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2021年新春のJ-REITお年玉企画★今年1年を通じて注目すべき銘柄3つはコレ!

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2021/01/02 配信

昨年はコロナ禍に翻弄された年だった。今年も新型コロナウイルスの影響で、Stay Homeはもうしばらく続きそうだ。こんな時こそ逆転の発想で、Stay Homeしたままで投資が完結する「分配金生活」を始める好機とも言える。

新年のお年玉企画として、今年1年を通して注目すべき銘柄を3つ紹介する。

大和証券リビング投資法人
日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity 投資法人の合併
ケネディクス・オフィス投資法人

賃貸住宅特化型とヘルスケア施設特化型のREITが合併
スポンサーは大和証券グループ

大和証券リビング投資法人のスポンサーは株式会社大和証券グループ本社だ。昨年(2020年)4月に日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人が合併して誕生した。両方のリートのスポンサーが大和証券グループだったので、資産規模の拡大を狙って合併した。

合併した大和証券リビング投資法人が保有する物件のうち、3割程度がヘルスケア施設。

日本賃貸住宅投資法人は、2006年から賃貸住宅特化型REITとして上場し、全国の賃貸マンションへ分散投資をしていた。途中で他のREITを吸収合併後、2015年に大和証券グループ本社がスポンサーになった。

一方、日本ヘルスケア投資法人は2014年、日本初の「ヘルスケア施設特化型REIT」として上場。スポンサーは大和証券グループ本社。有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)等を対象に投資をしていた。

有料老人ホームなどを運営する会社と長期契約を結んで安定的な賃料をもらう形で、リスクヘッジのため施設運営会社(SONPOケアやニチイ学館など)も多数に分散させている。

日本賃貸住宅投資法人が日本ヘルスケア投資法人を吸収合併し、商号を大和証券リビング投資法人へ変更した。

新しいREITは、保有物件の割合をレジデンス(住居)7割、高齢者住宅3割程度の比率を目指している。両リートの合併に伴い「負ののれん」が11億円ほど発生し、それも含めた内部留保が約82億円もあるため、安定的に分配金が払われると考えられる。

日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人が合併して、第29期からは大和証券リビング投資法人に。当期純利益と純資産額が増加している。
日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人が合併して、第29期からは大和証券リビング投資法人に。当期純利益と純資産額が増加している。

合併後には短期間で公募増資を行い、さらなる資産規模拡大に意欲的だ。3年から5年の中期目標として、資産規模4000億円を目指している。今年の成長ぶりが注目される。

大和証券リビング投資法人(証券コード:8986)

投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は95,700円。
予想分配金利回りは4.51%(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。
※投資口価格(円)と予想分配金利回り(%)は2020年12月30日終値現在。

第30期:(2021年3月期)の予想分配金は2,160円/口、第31期(2021年9月期)2,160円/口と発表している。

保有物件数225、取得価格合計3,224億円(2020年12月28日現在)。
NAV倍率0.98。

※NAV倍率とは、株式のPBR(株価純資産倍率)に当たる。計算式は、投資口価格÷1口当たりのNAV(不動産の時価に基づく純資産価値Net Asset Value)。
PBRのように、NAV倍率が1倍より大きい場合は割高といえる。

日本リテールファンドとMCUBS MidCityが今春合併!
「日本都市ファンド投資法人」となり、最大資産規模クラスへ

2つとも、総合商社の三菱商事と、ヨーロッパを代表する世界最大級の金融グループのUBSが合弁で設立した資産運用会社、三菱商事・ユービーエス・リアルティ(MC-UBS)が運用しているREITだ。

今年2021年3月に合併することを昨年に発表し、現在、合併手続きを進めている。

日本リテールファンド投資法人(JRF)は、日本初の商業施設特化型REITとして、また日本で3番目のREITとして2002年に上場した。

商業施設特化型REITの日本リテールファンド投資法人。
商業施設特化型REITの日本リテールファンド投資法人。

ところが近年、Eコマース隆盛の影響を受け、商業施設に特化する方向ではREITとしての拡大が困難だと考えた日本リテールファンド投資法人は、同じスポンサーを持つMCUBS MidCity投資法人と合併することにしたようだ。

MCUBS MidCity投資法人(読み方はエムシーユービーエス ミッドシティ。略称はMidCityミッドシティ)は、オフィスビル重点型のREITとして2006年に上場している。

