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「超都心超狭小住宅」の人気に陰り?長引くコロナ禍で賃貸ニーズはどう変わった?

不動産投資全般/市況 ニュース

2021/09/23 配信

長引くコロナ禍で賃貸住宅ニーズはどのように変わったのか。

賃貸住宅に住んでいる人は、独身のサラリーマンや学生などが多いと思うが、緊急事態宣言による外出抑制などが求められていることで大学生はオンライン授業が主流となっている。

オンラインなのでマンションやアパートを引き払い実家に帰ってしまっているケースや、社会人でもコロナ影響による企業のリストラや給与が大幅に少なくなってこれまでの賃貸家賃を払えなくなり、退去してほかに移り住む話もよく聞かれる。

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そうした賃貸住宅の状況をうかがわせるデータもある。不動産情報サイトのアットホームが「全国主要都市における賃貸マンション・アパートの平均家賃<面積帯別>」を定期的に調べているものだが、同社が8月に発表した最新7月の東京都のデータを見ると、東京23区のアパートは「30u以下」(約6.5万円)の小規模タイプが前年同月の家賃よりも安くなり、「30〜50u」(約10万円)と「50〜70u以下」(約12.9万円)が前年同月の家賃よりも高くなっている。その一方で東京都下は、この3つ全タイプの家賃が高くなって個々の家賃は約5.2万円、7.4万円、9.1万円である。

マンションで見ても、東京23区は「30u以下」(約8.8万円)、「30〜50u」(13.1万円)、「50〜70u」(約19万円)、「70u」(約33.7万円)の全4タイプの家賃が低下して安くなった。東京都下の家賃は「30u以下」(約5.6万円)が前年同月と変わらず、「30〜50u」(約8.3万円)と「70u超」(約15.0万円)は前年同月よりも高いが、「50〜70u」(約10万円)は安くなった。

家賃の支払い能力が低下して割安な賃貸を探す

東京23区のマンションは、家賃が高いことが賃貸負担能力の低下した入居者から避けられ、その需要を東京都下が吸い上げていることが考えられる。

東京23区よりも家賃が安くて部屋の面積が広くなることで選ばれているのではないだろうか。アパートを見ても同じである。特に小規模アパートは属性的にコロナの影響を受けやすい人が多いとされている。

新型コロナウイルスの感染拡大は、所得環境の二極化も広げてしまった。密を避ける、在宅勤務が増えた、といった意味から部屋の広さを求める人が東京都下や神奈川県、千葉県、埼玉県など東京23区の周りに移り住む。本来ならば利便性の高い東京23区内に住みたいが、それが叶わないからだ。

許容できる範囲の家賃を探すとなれば築年が半世紀ほど経過するような築古アパートや駅からバス便で遠かったり、変形地・狭小地など立地条件の悪い賃貸住宅などが考えられるが、その狭小住宅では、部屋の面積を極力抑えて三畳一間を売りにロフト付き3畳一間にトイレ・シャワー室、キッチンなどが付いている極小物件などもある。

テレワーク不向き? 既に密!? 都心狭小ニーズ占う

しかし、コロナ禍の狭小賃貸住宅の可能性について、知り合いの不動産仲介会社や自分の周りの人間にどう思うかを聞いてみると、コロナ禍では「分が悪い」という回答が目立った。新型コロナが収束しないで爆発的に拡大した。

オリ・パラ開催中に東京都の感染者数が1日4000〜5000人台にまで広がった中でのヒアリングだったこともあって、「狭小ではテレワーク向きではない。1人なのに密になっている≠感じさせる環境になっている」といったが反応が多かった。

また、コロナ禍が終わり「経済と社会活動が正常になったらどうか」を訪ねてみたところ、「大学生の授業がオンラインから通学に変わり、学生のバイトも復活してくる。

コロナ前までに大学の都心回帰があったことで学校に近く、バイト先がいろいろとある都市部の賃貸住宅の需要が増加するが、家賃と経済力とのバランスから狭小賃貸に再びスポットが当たる可能性はあると思う」との見方があった。コロナで人気の賃貸住宅の勢力圏が変わるのか、変わらないのか。どちらに転ぶかが注目されている。

健美家編集部(協力:若松利信)

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