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沖縄の不動産は売り手市場!取引件数・価格・賃料とも強含み、共同住宅の賃料DIは過去最高水準に。ただし半年後の地価は上昇感和らぐと予測!

不動産投資全般/市況 ニュース

総務省が昨年4月に発表した人口推計(29年10月1日現在)によると、都道府県で人口が増えているのは、東京都をはじめ、神奈川県、埼玉県、千葉県、愛知県、福岡県及び沖縄県の7都県にとどまる。

人口動態は、転入・転出による社会増減と、出生数と死亡数の差による自然増減があるが、沖縄県は自然増が特徴だ。沖縄県は、国内外からの移住者により人口が増えているイメージがあるものの、実際には、自然増が総務省の調査が始まって以来続いている。

人口の自然増は、経済成長に欠かせない要素の一つであり、賃貸オーナーや不動産投資家が最も着目するポイントでもある。そのことから沖縄に投資してサラリーマン大家を目指す人も増加している。

東証一部上場会社に勤め、都区部在中のサラリーマンだったH氏は、転勤で沖縄に赴任したことを機に、沖縄のゆったり流れる時間・空気に魅了されて移住した。

現地の住宅・不動産会社に勤めながら不動産の知識を得てから退職、自らも土地を仕入れて那覇市を中心にアパートや戸建て住宅を建築・運用するアパート経営者となった。

入居者の約4割を法人需要が占め、70戸超にまで膨らんだ運用資産は、ほぼ満室の安定稼働という。運用で心がけるのは、相場に合わせての賃料ではなく、少しでも質の良い住環境を提供し、その住宅性能にあった賃料設定をしていることだ。

例えば、コストを切り詰めるよりは単身者向けであってもキッチンの設備仕様を充実させる。そうした努力により、25u前後の1Kタイプの場合、5万円弱の賃料相場に対して2割増しで満室にしている。

その沖縄の不動産マーケットには、ファンドや住宅・不動産の大手から個人投資家まで、あらゆる種類の投資マネーが流入している。

国土交通省の2018年地価公示でもわかるように住宅地は6.3%上昇(前年3.5%上昇)、商業地で8.0%上昇(同5.0%上昇)しており、那覇市周辺の浦添市や宜野湾市、沖縄市などの需要が堅調である。

国内外からの観光客の増加を背景に、店舗やホテルなどの需要がけん引するほか、沖縄都市モノレールの延伸が予定されている地域では住宅地を含めて地価が強含んでいる。

沖縄鑑定@
出所:沖縄県不動産鑑定士協会

直近の動向を見ると、沖縄県内の売買サイクルは短くなっている。沖縄県不動産鑑定士協会が昨年11月に県内のマーケットについて、第一線の不動産事業者を対象に調査したところ、宅地取引の成約期間は「短くなった」との回答が48.6%と、県内全体では約半数に達した。

この点について同協会は、「昨今の沖縄県における地価上昇は売り手市場を形成しており、適正な売却価格を設定すれば、従来よりも早く売却することが可能であることを示している」と分析している。

また、成約期間が長くなる場合等でも、沖縄の不動産市場は売り物件が不足しており、強気な売却価格設定であっても結局成約に至るため、更なる地価上昇を招いているとも指摘している。

次にマンション取引の成約期間を見ると、「短くなった」との回答が35.3%にとどまり、「変わらない」との回答が45.8%となった。昨今の地価上昇と建築単価の大幅アップにより、新築の分譲価格は上昇を続けている。

その一方で、割安な中古マンションが多い那覇市東部では「短くなった」との回答が多くなっている。売り価格水準を、那覇市西部など他地域と比較して売りやすい価格帯に設定しやすいことが、要因の一つとしている。また、戸建住宅も、新築マンション同様高騰していることから、中古マンションに需要がシフトする傾向がみられるという。

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出所:沖縄不動産鑑定士協会

県内賃貸市場の動向(DI)では、2018年11月1日までの半年間の実感値で共同住宅、店舗の賃料及び店舗の稼働率が上昇しており、県全体の賃貸市場は引き続き活性化している。

共同住宅は、稼働率のDI値での増減が半々となり、県全体では前回調査(2018年5月1日時点)より減少したものの、賃料は離島部を除いて上昇し、県全体のDI値は調査以来最高となった。店舗等は賃料・稼働率ともに2017年11月に次ぐ高い値を示した。

前回調査時点での半年後の予測値は、共同住宅賃料がプラス7.5ポイント、共同住宅稼働率がマイナス0.4ポイント、店舗等賃料がプラス9.4ポイント、店舗等稼働率がプラス8.3ポイントであったが、11月調査の実感値はその予測値をすべて上回っている。

沖縄鑑定C

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出所:沖縄不動産鑑定士協会

また、沖縄特有の不動産として軍用地がある。その成約期間は25.3%が「短くなった」と回答し、「変わらない」との回答が61.1%を占めている。取引件数動向(DI)の実感値は、宅地、マンション、戸建住宅はプラスを維持したが、軍用地はマイナスに転じた。

また、地価動向(DI)の実感値は、軍用地がプラス79.3ポイントと半年前の予測値(プラス29.6ポイント)を大幅に上回った。住宅地(プラス78.9ポイント)、商業地(プラス85.0ポイント)のいずれも半年前の予測値を大幅に上回った。

2019年5月までの地価動向の予測値は、住宅地、商業地、軍用地のいずれもプラスが続きながらも上昇感が大きく和らぐ傾向となっている。

地価・物件価格の高騰が続いていることから、若干の調整局面も想定されるが、沖縄では引き続き取引件数・価格動向ともにプラスで推移する相場が続きそうである。

健美家編集部

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