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都心でも人気立地には変化。「都心に住む」が教えるこれからのプレミアム物件

不動産投資全般/市況 ニュース

今回ご紹介した記事のトップページ。バックナンバーを購入することもできる。ちなみに2月号は東京の資産価値を考える特集で、そちらも気になった
今回ご紹介した記事のトップページ。バックナンバーを購入することもできる。ちなみに2月号は東京の資産価値を考える特集で、そちらも気になった

都心は価値が落ちにくいという。だが、都心といっても範囲は広い。詳細に見て行くとどうなのか。リクルート住まいカンパニーが出している「都心に住む」が3月号で取り上げた平成のプレミアムマンションの記事をフックに、平成30年間の都心立地・高額分譲物件の変遷を聞いた。

■バブル前後は設備仕様の豪華さが特徴

同記事では平成を3つの時代に分けてその時代の特徴をまとめ、当時の物件を坪単価の高い順に一覧で紹介している。物件を見る際の参考になると思われるので、まずはそれを紹介しよう。

まずは1989年〜1999年の「ラグジュアリー期」。バブル経済の中、豪華仕様の物件が登場した時代である。具体的には床、壁などに希少な天然石、木材を使ったり、水栓、設備類に外国製品を取り入れるなど。賃貸でも金箔貼りの水栓(しかもライオンの口から湯が出るという仕様!)などが登場していた。

主な物件としては1991年竣工の有栖川ヒルズ、1992年のアルティーム原宿、1993年のベルテ南青山Tなど。小さなものでは10戸台からと小規模な物件が多いのが特徴だ。

■都心回帰の時代にはプランニングが重視された

続く2000年〜2009年は都心回帰が言われた時代。また、マンションの管理や品質の均質化に寄与する法が多く成立した時期でもあり、これ以降、分譲マンションでは質の底上げが図られていく。

その中にあって差別化を図るためにとプランニングが重視されるようになっており、同誌の名付けも「プランニング期」。分譲物件に関して言えば、今とさほど遜色のない物件が登場した時期である。

代表的な物件として挙げられているのは2009年のパークマンション六本木、2008年のプラウド松濤など。ラグジュアリー期に比べると多少規模の大きな物件も出てきてはいるが、それでも20〜40戸ほどが中心となっている。

■2010年以降、増えていくのはタワー物件

2010年代はアベノミクス以降、地価や建築費等の値上がりによって不動産価格が上昇した時代。それを受け、より付加価値の高い立地や仕様などを追及する動きがあり、同誌はこの時代を「バリューアップ期」と名付けている。

そして、この時代最大の特徴はタワーマンションなど戸数の多い物件が増えていること。実際には「プランニング期」にも評価の高いタワーマンションが出てきてはいるのだが、それが明らかに中心となってきたのがこの時期なのである。

主な物件としては2018年のパークコート赤坂檜町ザタワー、同年のパークコート青山ザタワーなどが挙げられている。

■都心でも利便性、都心でもタワーという流れ

ここまでで一口に都心立地といっても少しずつ変遷があったことがお分かりいただけよう。「都心に住む」編集長の江原亜弥美氏によると「プレミアムマンションが供給されているのは港区、千代田区、渋谷区が中心という全体的な傾向は変わっていませんが、徐々に都心の中でも駅から少し離れた閑静な住宅地よりも、駅近で利便性の高い立地が選ばれるようになっています。

また、2000年以降は坪単価上位60位までには入ってはいないものの、もちろん湾岸などのタワーマンションの評価も高くなっています」という。

この流れはより高い資産性、利便性を求める動きによるもの。不動産価格を決めるのは主に立地だが、立地にはどの行政区、沿線・駅に立地するのかといった広域立地と、物件周辺にどんな環境があるのかといった狭域立地の2種類がある。

前者が価格の8割を左右するものの、公園に近いか、大通りに面しているか、前面に建物があるかなど建物周辺の環境も大きな要素だという。

また、評価が高まっているとはいえ、湾岸のタワーの場合は全体がプレミアムと評されるわけではないので、その点の注意も必要。大川端リバーシティ21内のセンチュリーパークタワーや汐留シオサイト内のツインパークスなど、2000年前後くらいまでのタワーは全体がプレミアムと考えても良かったが、近年は高層階などの一部のみである。

ちなみに価格を決めるのは主に立地ということだが、それ以外に大事なのは物件個別の要素。具体的には「規模、デベロッパーのブランド、外観や内装などの仕様、エントランスを入った時の完成度、コンシェルジュなどのサービスレベルなど」と江原氏。

分譲とは異なるが、高額賃貸の場合も敷地入口からエントランス、住戸入口までが入居を決めると言われる。そうした点を重ねて考えてみると、高額になればなるほど住戸内以外の重要性が高まると言えるかもしれない。

■ヴィンテージになれる物件、なれない物件の違いは?

ヴィンテージマンションとは築年が古くなっても選ばれ続ける物件を指す。誕生の時点でプレミアムとされるような物件は将来のヴィンテージマンション候補だが、必ずしもすべてのプレミアムマンションがヴィンテージになれるわけではない。

「立地や設備・仕様その他に優れたプレミアムマンションがヴィンテージになれるかどうかは管理次第。規模に関わりなく、一人、管理組合を引っ張っていける優秀な人がいるかどうかがポイントです」と数多くのマンションを見てきた江原氏。

ただし、問題はそれが外から見えにくいこと。駐輪場やゴミ置き場回り、エントランスの印象やコンシェルジュの対応などから「本当に危ない状況かどうかまでは分かるものの、そこまでに至っていない場合には見えないというのが現状」とも。

住んでいる人や不動産会社に聞く、物件ホームページでチェックするなどいろいろな手はあるとされるが、それでも管理は見えにくいものというわけである。

最後に30年後に生き残るマンションは?という質問をさせていただいた。答えは「時代に合わせて新陳代謝し続けられる物件であること」というもの。

「ずっと住み続けている人ばかりでは高齢化が進む、といって居住者の入れ替わりがあまりに頻繁でも管理等に持続性が無くなると考えると、常にある程度の戸数が市場に出ており、長く認知度をキープできるような、バランスの良い状況が続くことが大事です。もちろん、設備その他を時代に合わせてチューニングできる物件である必要もありますね」。

平成の30年以上にこれからの30年は変化が激しいものと予測される。働き方が変われば住む場所の選び方なども大きく異なるはずで、住宅も含めて社会のこれからを予想することは難しい。

だが、どんな時代にあっても江原氏が指摘した新陳代謝とチューニングは必要だろう。後生大事に現状維持を続けるのではなく、適宜変化できる体制で経営に臨みたいものである。

健美家編集部(協力:中川寛子)

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