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空室になる物件、ならない物件の違いとは?風水・家相の第一人者、Dr.コパ氏に聞く!A

不動産投資全般/専門家インタビュー ニュース

日本における風水・家相の第一人者として知られる、Dr.コパ氏。前回は「2019年の不動産投資市場」について聞いたところ、「2019年は変化の年で投資市場に変化が訪れる可能性がある。だからこそ原点に立ち返りたい」というアドバイスをいただいた。

具体的には、時代に左右されない高い土地柄を選ぶのがポイントにようだが、さらに掘り下げると、不動産自体にも運がある家とない家があるのでは? どのように見極めればいいのだろうか。尋ねてみたところ、Dr.コパ氏自身の体験をもとに、独自の視点で答えが返ってきた。

コパ2

土地や建物を洗いなおすと、
物件の良し悪しが見えてくる

――不動産の大前提として、魅力ある土地を選ぶということはわかりました。次いで、その土地で見つけた物件の目利きについてです。建物自体にも運の良し悪しがあると思っていて、いくら良い場所に建っていてもテナントが埋まることもあれば、空き部屋に悩まされることも……。Dr.コパさんは風水だけではなく家相にも詳しいので、そういった観点からお話いただけるとありがたいです。

専門的な見地から話をする前に、やはり、まずは原点に立ち返りましょう。

そもそも、各土地には特性があり、そこにマッチした物件、人がいないと入居は見込めませんよね。例えば、豊洲市場辺りにマンションが建ったとして、市場や近隣で働く人たちにとってはありがたいでしょうが、そうでない人は魅力を感じません。

池袋で働くのに豊洲近辺に住んだところで、通勤にも不便です。大学が近い場所にファミリータイプの広い間取りの投資物件を買うよりも、ワンルームを買った方が良いのも当然のことで、この辺りは不動産投資家ならつねに考えていると思います。

ですから、その場所・物件にどんな価値があるのか洗いなおすことです。「どういった特性がある場所」「どういった層からニーズがあるのか」を確かめて、それに合った物件なら空室リスクを抑えられるでしょう。これは投資の原点です。

僕自身は投資目的で物件を買ったことはなく、自分と家族が幸せに住むことを最優先に、これまでいくつかの家を手にしてきました。ですから「自分にとって良い」というのが、第一の条件です。

例えば、バブル後期に東京・世田谷区の瀬田から目黒区の自由が丘へ引っ越した時のこと。子供の学区の関係で遠くに行くことができず、瀬田から良い方位を見たら自由が丘で土地が見つかり、もろもろの条件も合うので買うことにしました。

ただし、ここは私道の行き止まりの手前にあるという、道路条件の悪い場所。風水的にもこういった立地だと運の入り方が悪く、長居は無用だと考えました。そこで僕は「どうせ住むなら運が入り、自分自身がステップアップしたい」と考え、風水と家相のノウハウを盛り込んだ家を設計したのです。

結果、僕はこの家にいる間にDr.コパとして世に出ることになりました。そして、子供たちが学校を卒業した時点で住み続ける理由はなく、僕も目標を叶えたので、ここからは出てしまいました。

コパ氏自身が住むために自ら設計した家
コパ氏自身が住むために自ら設計した家。
自由が丘自宅の2階
自由が丘自宅の2階

その頃はバブルも崩壊していて、買値からかなりの安値で売却しましたが、土地の売買で儲ける気はサラサラなく、風水の専門家として評価もいただいていたので、気にもなりません。目的を果たしたことのほうが、僕にとっては重要でした。

ちなみに、不動産会社に売却の相談に行ったら、ちょうど隣に自由が丘で土地を探している方がいて、話はとんとん拍子にまとまることに。

その際「コパさんのお宅なら運が良いだろうから、そのまま買いたい」とおっしゃっていただきましたが、あくまで自分仕様の家で、他の方にはストレスに感じるかもしれません。運も人によって違います。ですので、建物の解体代を差し引いて更地の値段で買っていただきました。

