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2020年不動産投資市場の見通し。プロ市場強含みの半面、個人は我慢の1年か

不動産投資全般/市況 ニュース

2019/12/10 配信

2020年の不動産マーケットの動向を気にする投資家は多いが、結論から言うと、プロの不動産投資家が強含みの動きを見せる一方で、個人投資家のマーケットはさえない、といった展開になりそうだ。各方面からの声を総合的に紹介する。

まずは、日本不動産研究所がこのほど発表した「不動産投資家調査(10月実施)」によると、向こう1年で新規の投資を積極的に行うとの回答が前回4月調査より1ポイント上昇して調査開始以来最高となる95%に達している。

保有物件の売却(17%)や新規の投資を当面控える(5%)との回答は前回調査よりも減った。市況感は、東京は丸の内と大手町、大阪が御堂筋沿いおいて投資の拡大期とする回答が最も多かった。

米中貿易戦争や香港情勢、英国ブレグジット、中東情勢など外的要因が経済に悪影響を与えるリスクはあるものの、現在の金融緩和が続く見通しであるため、投資意欲がおう盛であることがわかった。

投資家動向
出所:日本不動産研究所

プロ投資家の投資尺度の一つとなっているオフィスビル市場は、東京・丸の内・大手町エリアや渋谷・池袋といった再開発が顕著な地区はいずれも期待利回りが横ばいか低下が続くと見ている。

東京・丸の内・大手町では期待利回り3.5%と4期連続横ばいで推移し、渋谷と池袋ではそれぞれ1ポイント低下し、3.8%と4.2%となっている。地方都市では、横浜(4.8%)と福岡(4.9%)もいずれも0.1〜0.2ポイント下がっている。

賃貸住宅一棟(ワンルーム)の期待利回りは、東京の城南地区(4.2%)と最も低い水準を更新し、城東地区(4.5%)や近畿方面でも大阪(4.8%)などすべての調査地点が横ばいである。

また、同研究所では、特別アンケートとして「2020年東京五輪と五輪後の不動産投資市場」を実施したところ、東京五輪が不動産投資に及ぼす影響について「期待している」との回答が7割程度を占めた。投資市場について「ピークに達している」(73.6%)が現状認識として最も多いにもかかわらず期待値の大きさも存在感を出している。

その期待の背景には、訪日客によるインバウンド効果が圧倒的に多かった。東京五輪後の見通しとして、「不動産の価格や賃料はあまり変わらない」(55%)が最も多く、「緩やかに上昇する」を含めると66%ほどが強含みの見方をしている。ただ「緩やかに下落する」も3割強の回答があった。

投資家動向A
出所:日本不動産研究所

不動産の価格・賃料の底堅い動きは住宅でも同様である。東京カンテイ上席主任研究員の井出武氏は、2020年以降の不動産市場動向ついて、「足もとでは、ファミリーマンションの投資比率が高まっているが、それを受けて価格が上昇している。投資比率が大きく下がらなければ分譲価格は(高止まりで)維持される可能性が高い」と話す。50u以上のファミリー住戸に対する投資比率は千代田区と港区で40%を超え、渋谷区30%、中央区25%以上となっているという。

「価格は賃料見合いで決まる」(井出氏)。その賃料水準は、首都圏は2013年以降から大きな上昇トレンドを示している。東京都の2019年の1坪当たり賃料水準は、築3年未満で2012年比32.1%上昇し、行政区別で見ると、渋谷区で76.6%と驚異的な上昇幅を見せている。

不動産大手も投資家向けにコンパクトマンションを開発・供給に力を入れ始めており、その供給トレンドは都心回帰が鮮明となっている。地価高騰に伴う価格の高止まりでも郊外に向かわない。消費者が物件の資産性(収益力)で選択するようになったためだ。最寄り駅までの近さや都心までの距離、生活利便施設や商業施設の充実、学区域などを踏まえながら賃料換算するとどの程度か。リセールバリュー(再販価値)を考慮しての事業展開に各社舵を切ったと言える。

半面、個人不動産投資家の見通しに明るさは見えない。国土交通省の統計でも貸し家の新規住宅着工数は減少傾向にあり、東京ガスが定期的に実施している「住宅着工件数の短中期予測に関する調査」でも、2020年度〜2024年度まで賃貸マンションの着工減が続く予測を立てている。

一部の銀行や不動産会社による法令違反や不適切な営業、施工不良の影響を引きずりそうである。「1億〜5億円の収益物件の動きがさえない。1年前からこのクラスの需要が大きく落ち込んでおり、回復は当面難しいのではないか。個人投資家向けの収益不動産の取引は苦戦を強いられている」(銀行系仲介)との声は少なくない。

プロ事業者が取り扱う物件に品不足感がある状況とは対照的な市場見通しが多く、個人投資家にとって我慢の1年が続きそうな気配が漂っている。

健美家編集部

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