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不動産投資プロ市場は2021年回復も、アマ・個人アパート低迷続く

不動産投資全般/市況 ニュース

2020/10/14 配信

写真はイメージ
▲東京など大都市には投資資金が流入している。(写真はイメージ)

新型コロナウイルス感染拡大により経済・景気の悪化が不動産投資市場に及ぶ。そうした見方がコロナ当初から消えない。

だが、プロの投資家たちはそうではないようだ。不動産仲介大手がアマチュアからプロフェショナルが好む市場にシフトしつつあるとの見方を以前紹介したが、この見方は海外投資家も同様だ。

総合不動産サービス会社ジョーンズラングラサール(以下JLL)が9月25日に開催した「不動産&ホテル投資フォーラム2020」は、コロナ感染対策のため、今年はオンラインで3日間にわたり実施したが、延べ1100人が参加。新常態(ニューノーマル)の投資動向と社会や生活様式の変化による不動産投資需要の変化などを探る動きが活発化している。

同社のグローバル投資家調査によれば、アジア太平洋地域の不動産投資額は、2021年に回復に向かうとの予測をしている。

特に投資額が回復する国として、日本やオーストラリアなどを挙げており、対日投資額は2021年末までに回復するとの回答が56%と半数以上を占めた。実際、世界の都市別投資額ランキングを見ると、2020年は外資勢の対日投資姿勢が活発である。東京への投資額は上半期で世界トップ。1年前の同じ時期との比較で2.5倍の5048億円が流入している。

◎外資勢も賃貸住宅への投資を加速

特に投資先として注目しているのが賃貸集合住宅や生活必需品などを取り扱う商業施設、学生寮、高齢者向け施設、トランクルームの投資が加速すると見立てている。

感染拡大を受けて投資姿勢に変化が出ているという。投資を加速するプロパティとしては、物流施設が最も多く投資家の8割にのぼり、次いで賃貸集合住宅が6割程度と続いた。

JLL日本執行役員キャピタルマーケット事業部長の根岸憲一氏は、「投資家も金融機関も潤沢な資金が手元にあり、それを積極的に不動産に振り向けていることが10年前のリーマン・ショック後と大きく異なる点だ」としている。

もともとコロナ前から日本では、オフィスや賃貸住宅、物流施設に対する投資意欲は旺盛だったが、コロナ禍でそれに拍車がかかっているという。

◎賃貸住宅は中長期目線、建て替え需要に期待

こうした中で、不動産売買市場の主なプレーヤーの2020年上半期の動きを見ると、買い主はJリートが全体の3割と2019年とほぼ同水準で推移している。

一方で、売り主の属性は、不動産会社が半数超となり、過去2年間に3割前後だったことから大幅に増えている。引き続き不動産会社の売却が進みそうだ。

コロナ禍で急速に落ち込んだ商業施設やホテルなどを抱える大手が数字づくりに資産を売却する可能性が高い。実際、三井不動産は10月9日、新宿三井ビルディングを系列のJリートである日本ビルファンド投資法人に1700億円で売却すると発表した。資産・資本の効率改善策としての保有資産の売却動向に注目が集まっている。

一方で、サラリーマン投資家など個人の主戦場であるアパート経営市場に対する見方は慎重姿勢が続く。

賃貸アパートの着工件数は2017年半ばから減少し始め、昨年も減速ペースが加速した。レオパレス21の施工不良問題や融資姿勢が締まるなどが原因だ。

これにコロナ感染が加わり、地主などのマインドも冷え込んだ。金融機関がコロナによる経営悪化企業の支援に動く中でアパートローンが後回しになり、融資が遅延する可能性が強く、新規の着工件数の低迷は続くと見られている。

ただ、中長期については、節税・相続ニーズに加えて、老朽化したアパート建て替えなどの需要が断続的に発生する見込みだ。

(鹿嶋淳一)

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