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J-REITで分配金生活★ 2021年1月決算の注目銘柄はコレ!

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2021/01/06 配信

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REITでも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズ。今から買っても間に合う1月決算のJ-REIT注目銘柄をご紹介する。

なお、新春お年玉企画として、今年1年を通じて注目すべき銘柄についてはこちら

J-REIT(ジェイリート)とは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間になれる感じだ。

分配金利回りは3〜6%と、株式投資よりも高配当なものが多い。詳細については過去記事を参考にしてほしい。

1月決算は15銘柄も!注目はスターアジア、エスコン、ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト

1月決算期の銘柄は他の月より多く、15銘柄ある。

2971 エスコンジャパンリート投資法人120,700円、5.71%
3234 森ヒルズリート投資法人144,200円、4.03%
3249 産業ファンド投資法人 194,200円、3.25%
3269 アドバンス・レジデンス投資法人316,500円、3.50%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人185,100円、4.39%
3282 コンフォリア・レジデンシャル投資法人298,000円、3.61%
3292 イオンリート投資法人132,700円、4.80%
3455 ヘルスケア&メディカル投資法人131,400円、4.88%
3459 サムティ・レジデンシャル投資法人109,200円、5.53%
3463 いちごホテルリート投資法人68,400円、2.45%
3468 スターアジア不動産投資法人50,200円、6.20%
3471 三井不動産ロジスティクスパーク投資法人524,000円、2.81%
3493 伊藤忠アドバンス・ロジスティクス投資法人132,200円、3.75%
8957 東急リアル・エステート投資法人159,300円、4.22%
8967 日本ロジスティクスファンド投資法人307,000円、3.13%

※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り。
「投資口価格」とは、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2021年1月5日終値現在。

上記の中での注目銘柄は、エスコンジャパン、スターアジア、ケネディクス・レジデンシャル・ネクストの3銘柄だ。

中部電力グループと強い絆を持ち
底地に重点投資するエスコンジャパン

エスコンジャパンリート投資法人は、2019年2月に上場した商業施設特化型REITだ。スポンサーは東証1部上場の不動産会社 株式会社日本エスコン。日本エスコンは2018年から中部電力と資本業務提携を行っており、事業の安定感が増してきた。

エスコンジャパンリート投資法人のホームページより。
エスコンジャパンリート投資法人のホームページより。

物件は住宅近接の商業施設が中心だが、特徴的なのが商業施設の土地建物だけでなく、底地も重点的にポートフォリオに入れる事を運用方針としている点だ。底地に投資しているREITは多いものの、はっきりと底地投資を運用方針で名言しているREITはエスコンジャパンだけ。

同REITが考える底地が有利な理由は4つ。
●安定的な賃料収入が長期間におよぶ
●減価償却や修繕が不必要なので保有コストが低い
●底地の流通が拡大している
●災害等による資産価値が下落しづらい。
同REITのポートフォリオのうち、底地/土地建物比率(取得価格ベース)は約1:1だ。

土地建物だけでなく、底地投資に力を入れる理由を明言している。エスコンジャパンリート投資法人のホームページより。
土地建物だけでなく、底地投資に力を入れる理由を明言している。エスコンジャパンリート投資法人のホームページより。

第8期(2021年1月期)予想分配金は3,489円/口、第9期(2021年7月期)は3,400円/口と発表している。

2021年1月5日終値現在の投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は120,700円、 予想分配金利回りは5.71%だ(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。

保有物件数28、取得価格合計519億円(2020年9月15日現在)。
NAV倍率1.03。

※NAV倍率とは、株式のPBR(株価純資産倍率)に当たる。計算式は、投資口価格÷1口当たりのNAV(不動産の時価に基づく純資産価値Net Asset Value)。
PBRのように、NAV倍率が1倍より大きい場合は割高といえる。

