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不動産は売りか?買いか?外資の強気はまだ続く!?

不動産投資全般/市況 ニュース

不動産価格が高騰している。東京都区部では、東京オリンピックの開催が決まってから、これまでに分譲マンションの価格は3割ほど値上がりした。

オフィスビルの売買も活発化、今年は芝パークビルやかんぽ生命保険旧東京サービスセンター、新日石ビルヂングなど大型案件が500億〜1500億円で売買されたとの報道も相次いだ。市場には割高感が漂っている。

こうした市況を受けて個人投資家からは、「そろそろ不動産は売り時であっても買い時ではない」との声が聞こえる。

かぼちゃの馬車問題でスルガ銀行の不正融資が発覚して以降、銀行のサラリーマン投資家向けの不動産融資が厳しさを増していることもあって、個人の買い姿勢は萎縮している。

ただ、そうした中でも「日本の不動産は買いだ」とするのが外資勢である。不動産サービス大手のJLLは10月22日、都内で「不動産&ホテル投資フォーラム」を開催、約250社・400人が集まった中で今後の日本の不動産マーケットを予測した。

同フォーラムに出席したパネリストなどは、日本、東京の不動産マーケットについて総じて強気であることがわかった。不動産投資市場の利回りは、これ以上の低下は見込みづらく安定的に推移する見通しだとする。

JLL写真@
都内で開催した不動産&ホテル投資フォーラムには、250社・400人ほどが集まった。

都心部の高級小売店の店舗賃料を見ると、JLLの調べでは、第3四半期(7〜9月)の銀座が1坪当たり27万5000円、表参道が21万5000円とともに前期からの変動はなく横ばいだったが、今後の見通しとして若干の賃料アップを見込んでいる。個人消費も2018年に前年比1.2%増、2019年には2.4%増加する見込みだという。

同社では、カジノ施設を含めた統合型リゾート施設(IR)実施法の制定や住宅宿泊事業法(民泊新法)の施行、旅館業法の改正などにも着目する。

カジノの経済的な影響はポジティブと捉え、シンガポールでは、IRのスタートが経済を進捗させ観光のゲートウエイとなったと見ている。

JLLインターナショナルのダレン・シャー氏は、「IRによってイベントが増えたり、観光を促進したり、地元の経済にもプラスの影響がある。利益率の高い国にはIRがある」と述べ、カジノ施設を含むIRに期待する。

日本の不動産については、「世界の誰もが不動産を所有できるオーナーシップ制が確立していること、足もとの物件に投資する際の資金調達コストが低いのが魅力であるし、(米国での)金利引き上げに伴う影響はアジア市場でまだ見られず、投資資金が潤沢に流れている」と説明する。

ちなみに英国に投資している人も増えているといい、「(EU離脱の動きを受けて)ポンド安や物件価格の下落を受けての動きだ」とも話した。

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フォーラムで日本の不動産投資市場を語るパネラー

JLLホテルズ&ホスピタリティグループの二ハット・エーカン氏も、

「資本コストが最も低い国、スプレッドが取れる日本は投資タイミングとしては悪くない。数字だけ見ると、海外投資家は投資先として東京を選択している。ヨーロッパの投資家も今後注目するだろう」

といい、来年以降も今の低金利が続いて投資市場は拡大すると見る。

「キャップレート(利回り)の圧縮が始まる前に投資物件を買うべきだろう」と強気の姿勢を見せた。また、日本特有の動きとして、Jリートが運用資産の組み換えを加速し売り買いが活発なことも市況を後押ししていると分析する。

一方、不動産アセットマネジメントを展開するフープパートナーズ(東京都千代田区)の平山敏幸社長は「売り主はアグレッシブであるが、買い主は東京オリンピックが終わったあとのことを考えて積極的に動けない」とも指摘しており、「いま不動産を購入するのは長期保有の投資家だ」と現状を説明した。

海外勢の強気の背景を整理すると、東京や大阪を中心に投資適格物件が米国に次ぐ規模であること、投資資金を安いコストで調達できること、そして誰もが所有権を持てるといった制度面の安定性に魅力を感じている。

バブル経済崩壊以降を振り返ると、日本の不動産市場は外資に左右されてきた面がある。

外資マネーの流入が地価を引き上げ、不動産価格を天井に導き、資金を引き揚げると潮が引くように不動産市況も悪化した。

現状の外資勢の対日不動産投資の強気姿勢を見ると、早晩市況が崩れることはなさそうとの見方もできる。

そうであるならば、個人投資家としては慌てて処分(売却)に動かず、じっくり投資戦略を練ってみるという選択肢もあるかもしれない。

健美家編集部

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