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富裕層を直撃、『東京五輪消滅』を織り込んだ投資戦略を!

不動産投資全般/市況 ニュース

2020/08/04 配信

新型コロナウイルスの感染拡大が止まらない。8月1日は新たに1534人の感染が確認され、1日当たりの感染者が2日連続で1500人を超えた。同日、東京都では過去最多の472人の感染を確認した。

本来なら今頃は、東京オリンピックの熱気に包まれ、都内各所は訪日外国人が押し寄せて賑わっているはずだった。その2020年東京五輪・パラリンピックの開催は1年先延ばしされたが、現在の感染状況は国内外とも厳しく来年の五輪開催さえも危ぶまれている。

入稿五輪マーク

その五輪開催について、日本財団が7月22日に発表した「18歳意識調査」によれば、来年の開催について否定的な割合が半数を超えている。全国17〜19歳の男女1000人に回答してもらったところ、「予定通り開催」が28.0%と最も多く、「簡素化して開催」(18.5%)が続いたが、「1年先延ばし22年に開催(22.3%)、「次回大会の24年以降に延期」(11.5%)、「中止」(19.7%)を合わせると53.5%が否定的な回答となった。

来年開催に否定的な理由としては、簡素化せずに開催してほしい、世界中から選手や観客が集まると感染拡大がひどくなり終息が遅れかねない、向こう1〜2年で終息すると思えない、といったものが挙がっている。

感染拡大が収まらずに中止に追い込まれれば、その経済損失も大きく、すでにコロナ騒動初動期の3月の時点でSMBC日興証券の試算として7兆8000億円、関西大学の分析として4兆5151億円の経済損失との見通しが報じられている。

◎コロナでも意外に下がらない物件価格

世界中でコロナ感染対策として財政出動しており、国内外の緩和マネー流入で底堅い値動きだった株式市場も、企業各社の2020年4〜6月期決算の発表が予想以上に悪いことを受けて、このところ日経平均株価は下落局面に転じている。コロナ前の経済水準にいつ戻れるかという観測よりも、本格的なリセッションに身構える必要が出ている。

しかし、不動産市場を見ると、物件の価格は今のところ底堅く推移している。アットホームの6月の調べによると、東京23区の中古マンション価格は、1戸当たりの成約価格が平均4272万円と1年前の同じ月との比較で15.6%上昇し、前月比でも5.7%上昇した。同社が調査を開始して以来2番目に高い水準という。

コロナ禍にあって、感染拡大を防ぐために外国人の入国が制限されているため、東京五輪・パラリンピック開催決定後に東京市場を席捲した中国や台湾などのアジア圏のインバウンド投資家の存在感が落ち込んでいるものの、日本在住の複数の台湾人によれば「来日できなくてもリモートで物件を探したり、内覧をしている。気に入った物件があればリモートで購入するし、日本在住の知り合いを代理人に立てて購入しているケースもある」という。

こうした投資家の判断の背景としては、コロナによって不動産価格が大きく値崩れすると思っていたが、価格を維持している現状を見て安心感を持って購入できると思ったからだ。

「サーズのときに台湾国内の不動産価格は3割と大きく下落したので、コロナを受けた日本も同じようなイメージを持っていたが想定外の動きだ」としている。

◎家賃の粘着性に着目した資金流入も

住宅系の収益不動産に対する外需の人気は根強いものがある。景気が悪化しても家賃の水準が同じように落ち込むことはない。この家賃の粘着性から将来収益の割引現在価値を導き出して資金を振り向けている。

東急リバブルはこのほど、自社開発の投資用一棟レジデンス「ウェルスクエア」シリーズ25棟を一括でドイツを拠点とする不動産会社に売却した。同シリーズは、東京23区内の交通利便性の良い場所で単身者・ディンクス向け商品として提供しているものだ。レジテンス系は不況に強いことが海外投資家から評価を受ける。

とはいえ、東京五輪の消滅が本当に起こるとなれば、いま慌てて東京湾岸や都心部の物件を購入することはリスクが大きいとの見方も一方ではある。郊外とは違い物件価格が相当に高くなっていたぶん下落の谷も深くなるため、一定の価格調整後に拾い上げた方が投資効率もより高まるとの判断が働く。

東京カンテイ市場調査部の井出武・上席主任研究員は、「東京オリンピックが開催されるのか、されないのか。最も気をもんでいるのは富裕層であろう」と指摘する。五輪中止⇒経済損失⇒景気悪化⇒資産効果の低下(株価下落・不動産価格の下落)といった悪循環に機敏に反応するのが富裕層。今後の収益不動産マーケットの方向感を左右する存在だとしている。

「とりわけ五輪会場の近くの東京湾岸や都心部への影響は小さくはない。11月の米大統領選を待った動きにもなる」(井出氏)。

新型コロナウイルスの感染第2波による経済活動の再停止や世界的な感染拡大が収まらない限り、東京五輪・パラリンピックは開催されないことを織り込んで投資戦略を立てることが欠かせない。

(取材・文、鹿嶋淳一)

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