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日経REIT指数が初登場。 不動産投資に活用したいREIT指数・前編

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2020/09/13 配信

不動産投資家や不動産投資ビギナーの皆様の中には、関心をもって不動産投資信託(REIT)やREIT指数をウオッチしている方も多いに違いない。

去る7月20日、2本の日経REIT指数(日経ESGーREIT指数・日経高利回りREIT指数)の算出が始まった。REIT指数で不動産市場の動向や不動産への需要、投資家の期待が測れるならば、不動産投資に少なからず役に立つに違いない。先ずは、前編にてREITとREIT指数の基礎を確認しておこう。

■不動産投資信託(REIT)の基礎知識
(1)REITとは
REITは、多くの投資家から集めた資金や銀行から借り入れた資金を用いてマンションやオフィスビル、商業施設など不動産を購入し、その賃料収入や売却益を分配金として投資家に還元(分配)する仕組みの投資信託だ。

REITは米国発祥。日本では2000 年の投資信託法の改正により、投資信託の運用対象に不動産等が加えられたことで組成が可能となった。2001 年 9 月 10 日、東京証券取引所に2銘柄の日本版REIT(J−REIT)が初上場。ちょうど19年が経過したことになる。

REITの多くは、株式と同じように証券取引所に上場され、証券会社を通じて売買が可能だが、非上場の私募REITなどもある。当コラムでは、上場REITについてお伝えする。

◎不動産投資信託(REIT)の仕組み(会社型の場合)

(出所)金融広報中央委員会「知るぽると」ホームページ
(出所)金融広報中央委員会「知るぽると」ホームページ

(2)不動産投資とREITの違い

REITと不動産投資との大きな違いは、所有するモノの違い。不動産投資では、投資家が現物を購入して自ら運用(賃貸経営)するが、REITの投資家は、投資法人が発行する投資証券を保有する。

上図の通り、投資法人が不動産を保有、運用し、その収益を投資家に分配する。株式投資で例えれば、株式会社が投資法人、株券が投資証券、配当金が分配金にあたる。前述の通り、投資証券は上場株式と同じく取引所での売買が可能だ。

両者の主な違いをまとめると次の通り。災害リスクや空室による収益変動リスク、金利変動リスクなど、不動産ゆえの共通点もある。

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(3)REITのメリット・デメリット
REITの特徴を見れば、ご自身の投資スタイルへの向き不向きも一目瞭然だと思う。以下、主な点をみておこう。

◎少額投資可
REITは、数万円から資金を不動産へ投入できる。だが、所有権は無く、自分名義とはならないため、「これは私のアパートだ」と言うことはできない。

が、でっかい商業施設を仰ぎ見て「何百分の1は自分のお金が入っているのだ」とニンマリすることはできるだろう。とは言え、運用や経営への関与の度合いは低い。投資家の志向が大きく影響しそうだ。

◎分散投資可
REITは、少額投資が可能なため、少ない資金で複数のREITを購入できる。しかも、1本のREITが複数物件を保有するため、より分散効果が高くなる。

投資対象は、居住用不動産だけでなく、オフィスビル、商業施設、倉庫、ヘルスケア施設など様々。テーマ分散、地域分散(海外含む)すれば、リスクの分散が可能。この点は不動産投資との明確な違いと言える。

◎分配金は年に1〜2回
REITの投資収益は、決算期ごとに配当される分配金(インカム)とREIT価格の値上がり・値下がり(キャピタル)。株式投資と同じだ。

分配金は、年に1〜2回の決算時。主な原資は賃料収入で、複数の不動産に分散投資しているため、変動は比較的小さい。とは言え、不動産投資のように毎月の安定収入確保、とはいかない。

◎レバレッジ効果
不動産投資では、購入不動産を担保に借入が可能だ。自己資金と借入によりレバレッジ効果を得られるのは不動産投資のかけがえのない魅力と言える。完済すれば、その不動産を担保に新たな借入をおこして次の不動産投資へと事業の拡大も可能だ。

一方、REITの投資家には、そのような仕組みはない。が、REITの投資法人は不動産オーナーだ。レバレッジを利かして不動産を購入する。よって、金利動向はREITにとっても重要ファクターとなる。

