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機関投資家などは不動産の新規投資に積極姿勢90%!今後は「金利上昇リスク」を懸念!!

不動産投資全般/市況 ニュース

機関投資家などの投資意欲は引き続き旺盛だ。日本不動産研究所がこのほど発表した「不動産投資家調査」では、今後1年間の不動産投資に対する考え方について、「新規投資を積極的に行う」との回答が90%を占めたことがわかった。

前回4月から同じ水準を保っている。また、マーケットサイクル(市況感)に対する調査では、東京・大阪のいずれも、現在及び半年後について「拡大期」とする回答が最も多かった。

投資銀行や商業銀行、年金基金、不動産賃貸、デベロッパー、生命保険など197社対してアンケート調査を実施したもので、「当面、新規投資を控える」との回答は7%(前回4月比1ポイント低下)にとどまっている。

米中貿易戦争やイギリスのEU離脱など世界経済に対する不透明感が指摘されているものの、国内の不動産投資市場に直接的にネガティブに影響する材料は乏しく、不動産投資家の積極的な姿勢が維持されたとしている。

マーケットサイクル 1
出所:日本不動産研究所

これを受け、不動産投資家の期待利回りも低下傾向が続いている。インバウンド消費の影響を大きく受ける都心の商業施設やホテルの期待利回りは多くの地域で低下しており、銀座の商業施設は3.4%(前回比0.1ポイント低下)と2003年の調査開始以来最も低い水準を更新した。

ワンルームタイプの賃貸住宅1棟の期待利回りは、東京・城南エリアで前回比0.1ポイント低下の4.4%となった。地方圏では、横浜が横ばいだったが、他の多くの地域は0.1〜0.3ポイント程度下落し、低下傾向が続いている。

また、リーマン・ショックから10年が経過したことを踏まえての現状認識では、投資市場は「ピークに達している」(71.8%)との回答が最も多い。「著しく低い利回りによる取引が多く出現している」(85.1%)などを理由に挙げている。

マーケットに対しては、「過熱している」(28.7%)、「過熱していない」(35.7%)、「どちらとも言えない」(35.7%)と認識が分かれている。リーマン・ショック前とは危機への耐久力やサステナビリティが高まったとする見方が6割を超えた。

現状が2020年ごろまで続くとの見方がカテゴリー別で見ても5〜6割を占めており、中でも外国人向けの高級賃貸住宅は62%が現状を維持すると最も高い。

今後のリスクとしては、「金利上昇」が断トツに多く、次いで「金融機関の融資姿勢の変化」、政治や地政学上の問題・自然災害などの「突発的な偶発事象」と続いた。

アベノミクス以降、不動産価格は右肩上がりに上昇してきた。機関投資家よりも、そうした感覚は自己勘定で不動産投資する個人投資家のほうが強い。

分野別市況カテゴリー 1
出所:日本不動産研究所

日本財託グループコンサルティング本部の田島浩作エグゼクティブマネージャーは、「金利上昇リスクには気を付けている。これまで国債を大量に買い入れてきた日銀が買い取りを止めると金利は上昇する。これから徐々に買い入れを止めていく方向に向かう。

黒田総裁も最近は、予防線的とも取れる発言が目立っているように思う。当社では、個人の投資家が顧客なだけに海外発のリセッションも視野に入れながらリスクを説明している」と話す。

ただ、仮に経済危機に陥ったらそこは資産拡大の好機だと捉えており、それができるのは借金だけが残る資産作りをしていない投資家だと指摘する。借金と手持ちキャッシュのバランスを考えておかないと資産拡大はうまくいかない。

また、資産を拡大していくと、新たに購入した物件のキャッシュフローが赤字でも、最悪、他の物件からのキャッシュフローで補填出来るようになる。とはいえ、そこに辿り着くまでで一番リスクが高いのが最初の1戸を購入するときである。

ゼロ金利政策により低金利が長らく続いてきたことで、この期間に資産を増やしていった個人投資家は少なくない。最初の物件を購入するハードルが低かったからできた。

その超低金利時代がそろりと終わりを告げる前に、個々の資産の価値、収益力は精査しておいた方が良さそうだ。

健美家編集部

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