2022年も残すところ半月あまりとなった。今年は2月にロシアがウクライナに軍事侵攻し、ロシア・ウクライナ戦争の収束は未だに見通しがつかない。新型コロナウイルス感染拡大も断続的に大きな波が押し寄せてこちらも収束の見通しがつかない。
ただ、政府は、社会経済活動の正常化に向けて動き出し、原則、人の行動を制限する政策はとらず、外国人旅行客についても〝開国〟に踏み切った。夏以降、3年ぶりに開催される行事も増えて街中は賑わいを取り戻し始めている。
不動産市場については、実需も投資用も不動産価格は上がり続けている。健美家の意識調査では、「投資用不動産の価格が上昇している」が８割に上り、１年後の価格についても「上昇する」との見方が半数を超えている。
中華系投資家が日本の不動産に注目
今年は円安が急速に進んだ。ロシア・ウクライナ情勢を受けてエネルギー価格や穀物・食料品、日用品の値段に影響を与えてインフレ経済が加速したことで、米国や欧州が相次ぎ、利上げを打ち出した。
その一方で、日銀は引き続き大規模金融緩和を継続し、ゼロ金利政策を続けていることで日米金利差の拡大が意識されて円売り、ドル買いが進んだ。3月上旬まで１ドル115円前後だった為替相場は10月下旬に150円台まで値下がりし、およそ32年ぶりの円安水準となった。現在は130円台まで戻しているが当面円安局面は続くとの見方が広がっている。
この円安は、外国人には、日本の不動産が買いやすくなったことで海外勢の不動産取引に再びスポットが当たっている。日本の不動産が高騰しているといっても海外の主要都市と比べれば割安との評価だったところに、急速な円安が進んだことが大きい。
中国や台湾、香港、シンガポールなど東アジアの特に華僑系の投資家が日本のマンションを購入する動きが出始めている。外資が取引価格を押し上げる傾向は続きそうだ。
コロナ禍の特徴としては、ワンルームタイプの賃貸住宅に人気がなくなったことが挙げられる。賃貸住宅を運用するリートなど複数の不動産ファンド会社によると、リモートワークが普及し、単身者向けでも広めの部屋ニーズがある状況が続いている。
このため、専有面積が狭い部屋の比率の高い物件を売却して広めのシングルタイプの物件を取得するなど運用物件を入れ替える方向感が強まっているという。実際に入れ替えにより賃料変動率がプラスに改善した住宅リートもある。
一方、都心部を含めてファミリー向けの需要は底堅い。新規に契約する家賃をコロナ前と同水準にまで引き上げることに成功している、との声もある。
今後について、「東京23区は人口流入が回復途上にあることで、もう一段の流入加速に期待している。リモートワークが普及してきたとはいえ、会社側は徐々に通勤体制にシフトする動きがあり、徐々に居住地選びが都心回帰に向かうとの期待もある」（Ｊリート関係者）。
不動産景気は景気・金利・外資が握る
ただし、各不動産会社は、住宅・不動産市場にある懸念材料を注視している。米国や欧州の景気後退局面により、世界経済が悪化し、その波が日本に波及するというものだ。
日銀の黒田総裁の退任後に金融政策が修正され、利上げに向けての地ならしを始めることにも注視している。不動産各社は、借入金が大きいだけに利上げともなれば最も影響を受ける業種の一つだ。景気が悪化すれば個々の給料・ボーナスにも影響し、購買能力と賃貸負担能力にも影響する。
2023年問題と呼ばれるオフィスビル大量供給を控えていることが大手の不動産会社に影を落としている。オフィスビル市況の悪化が予想されているためだ。
三鬼商事の調査によると、11月時点の東京都心5区の平均空室率は6.38%となり、供給の過剰感を判断する際の目安である5％を22カ月連続で上回っている。賃料水準は28カ月連続で下げ続けている。
大和不動産鑑定では、各アセットの市況データ・ＧＤＰ・国債利回りなどのデータを使い独自モデルで1年後と2年後の不動産キャップレート（基準利回り）について悲観・標準・楽観でシナリオ予測している。
キャップレートは、低下すれば価格の上昇、上昇すれば価格の下落と判断される。
基本的に不動産投資市況は活況が続くとみるが、国債利回りや景気見通しの変化、賃貸市況により変化することを踏まえて、標準シナリオでオフィスは現状の2.40%から１年後に2.39％、２年後に2.41％と予測する。賃貸住宅は現状の2.70%から１年後に3.02％、２年後に2.95％との見通しを示している。
日本不動産研究所は、足元の状況について「東京のオフィス賃貸市場は、空室率の上昇と賃料水準の下落が続いているものの、緩和的な金融環境を背景に市場参加者の投資意欲は強く利回りが低下傾向にある」とする。
ただ、コロナ禍で業績悪化の企業が本社を手放す動きは一巡した。その中で前述の世界景気の悪化リスクで海外勢が日本の不動産購入をためらうようになれば不動産市場へのマネー流入も細ってしまい取引の勢いを削ぎ落し、不動産価格が下落に転じる可能性もある。不動産価格については、オフィス系も住宅系も当面は高止まりが続きそうだが、2023年前半戦から半ばにかけて景気・金利・外資の３つの動向から目が離せない状況となりそうだ。
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健美家編集部（協力：（わかまつのぶとし））
