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2019年不動産投資市場を読む。引き続き堅調な見方も金利動向に一喜一憂か!?

不動産投資全般/市況 ニュース

2018年も残すところ2週間余り。今年の不動産投資業界を振り返ると、収益不動産向けの不正融資の発覚やサブリース事業者の倒産、大手アパートメーカーが建設した賃貸住宅の界壁施工が不十分だったりと、なにかと世間をにぎわせるトピックが多かった。

個人向けの不動産投資市場では、信用収縮が始まり新規融資の審査が厳しくなっている。

ただ、不動産投資市場全体としては好調に推移した1年といってよい。特にJリート市場は、前年の動きとは違い価格が高いにもかかわらず積極的な物件取得に動いている。

今後の投資市場を占う上で、いまや日本の不動産の最大の買い手となったJリートの存在は無視できない。今後のJリート市場の動向から2019年の不動産投資市場の見通しを探ってみたい。

金融機関の融資姿勢などに警戒感を強めている投資家も少なくないが、Jリートでの運用資産額を取得価格ベースで見ると、2018年上半期で17.2兆円となって、2017年末から8000億円ほど増えて昨年上期を上回り、2016年上期と同水準にまで回復した。

Jリート市場は、潤沢なキャッシュフローを生み出す運用物件を新しく購入することと、既存物件の賃料上昇の両輪がうまくかみ合うことで最も成長する。

東京オリンピック・パラリンピックを控えて大都市の不動産を求めるニーズは、オフィス、住宅、ホテル、商業施設などでおう盛である。東京にとどまらず、今年は大阪や名古屋、福岡での不動産取引が活発でこの傾向が当面続くとの見立てが市場関係者の間では多い。

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現状でJリート市場が悪化する材料は見当たらないと強気の声も聞こえる。米中貿易戦争やイギリスのEU離脱、中東問題といった海外発のリスクが日本の不動産市場を直撃するインパクトは限定的で、海外投資家にも、日銀の金融緩和政策が続く安心感から安定的なニーズがあると見ている。

不動産サービス大手のJLLでは、「賃料の上昇が続いたことによって価格のピーク感が遠のいた。これにより全国的に商業用不動産の活発な取引が見られる。今年は、大阪圏で多数の大型オフィスビルが海外投資家によって取得されている。福岡や名古屋、札幌といった他の主要都市もグローバルプレイヤーを含めた多くの投資家の注目を集めており、引き続き不動産取引が活発になると予想している」としている。

運用物件の高値掴みも懸念されるが、格付け会社のムーディーズ・ジャパンでは、「節度を持って投資できており財務の健全性は保たれている」と足元の市場が正常に機能していると分析する。

先月11 月の東証リート指数も力強く、昨年3月以来の1800ポイントを回復した。ここ3年ほどの傾向としては、既に運用している物件ポートフォリオの賃料が上昇している。

ただ、物件取得による成長性と財務の健全性をどのように保てるかが今後の課題である。賃料が毎年上がるのであれば、賃料収入を拡大するために物件を購入しなくても成長できるが、Jリート各社は、資産拡大により投資家に支払う分配金を増やすことが宿命づけられているだけに今後の金利動向を注視している。

金融緩和で金利をゼロ近辺に押さえつけている現状は不動産市場にとって居心地が良いものの、米国が利上げ局面に突入している中、いつまで現行の金融政策を続けられるかに焦点が集まっている。日銀の金融政策決定会合が開催されるたび、敏感に反応する不動産マーケットが続きそうである。

健美家編集部

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