◎物件の維持・管理・運営はプロにお任せ
REITには、自分で賃貸経営する醍醐味は無い。その代わり、修繕や管理などの手間やコストを別途負担する必要も無い。確定申告は楽ちん。

だが、「不動産投資には、減価償却費や経費を計上できるからこそ節税効果があるのだ」と言われれば反論の余地は無い。まったくその通りだ。メリットとデメリットは表裏一体の関係と言える。

◎換金性が高い
上場RIETは、上場株式と同様に取引所で売買でき、オンライン取引も可。売りたいときに売れるのは、証券化されているREITならでは。不動産取引では、なかなかそうはいかない。

REITは、いざという時の現金化を重視し、換金性や流動性を求める投資家に向いている。だが、キャピタルリターンは、市場の需給を反映するため、常に変動することにも留意したい。

■REIT指数について

(1)リート指数とは
東証REIT指数は、東京証券取引所に上場するREIT全銘柄(2020年8月末現在、62銘柄)を対象とした「時価総額加重型」の株価指数。東京証券取引所が算出・公表し、JPXのウェブサイトでリアルタイムに閲覧できる。

東証リート指数は、基準日である2003年3月31日の時価総額を1,000とした場合に、現在の時価総額がどの程度かを表す。株価指数のTOPIXに相当すると言えばわかりやすいだろうか。2020年8月31日の指数値は、1747.53。REIT市場は、基準日の約1.7倍の規模だということになる。

だが、19年間、一貫して右肩上がりで成長してきたわけではない。2007年5月31日には、2612.98を記録し、その後、2008年には704ポイント台にまで落ちている。株価と同様、上がったり下がったりを繰り返しながら現在に至る。

(2)新指数その@「日経ESG-REIT指数」
日本経済新聞社が7月20日から算出・公表を開始したのは、「日経ESG-REIT指数」と「日経高利回りREIT指数」の2指標。日経新聞の指数紹介記事には、「日経REIT指数シリーズの第1弾」とあった。投資家の需要にあわせた第2弾以降の指数登場も期待したい。

新指数のうち「日経ESG-REIT指数」は、投資の世界でもすっかりお馴染みとなったESG(環境・社会・企業統治)がキーワードだ。当指標は、不動産分野への投資にもESGへの取組みが重視されるようになったことを受けて、開発された。

◎ESG評価基準
日経ESG-REIT指数は、東証に上場するREITから流動性の低い銘柄を除いた後、各REITの時価総額を基に「ESGへの取組み」という要素を加えて算出する。評価にはオランダの評価機関、GRESBが提供するESG評価基準を採用し、高い評価を得たREITほど組み入れ比率を増やして指数化している。

このGRESBだが、本年3月にESG投資を推進する年金積立金管理運用独立行政法人(GPIF)が、不動産投資分野においても、市場全体の ESG 情報の開示促進と運用受託機関等との建設的な対話促進を目的に、GRESB に「不動産投資家メンバー」として加盟した。

GPIFは運用受託機関へ、不動産の投資・運用プロセスにおいて、GRESB 評価制度を積極的に活用することを求めていく方針だという。不動産投資の対象選別において、ESGへの配慮や取組みが前提条件になる日は、遠くない。

(3)新指数そのA「日経高利回りREIT指数」
後編でお伝えする予定だが、REITには配当可能利益の90%超を分配するなどの要件を満たすことで税制の特典が認められている。そのことが、分配金の利回りの高さに繋がり、REITの魅力の一つとなっている。

だが、REIT市場の成長にともなって上場銘柄数も増加し、REIT間では利回りに差が生じている。日経高利回りREIT指数は、東証に上場する全銘柄の中でとくに利回りの高い35銘柄を選んで算出されるインデックス。組み入れ比率は、時価総額と利回りを掛け合わせてきまる。

構成銘柄は、年に1回、定期見直しが実施される。高利回りREIT指数は毎年5月末、ESG-REIT指数は毎年11月末の予定だ。

以上、REITとREIT指数の基礎を見てきたが、REIT市場は、新型コロナの影響で、ホテルの稼働率が下がり、ホテルを保有するREITにとっては逆風だが、好調なネット通販の陰で保管倉庫等の物流施設を保有するREITには追い風となっている。後編では、REIT指数から不動産市場のお金の流れをみてみよう。

“新聞による経済教育”NPO法人全国NIE.E指導委員会 副委員長 大石泉

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