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J-REIT、多様な不動産に余剰資金を手軽に投入。旬はインバウンド系、住宅と物流も底堅く

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2020/01/08 配信

天井感が漂う不動産価格は、新築のみならず中古の不動産価格も高止まりして購入しづらい環境になっている。個人投資家にとっては厳しい投資環境だが、手軽に不動産投資できる手法としてJ−REIT(不動産投資信託)がある。

機関投資家・個人投資家などから集めた資金をもとにオフィスビルやマンション、商業施設、物流施設、ホテル、シニア住宅、学生向けマンション、データセンターなどを購入して運用するものだ。そこから発生する賃料や物件の売却益などから投資家に配当金を出す仕組みの投資商品だ。

一般的な株の売買と同様に投資口価格(株価に相当)が安いときに購入し、投資口価格が上がった時に売却すると値上がり益、キャピタルゲインも狙える。

リーマン・ショック後の低迷期に余剰資金をJ−REITに投資入し、そのまま10年近くほったらかしにしていた個人投資家は投資口価格が3倍になっていたと顔がほころぶ。

東証イメージ写真 058
▲オリンピックイヤーの今年も国内外の情勢に注視する展開が続きそうだ。

とはいえ、足もとでは、すでに投資口価格は、不動産市場の好調を映すように高い水準にあるので、これからJ−REITに投資する場合は、投資口価格の値上がり益を狙うというよりも、景気が悪化しても投資口価格の下落に対する耐性を持ち、安定的に分配金を得ることを目的とする銘柄選びをする環境となっている。過去5年以上前に投資済みの人は利益の確定どきだ。

投資対象の一番人気は、依然としてオフィスビルである。史上最低水準の空室率とじわじわと上昇を続けた賃料が投資家を引き付けている。しかし、取引価格が高水準であり、分配金利回りも3%台と魅力が薄れてきていることで、次の投資対象としてサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)などシニア向け住宅や学生向けマンションに着目する投資家が増えている。

日本賃貸住宅と日本ヘルスケアの2つの投資法人は、日本賃貸住宅を存続会社に今年4月1日に合併し、大和証券リビング投資法人として217 物件・3030億円の資産規模となる予定だ。J−REIT史上15例目の合併劇である。

電子商取引の普及により物流施設も引き続き投資妙味があると人気化している。住友商事をスポンサーとするSOSiLA物流リート投資法人が2019年12月10日に上場した。住友商事が開発する物流施設を主な投資対象に運用資産を増やしていく。

11月末時点のJ―REITの市場規模を見ると、63投資法人の保有不動産総額(取得価格ベース)は19兆0228億円、時価総額16兆8819億円となっている。それぞれの投資法人を見ると、オフィスビル、レジデンス、ホテル、物流施設などに特化したものや、それらを含めて総合的に運用するものなどさまざまだ。

投資判断として、例えば、オフィスビルの取引価格が高騰して物件の利回りは低いが安定的に賃料が上がっており、今後も緩やかにその傾向が続くと予測して投資するケースもあれば、オフィスの投資妙味は今や薄く景気が悪化すると取引価格が一気に値崩れする可能性が高く、それに伴い投資口価格も下落に向かい投資口の売却損を避けたいと考えて別タイプの不動産に投資する場合もある。

後者の判断では、景気が悪化しても賃料が下がりにくいレジデンスに資金を振り向けるディフェンシブな投資スタイルにシフトしやすい。住宅の賃料は大きく盛り上がることはないが、大きく崩れる市場でもないためだ。賃貸住宅は、堅調なマーケットを維持するとの見立てが少なくない。

また、今年は2020年オリンピックイヤーである。近年の訪日客の増加に拍車がかかる年であることを踏まえて、ホテルや商業施設に運用するJ―REITに投資する人も増えている。

日韓関係の悪化に伴い韓国人観光客が大幅に落ち込んでいるものの、中国や台湾からの訪日客がけん引するほか、昨年日本で開催されたラグビーワールドカップが証明したように一人当たりの消費額が大きい欧米などからの訪日客需要が下支えする構図に期待してインバウンド関連に熱い視線が注がれている。

オリンピック特需の収束後を懸念する専門家は、潮目の変化として2021年に照準を合わせているが、むしろホテルや商業施設といったインバウンド頼りほど旬の投資時期≠見極めやすい利点を働かせやすいセクターでもある。

不動産の利回りは、依然として低い水準(価格は高い)が2020年も続くとの予測が大勢を占めている。ただし、不動産は実体経済の後追いであるため、国内外の政治・経済の状況に気を配りたいところだ。

投資家に一番人気とされるオフィスビルの需要は企業業績と連動するだけに目が離せない。すでに年明け早々、米イランの緊迫を受けて米国の株安と円高、原油高が進んでいる。波乱の芽はいつどこで噴き出すかわからない。投資家が最も念頭に置くべきこととして覚えておきたい。

健美家編集部

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