ただし、僕がそこに住んで幸せになったことは確かなこと。土地自体にも少なからず運はつきましたから、次の方にも良い流れで引き継ぐことができたと思います、幸せになった人が売るのですから、次に住む方を不幸にしてはいけません。自分なりに最善の手を打ったわけです。

次は「お金に困らない」ことを目的に土地を探し、原宿近辺に土地を買い、家を建てました。不動産会社の方と車で回っていたら古いアパートの建っている場所があり、営業マンは「ここは他より窪地なので不人気なのです」と言いましたが僕にとっては魅力的で、「売れなかったのは僕が見つけるのを土地が待っていたからに違いない」と力説しました(笑)。

すると、ここに住み始めてから2年で銀座にコパビルが建ちました。当時、融資を受けた銀行からは「テナントビルを建ててクラブに貸すと思っていました」と驚かれましたが、銀座には何度も来ていて土地柄はわかっていて、こんな運の良い土地を貸すなんてもったいない(笑)、自分で使うことにしたのです。

原宿の家に移り住んでから二年で取得できた銀座コパビル。全ての階をテナントにせず、コパ氏とその関連会社が自社で使用している
原宿の家に移り住んでから二年で取得できた銀座コパビル。全ての階をテナントにせず、コパ氏とその関連会社が自社で使用している

その後も、いろんな不動産を買えましたし、馬主になれば競走馬は大活躍するし、健康でもいられます。僕にとって不動産は「幸せになるためのツール」であり、それを目的に購入したり住んでいるというわけです。

不動産投資であれば、目的のひとつは入居者が途切れず、安定的に家賃収入が得られることだと思います。

そうであれば先に申し上げた通り、まずはエリアの特性とそれに見合った物件を見つけるのは大きなポイントです。例えば、シニアと子育て世代では求める間取りは違いますから、高齢者が多い地域に物件を持つなら、彼らが好むようなレイアウトであることが大前提。

これからお金持ちの高齢者はたくさん出てくるでしょうから、そういった方々を対象として不動産投資には妙味があるかもしれません。また、地域のニーズとマッチした物件は入居者に困らないばかりか、快適で幸せな暮らしが実現すると物件にも運がつきます。退去した後も運の残る部屋は不思議と人をひきつけますし、次に住む人も幸せになる可能性が高くなります。ポジティブな連鎖は不動産オーナーにとってもありがたいことでしょう。

一方で視点を変えると、建物のスペックではなく、代々住んでいる人を洗いなおすことで、建物自体の運を見極めることもできます。

――そうなのですか! どういった点をチェックすればいいのでしょう。また、運が悪い部屋を変えることはできますか?

やはり、空いている部屋は運がないのです、それに滞納して出ていく部屋には金運がありません。反対に入居者が立派になって出ていく部屋には運がありますよね。

言わずもがな、投資家は運の良い部屋を選ぶべきで、目ぼしい物件を見つけたら、こういったことを不動産会社に尋ねてみてはいかがでしょうか。ただし、空き部屋は延々運が悪いというわけではなく、それこそ「ご破算を願いましては」ではありませんが、リフォームをすることで運気を変えることもできます。

次回へ続く

話し手:Dr.コパ氏
日本に古くから伝わる風水をわかりやすく説明し「西に黄色」で一般家庭に絶大な人気を得る。明るいキャラクターと実際に経営者としての成功実績などから講演会や寄稿の依頼を多数受ける。日本の風水・家相の第一人者。毎年発表されるラッキーカラー・ラッキーフード・干支の置物 などは全ての業種に影響を与える指針となっている。
建築家、神職として石見一ノ宮 物部神社に奉職し日本でも貴重な発言のできる神職。
本名;小林祥晃(こばやしさちあき)1947年5月5日(昭和22年)生まれ。東京都世田谷区出身。日本大学理工学部建築学科卒業。、一級建築士。愛知工業大学客員教授。日本中央競馬会馬主。東京馬主会&日本馬主協会連合会 理事。

聞き手(健美家編集部:大正谷成晴)

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