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コロナショックで不動産価格は下落。買い時、不動産投資好機の模索が始まる

不動産投資全般/市況 ニュース

2020/04/21 配信

新型コロナウイルス感染拡大を受けて株式市場が大きく落ち込んで、住宅・不動産各社の上場銘柄も2月半ば以降より株価の下落局面が続いた。

しかし、不動産市場の売買取引を見ると、JLLの調査では、昨年10〜12月の商業用不動産の取引額は9855億円となり、1年間の累計額は4兆円を超えている。コロナショック前までの取引の堅調さを印象付けている。

そして、中国・武漢で感染症の問題が出始めた12月末頃から年明け3月までの不動産取引も底堅い。日本の不動産売買市場で3割程度の割合を占めるJリートを見ると、1〜3月まで6753億円の物件取得があり、前年同期比でも増加している。オフィスビルや賃貸住宅といった伝統的な不動産と物流施設への資金流入が続いたのが特徴だ。

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だが、今回の感染症の悪影響はこれから本格化するとの見方が少なくない。

外出自粛や休業要請の事態は、少なくとも向こう数カ月を覚悟しておく必要もありそうで、賃貸住宅の経営にも大きな影響を及ぼすことは必至である。そうした点から国土交通省は、業界団体を通じて入居者の収入減を踏まえて賃料支払い猶予・減免に柔軟に応じる要請を出した。

すでに三菱地所や森ビルなど不動産大手では、所有する建物のテナントの賃料支払い猶予・減額について個別に交渉を始めたとの報道があるほか、大東建託グループは4月20日から3カ月間を上限に家賃の支払いを猶予することを発表した。

大東建託では、グループの管理物件に入居中で感染症の影響で賃料支払いが困難な状況にある人を対象に、個人・法人の契約に対応する。猶予対象の賃料は、家賃のほか共益費や駐車場代、自治会費としている。申請時を起点に最長2年間の分割払いに応じるという。申請時期は今年6月末までとする。

感染症の拡大が収まらないと令和大不況≠ェ現実味を帯びることになる。IMF(国際通貨基金)は、4月14日に改定した世界経済見通しで2020年の成長率予測をマイナス3.0%に引き下げ1月時点から6.3ポイント大幅に下方修正し、日本もマイナス5.2%と予測した。

アパートやワンルームマンションなど収益物件の建設・販売の事業環境は厳しくなりそうだ。購入者だけでなく建築主の心理的冷え込みが大きい。建築受注はかなり落ち込む可能性がある。

金融機関も融資を収益物件の建設向けを積極化する可能性も低い。向こう数カ月〜1年は、経営難に陥った事業者や個人事業主向け融資の仕事に追われるためだ。

既に決まっていた着工案件のキャンセルが出ることも考えれば着工件数は2019年比で3割ほど減少する指摘もある。いずれにしろ、工事関係は建築だけでなく、リフォーム・リノベーションなどの仕事も激減する見通しである。パワービルダーやマンションデベロッパーにとってもきつい。

そもそも特に賃貸住宅市場では、人口減少の本格化が影を落としている。総務省が4月14日に発表した人口推計によれば、2019年10月1日時点の日本の総人口は1億2616万7000人(外国人を含む)と9年連続で減少し、減少幅と減少率ともに過去最大を更新し、人口減少が加速していることを示した。前の年よりも27万6000人減っている。

家主・賃貸オーナーにとって空室対策がテーマとして大きい。しかし、新型コロナウイルスの影響により、法人の賃貸需要の減退懸念に加えて、外国人の入国禁止で外国人技能実習生が入国できない事態となっている。上京できない新大学生もいる。いずれも中長期的には、改善されるものの、足元の需給バランスは大きく崩れかねない環境にある。

また、新型コロナウイルスの景気悪化を受けて、不動産価格もいよいよ下落局面に突入する。分譲住宅市場においては、「今後半年間で事態が収束すれば影響は軽微だが、そうでなければ秋以降から分譲価格が下落局面に入り、まずは中古物件から値下がりが始まる」(東京カンテイの井出武氏)。

新築マンション市場では、マンションデベロッパー専業は売り急ぎ、市場シェアの半分ほどを占める不動産大手は竣工完売にこだわらずにじっきりと時間をかけて販売していく動きとなる。

だが、急いで売る必要がない大手といえども、売れない物件を多く積み上げたままでは価格の落ち込み方次第では評価損など会社のバランスシートを傷めることにつながるため、売れ行きと販売在庫を天秤にかけて現金化が必要だと判断すれば価格を下げざるを得ない状況になる。

収益不動産の価格下落については、実需向けの分譲よりもさらに落ち込むことが想定される。実際、不動産大手株の下落の要因としては、自社で保有する物件を系列の上場リートに売却してキャピタルゲインを計上する循環型ビジネスが崩れるとの懸念が生じているためだ。

2020年東京五輪・パラリンピック開催が決まってからの7年間で地価上昇とともに不動産価格が上がった局面から潮目が大きく変わった。ただ、その半面、これから不動産の買い時が到来することも意味する。バブル経済の崩壊やリーマン・ショック、東日本大震災で不動産価格の落ち込んだ際に投資の好機とばかりに物件を買い漁って成功した投資家は少なくない。

いまは確かに買い時ではないが、コロナショックにあっても過去の不況と同様に投資機会が訪れるのは間違いない。その時がいつか、それを模索する局面は始まったばかりだ。

(取材・文、鹿嶋淳一)

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