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「不動産の小口化商品」、10万円、100万円で身の丈以上の不動産投資を可能に

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2018/01/13 配信

ひと口に不動産投資と言っても、伝統的な実物への直接投資にとどまらず、最近では不動産投資信託(Jリート)などバリエーションが増えた。

また、組合形式で出資を受け、不動産の売買や賃貸による収益を投資家に配当する「不動産特定共同事業」の許可を受け、不動産小口化商品に参入する不動産事業者も増えている。

収益物件の売買仲介・賃貸管理の武蔵コーポレーション(さいたま市)は2017年3月に不動産特定共同事業法の許可を受け、大型のアパート・マンションの小口化販売事業に乗り出した。

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日本の投資適格物件は米国に次いで多い。投資家の需要に応じて不動産を切り売りする投資商品は増えそうだ。(写真はイメージ)

レオパレス21は、昨年12月に文京区音羽と港区麻布十番の賃貸マンションを対象に任意組合型の不動産特定共同事業として「LOVIE第一号任意組合」を24億6000万円で組成完了。

今年1月から運用を開始する。両物件とも都心部に立地。運用期間中の収益は、出資者の口数に応じて定期的に分配して運用終了後には不動産を売却してその収益も分配するという。今月末に竣工する銀座の賃貸マンションも第二号任意組合として募集する予定だ。

インテリックス(東京都渋谷区)は、アセットシェアリングシリーズでオフィスビルの小口化商品を展開。昨年3月、8月にはシリーズ第3弾「アセットシェアリング渋谷青山」1期、2期(募集総額12.5億円、募集総口数1250口)の募集を行い完売。既に運用している。1口100万円で5口からの出資が可能で、対象物件から得られた収益を分配する。

三田証券(東京都中央区)では、京都の文化的な街並みや歴史的建造物を守るための社会貢献投資として、京町屋2棟を取得。同物件を小口商品化して投資家に売却。個人富裕層を中心に14者が投資した。物件は宿泊施設にリノベーションする。

投資単位の少額化も進んでいる。一般的だった100万円単位からさらに投資単位が低下して10万円、1万円から参戦できる。不動産投資のお手軽感が増すとともに、インターネットを通じて小口資金を募るクラウドファンディングの投資案件も急速な広がりを見せる。

新築アパート経営に特化したサイトを運営するインベスターズクラウドは、1口10万円で1棟の物件に対し複数の投資家から出資を募り、同社が運用して得た利益を出資者に分配する。アパートや民泊物件、海外不動産を運用資産に組み入れている。

さらにロードスターキャピタル(東京都中央区)は、すべての物件が1口1万円から参加できる商品を提供しており、同社では「都内B・C級規模のオフィスビルや住宅を運用する」としている。

こうした不動産の小口化商品が相次ぐ背景には、個人投資家の需要が旺盛だからだと各社とも口をそろえる。とりわけ不動産価格の高騰が顕著であるだけに、小口化への資金流入を期待する見方は多い。

実物不動産投資をしたい投資家にとっては、資産状況や手元資金などの都合に合わせて購入できるほか、共同所有であることから空室や賃料滞納といった様々なリスクを分散できるメリットがある。一般的な物件取得と同様に贈与税や相続税の圧縮効果も得られる。

販売サイドは、「都心一等地の人気のビルは、個人での購入は無理だが、小口化商品を購入することでそのビルのオーナーの一人となれる」との思いが、投資家心理をくすぐるのではと分析している。

また、投資家のリスク軽減策として、運用物件の長期修繕計画を作成するなどして、運用側も商品価値を高める工夫をしている。

そうした中、不動産特定共同事業法の改正(改正不特法・昨年12月1日に施行)により、「小規模不動産特定共同事業」が新たに創設された。

不特法とは、現物不動産を資産とするファンドの運用を規制する法律であるが、今回創設された小規模不動産特定共同事業とは、次の各事業である。

・各投資家の出資額及び出資の総額がいずれも政令で定める金額を超えない第一号事業

・各投資家の出資額及び出資の総額がいずれも政令で定める金額を超えない特例事業を行う者(特例事業者)から委託を受けて行う第三号事業(不特法第2条第4項第3号に掲げる行為に係る事業)

これまでは、不動産特定共同事業(組合形式で出資を受け、不動産の売買や賃貸による収益を投資家に配当する事業等)を行うには、原則として不特法の許可を受ける必要があった。

冒頭で紹介した各社の事業は、この不特法の許可を受けて行われているものである。

今回創設の小規模不動産特定共同事業については、不動産特定共同事業の許可を受けずに、登録を受けることにより行うことが可能となった(改正不特法第41条第1項)。

ちなみに、小規模不動産特定共同事業の登録の有効期間は5年間とされ、更新する場合には更新手続が必要となる(改正法第41条第2項、第3項)。

また、政令では以下のように定められた。

「不動産特定共同事業法の一部を改正する法律の施行に伴う関係政令の整備に関する政令

〔1〕小規模不動産特定共同事業の出資額

1. 事業者が一人の事業参加者から受けることのできる出資額の上限を100万円とする。 ただし、特例投資家については、自ら投資に関するリスク判断ができることから、当該事業に関する出資総額を超えない範囲内である1億円とする。

2. 事業参加者からの出資の合計額(=出資総額)の上限を、1億円とする。また、小規模第2号事業者が複数の特例事業者から委託を受ける場合、その取り扱うことのできる事業の出資総額の合計の上限は、10億円とする。

〔2〕小規模不動産特定共同事業者の登録に係る資本金又は出資の額

小規模不動産特定共同事業者の最低資本金の金額については、1000万円とする。」

改正不特法は、空き家・空き店舗等の再生について、不動産特定共同事業の活用をより一層促進するとともに、観光等の成長分野を中心に良質な不動産ストックの形成を促進することを目的としたものであるが、改正前と比して不動産小口化商品組成のハードルが大幅に下がったことから、参入する事業者は今後増加するものと思われる。

小口化商品がますます増えれば、今までなら到底手の出なかった物件に手が届く。「身の丈以上」だった物件も、個人投資家のポートフォリオの一つになる時代がすぐそこまで来ているのかもしれない。

健美家編集部

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