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新型コロナ感染拡大、どうなる賃貸住宅市場。歓楽街抱える都市部で家賃滞納増加

不動産投資全般/市況 ニュース

2020/04/07 配信

新型コロナウイルスの感染拡大が止まらない。地場の不動産仲介現場からは、「内覧や内見が少なくなり、営業時間を短くしている」や「電話とメールでのやり取りだけになっている」「顧客のマインドも下がっている」などの声が聞かれる。

老後資金2000万円問題を機に投資セミナーに積極的に足を運ぶ若年サラリーマンも増えたが、現状ではそうした各種セミナーも自粛モードを迫られている。

中古ワンルームマンションの販売・管理を展開する日本財託グループによれば、ウイルスの感染拡大を受けて、20人以上の投資家向けセミナーを中止。それでも「大人数のセミナーには行きたくないが、不動産には興味がある」という個人投資家に応じるため5人以下の規模で対応していたが、非常事態宣言を受けてマンション投資や賃貸管理、家族信託といった同社のセミナーのすべてをオンラインで実施することにしたという。

2020年オリンピックイヤー。内需拡大の盛り上がりに期待していた年初とは風景は一変した。東京五輪・パラリンピックは来年7月に延期。ウイルスの世界的大流行(パンデミック)という想定外の出来事は賃貸住宅市場にも大きな影響を与えそうだ。

写真はイメージ
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国土交通省の住宅着工統計によると、2 月の新設住宅着工件数は6万3105戸(前年同月比12.3%減)と8カ月連続で減少した。昨年10月に消費税率を8%から10%に引き上げた影響が主な要因と見られている。だが今後は、税負担の重さに加えて、新型コロナウイルス感染拡大がマーケットに重くのしかかる。

「本格的な影響はこれから。まだまだ入り口に過ぎない」。このように指摘する大東建託賃貸未来研究所所長で麗澤大学客員准教授の宗健氏は、目下の最大の分岐点はロックダウン(首都封鎖)だと見立てており、ロックダウンするとしたらどの程度の範囲か、ロックダウンをしなくても心理的な影響は大きいとする。

■金融機関、収益物件への融資は後回し

感染症の専門家が口をそろえて非常事態宣言を政府に求めてきた。こうした専門家の発言から推察すると、今後半年程度は現在の状態が続きそうだ。リセッション(景気後退)突入は投資市場に暗い影を落とす。

アパートやワンルームマンションといった収益物件の建築・販売は特に厳しい。「建築主と購入者の心理的冷え込みが大きいことと、株価下落による手元資金の目減りなどの影響により、受注がこれからもっと落ち込む」との想定は少なくない。

金融機関の融資姿勢としても、現状で資金を収益不動産に優先的に融通することは考えにくいのが実情だ。

「そんなモノに資金を融通するよりも、銀行は感染症の拡大によって営業自粛で収入が急減した人であったり、解雇に追い込まれた生活困窮者を支援すべきだ、との批判は受けたくない」(ある地銀の行員)といった状態である。

つなぎ融資や公的融資などの事務負担も大きいため、金融機関の今後の動向として、向こう数カ月は、事業融資に向けて資金も業務もシフトし、収益物件購入の資金需要に対応してもらえない環境になりそうだ。

2020年度の新規着工数は、計画の取り止めはあっても追加の上積みも考えにくく、前述の宗氏は「2019年比で約30%減少するのではないか。ロックダウンや感染症の長期化となれば半分程度まで落ち込む可能性もある」と見ている。

■賃貸オーナーの影響は軽微か?

家賃の滞納は増えそうだ。テレビや新聞などで報じられているように契約社員や派遣社員といった非正規雇用の解雇が顕在化している。リーマン・ショックでは、郊外や地方の非正規工場労働者の解雇が大きく取り上げられたが、今回は、サービス業や飲食業の労働者を直撃しており、大都市部の単身者や母子世帯などが大きく影響を受けている。六本木や池袋、新宿など東京に限らず、大阪や福岡、札幌といった一大歓楽街を抱えるエリアで家賃を払えなくなる人が増える可能性がある。

もっとも、賃貸オーナー・家主の影響は限定的だとする見方も少なくない。改正民法が4月1日に施行されたが、これを踏まえて既に保証会社の利用率が格段に上がっているためだ。ただ、自主管理のオーナーは家賃滞納の処理に追われる可能性がある。

また、引っ越し難民が昨年話題となったが、今年は人が動かずにとどまるケースが多かったのが特徴だった。仲介事業にとって、手数料を得る機会の喪失につながり減収となるが、賃貸管理・賃貸オーナーの側面で見ると、退去後の原状回復に伴うリフォームであったり、新たな入居者募集の広告宣伝が必要ない分コストが浮くことで年間のネット収入に貢献する。

もちろん、退去後の原状回復などとともにリノベーション・リフォームを施して、それにより魅力のある部屋作りで家賃を引き上げることも可能だ。しかし、新型コロナウイルスにより、住宅設備機器や建材の調達にまで影響を受けている。家賃滞納がなく長期に住んでもらえる入居者の確保が安定感のあるキャッシュフローを実現する。

(取材・文、鹿嶋淳一)

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