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まちの浮沈、投資の成否の鍵を握るキーワードは「女性」?「東京は郊外から消えていく!」の三浦展氏に聞く@

不動産投資全般/専門家インタビュー ニュース

社会が変われば求められるものも変わる。その点で投資家は社会の変化に敏感であるべきだろう。そこで今回は消費、社会の変化や都市と郊外の関係など幅広いジャンルに精通した社会デザイン研究者の三浦展氏にインタビュー、これからの変化についてお伺いした。まずはこの30余年でもっとも変化した女性のニーズについて。

■郊外、都市。女性の志向が二極化

消費、社会、家族や地域、都市と郊外など幅広いジャンルの調査、執筆で知られる三浦展氏。著書に80万部のベストセラーとなった『下流社会』のほか、不動産・住宅関連では『東京は郊外から消えていく!』『東京郊外の生存競争が始まった!』『人生を変えたいなら、住む街を変えよう あなたにいちばん似合う街』など。消費社会と価値観の変遷を論じた『第四の消費』は中国でベストセラーとなっている。
消費、社会、家族や地域、都市と郊外など幅広いジャンルの調査、執筆で知られる三浦展氏。著書に80万部のベストセラーとなった『下流社会』のほか、不動産・住宅関連では『東京は郊外から消えていく!』『東京郊外の生存競争が始まった!』『人生を変えたいなら、住む街を変えよう あなたにいちばん似合う街』など。消費社会と価値観の変遷を論じた『第四の消費』は中国でベストセラーとなっている。

各種の消費動向予測のうち、ひとつ、住宅に関して思ったより変わらなかったことがあると三浦氏。団塊ジュニア(三浦の定義では1970年代生まれ)は家を買わないのではないかと思っていたものの、意外に買っているというのである。

「新築信仰が弱まりリノベーションした住宅に住む人が増えたのは団塊ジュニア以降の特徴ですが、それでも持ち家志向はけっこう根強かったなという気もします。新築タワマンも売れたし。親が資金援助したケースが多いので、親から見ると資産価値の高い新築なら金を出す、ということもあったかもしれません。

30年前、開発されたばかりだった新百合ヶ丘に先物買いで買った人達と同じで、安く買ったらそのうち価値が上がると考えている人たちなのでしょう。また言うまでもなく都心にマンションを買う女性が増えたのもこの20年の傾向です。三菱総研の「生活者市場予測システム」によると、首都圏に住む団塊ジュニアの持ち家率はここ2,3年で非常に増えています。オリンピックの影響もあるかもしれません」。

二極化が進行しているわけだが、その中心となっているのは女性。働く女性が増え、経済力をつけてきたことから、シングルの場合はもちろん、カップル、ファミリーでもまちを選ぶのは女性だ。

■都心を選ぶ女性が重視するのは飲食

そのうち、変化を抑えておきたいのは都心を選ぶ女性たち。というのは単に都心であれば良いというわけではなく、特定の要件を重視するからだ。

「キャリア女性は男性よりもさらに利便性を意識します。静かな住宅地も人気ですが、徒歩5分以内がいいし、仕事帰りに立ち寄れるワインバーやバルなどがあるまちが選ばれる。羽田空港に近い、新幹線の駅に近い街が好まれるのもキャリア女性で顕著な傾向です。昔の専業主婦だったら自由が丘や吉祥寺、あるいはたまプラーザのような、ちょっと遠くても洒落た街を選んだでしょうが。」

男性なら飲食店はラーメン屋、居酒屋、ファストフード店が最低限あれば良いということになろうが、女性の場合にはどんな雰囲気の、どんな価格帯の店があるのかが意識される。投資すべきまちを見る時には、そうした女性目線を意識、以前よりも詳細にチェックする必要があるかもしれないのである。

女性たちは住宅を他の商品同様、好き嫌いや自分のライフスタイルや価値にあっているかどうかで選ぶ。

「古くても良いものを選ぶという傾向もあります。例えば、私の仕事場のあるマンションは築50年ほど。ところがここ10年で価格はリノベ前の部屋でも6割は上がっている。駅近で、施工も管理も良いという情報がネットなどで伝わったのでしょう。デザインも今の若い世代が好む感じなので30代の夫婦がよく買っています。逆に同じ地域のなかでも、安くても不便なもの、質の悪いものはいつまでも売れない。」。

実際、賃貸の現場でも下駄箱のサイズが小さい、洗面所が使いにくいなど明らかに女性に敬遠されていることが要因と見られる長期空室物件がある。男性の目からは細かいところと思われるかもしれないが、女性の目からは大きな違いに見えるのである。

■ホルモン女子が東側人気を支える

近年、首都圏の東側人気が高まっているのも女性の意識の変化によるものだという。かつては飲食店街、風俗店街などがある猥雑なまちは女性には選ばれにくかった。たとえば大田区蒲田や品川区大井町などがそんな代表例だろうか。複数路線が利用でき、都心や空港へのアクセスも良い便利な場所なのに、女性受けは今ひとつというまちである。だが、今、女性たちは率先してそうした場所を選ぶ。

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かつては男性ばかりだった場所に、安くて美味しいならと女性が進出、新たな賑わいを生むようになっている

「かつて居酒屋やホルモン焼き屋に入る女性はごく少数でしたが、今ではそれほど珍しい存在ではありません。店が多少汚くても、安くて美味しいものが食べられるなら躊躇しない。プチ旅行をしているような非日常性を楽しんでいるとも言える。彼女たちはかつてだったら自由が丘に住みたい、ダメなら隣の緑が丘、大岡山を選んだのでしょうが、今は蒲田や大井町を選んだりもする。」。

■注目は荒川区、舎人ライナー、川崎

その昔、風俗やギャンブル、工場街なども女性に嫌われると言われたものだが、それもまた、今や昔。

開通当初は地元の利用者しかいないのではと言われていたものの、今では混雑が話題になるほどの日暮里舎人ライナー。沿線の住宅も増え続けている
開通当初は地元の利用者しかいないのではと言われていたものの、今では混雑が話題になるほどの日暮里舎人ライナー。沿線の住宅も増え続けている

「昔は労働者のまちとされ、女性受けの悪かった荒川区は2017年以降地価上昇が著しく、人口が増えています。なにしろ都心に近いですし、谷根千も近い。ギャンブル、風俗のイメージが強かった川崎駅周辺もラゾーナ川崎の誕生以降人気です。日暮里舎人ライナー沿線のように開発が遅れていた地域も住宅が増えている。歓楽街を歩いたりスナックに行くのを楽しむ女性も増えたのと並行して、下町的な地域が女性からも敬遠されなくなりました」。

女性の変化が人気のまちの変化を左右しているのである。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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