昨夏、さくら総合Rと合併したスターアジアR
外資系同士の合併による、今後の成果を期待

スターアジア投資法人のスポンサーは、米国の投資ファンドであるスターアジアグループ。昨年2020年8月に、豪州の投資ファンドであるガリレオがスポンサーの「さくら総合リート」と合併して、資産規模が約1,700億円と約1.6倍になった。

スターアジア投資法人のホームページ。
スターアジア投資法人のホームページ。

スターアジア投資法人もさくら総合投資法人も外資系の小規模な総合型REITだったので、合併する事で規模拡大を図り、中規模のREITに変化した。合併効果として、資産規模が拡大すると物件の入れ替えが容易になる。

資産運用会社のスターアジア投資顧問会社は、合併後に連続で物件入れ替えを実施した。レジデンス物件を購入するなど、コロナ禍の影響を受けにくい物件ポートフォリオを目指しているようだ。

スターアジア投資法人第9期(2020年7月期)決算説明会資料より。
スターアジア投資法人第9期(2020年7月期)決算説明会資料より。

現在の予想分配金利回りは6%台と利回りが高く、投資口価格も約5万円と購入しやすい価格だ。外資系同士の合併で、今後の成果をどのように出せるかが注目だ。

参考:スターアジア投資法人第9期(2020年7月期)決算説明会資料

第10期(2021年1月期)予想分配金は1,658円/口、第11期(2021年7月期)は同金
1,455円/口と発表している。

2020年1月5日終値現在の投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は50,200円、 予想分配金利回りは6.20%だ(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。

保有物件数52、取得価格合計1,635億円(2020年10月30日現在)。
NAV倍率1.35。

有料老人ホームも保有するケネディクス系REIT
独立系から、三井住友FGの傘下入りか?

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人(略称:ケネディレジ)のスポンサーは、東証1部上場の不動産会社 ケネディクス株式会社だ。

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人のホームページ。
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人のホームページ。

2018年に、レジデンス特化型REITのケネディクス・レジデンシャル投資法人と、ヘルスケア施設特化型のジャパン・シニアリビング投資法人が合併して現在の社名になった。

ヘルスケア施設が資産の約20%含まれているので、REIT名は「レジデンシャル」だが、正確にはレジデンスとヘルスケア(有料老人ホームなど)の複合型REITである。

オフィスの場合、好立地は限られているので建物のスペックで物件の優劣が決まってしまう。一方、レジデンスはどこにでも建てられるが、ライフスタイルによって好立地が変わる。

ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人のホームページより「ポートフォリオ構成比率」。
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人のホームページより「ポートフォリオ構成比率」。

当投資法人は上場当初から、立地の目利き力があることが特徴として来た。スポンサーがデベロッパーでないため物件選びの自由度が高いからだろう。

また、お年玉企画でも紹介したが、最近、スポンサーのケネディクス鰍ェ三井住友ファイナンス&リース株式会社の株式公開買付け(TOB)を受ける事になった。

TOBが成功すればケネディクス(株)は三井住友ファイナンス&リース鰍フ子会社となり、上場廃止になる予定。従って、当REITも三井住友ファイナンシャルグループの傘下に入る事になり、財務戦略が安定するだろう。

なお、ケネディクス鰍ヘREITを3つ持っている。

@レジデンスとヘルスケアの複合型REIT
「ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人」(1月/7月決算)

Aお年玉企画で紹介した、オフィス特化型REIT
「ケネディクス・オフィス投資法人」(4月/10月決算)

B商業施設特化型REIT
「ケネディクス商業リート投資法人」(3月/9月決算)

「ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人」第18期(2021年1月期)予想分配金は4,066円/口、第19期(2021年7月期)は4,067円/口と発表している。

2020年1月5日終値現在の投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は185,100円、 予想分配金利回りは4.39 %だ(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。

保有物件数156、取得価格合計2,572億円(2020年11月2日現在)。
NAV倍率1.04。

なお、1月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である1月27日(水)15時までに購入しておく必要がある。

J-REITについての詳細は過去記事を参考にしてほしい。
そして、投資判断は自己責任で。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

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