オフィスビル重点型REITのMCUBS MidCity投資法人。
オフィスビル重点型REITのMCUBS MidCity投資法人。

合併後は、商業施設、オフィス、レジデンス、ホテルを保有する総合型に転換し、「日本都市ファンド投資法人」へと商号変更する。

同じスポンサーを持つREITが合併して「日本都市ファンド投資法人」になる予定。
同じスポンサーを持つREITが合併して「日本都市ファンド投資法人」になる予定。

そして、合併後に売却する商業施設と取得するオフィス物件の候補が内定しているらしく、早期に合併効果を出す準備をしているようだ。

この合併で、「日本都市ファンド投資法人」はJ-REIT個別銘柄の中では最大資産規模クラスに入る事になる。その意味でも注目の銘柄だ。

日本リテールファンド投資法人(証券コード:8953)

投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は187,600円。
予想分配金利回りは4.84%(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。
※投資口価格(円)と予想分配金利回り(%)は2020年12月30日終値現在。

第38期:(2021年2月期)の予想分配金は4,500円/口と発表している。

保有物件数102、取得価格合計888,884百万円(2020年11月30日現在)。
NAV倍率0.81。

MCUBS MidCity投資法人(証券コード:3227)

投資口価格は93,900円。
予想分配金利回りは5.64%。
※投資口価格(円)と予想分配金利回り(%)は2020年12月30日終値現在。

第29期:(2021年2月期)の予想分配金は3,014円/口と発表している。
※ただし、決算期変更により6か月決算ではなく、8カ月決算となっている。

保有物件数26、取得価格合計287,629百万円(2020年11月30日現在)。
NAV倍率0.91。

新投資法人「日本都市ファンド投資法人」(2021年3月1日時点 想定)
第39期(2021年8月期)の予想分配金は2,286円/口と発表している。

※なお、合併前に日本リテールファンドの投資口を2分割し、MidCityとの合併比率が1:1になるようにする予定。つまり、今の日本リテールファンド:MidCityのほぼ2:1の割合となるため、合併後の分配金が現在の日本リテールファンドの半分強になったように見えることに注意。

日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity投資法人の合併比率について説明されている部分を、黄色い枠で囲った(左の真ん中)。
日本リテールファンド投資法人とMCUBS MidCity投資法人の合併比率について説明されている部分を、黄色い枠で囲った(左の真ん中)。
同じく、合併後の分配金の予想についても、黄色い枠で囲ったので見てほしい。
同じく、合併後の分配金の予想についても、黄色い枠で囲ったので見てほしい。

※「合併説明会資料」2020年8月28日より

独立系REITのケネディクス・オフィスが、巨大な金融グループ
三井住友ファイナンシャルグループの傘下へ

ケネディクス・オフィス投資法人のスポンサーは、東証一部上場の不動産会社 ケネディクス株式会社だ。不動産会社と言ってもデベロッパーではなく、不動産のファンド運用を行っている独立系の会社だ。

独立系だったケネディクス・オフィス投資法人が、三井住友ファイナンシャルグループ入りしそうだ。
独立系だったケネディクス・オフィス投資法人が、三井住友ファイナンシャルグループ入りしそうだ。

このケネディクス(株)が最近、三井住友ファイナンス&リース株式会社の株式公開買付け(TOB)を受ける事になった。TOBが成功すればケネディクス(株)は三井住友ファイナンス&リース鰍フ子会社となり、上場廃止になる予定。

三井住友ファイナンス&リース鰍ヘ三井住友ファイナンシャルグループ。つまり、ケネディクス(株)も、ケネディクス・オフィス投資法人も、同グループの傘下に入る事になる。

同グループは巨大な金融グループなので、REITのスポンサーであるケネディクス(株)に大きな影響を与え、ケネディクス・オフィス投資法人の財務戦略も有利になり、物件情報は今まで以上に多く入って来ると予想される。

現状でも、ケネディクス・オフィス投資法人は中型オフィスビルを保有するREITとして特色ある運用をしているが、TOBが成功すれば外部成長戦略が大きく伸長すると期待できそうだ。

参考資料:「SMFLみらいパートナーズインベストメント2号株式会社による当社株式に対する公開買付けに関する意見表明及び応募推奨並びに三井住友ファイナンス&リース株式会社との資本業務提携のお知らせ」ケネディクス(株) ホームページのニュースより

ケネディクス・オフィス投資法人(証券コード:8972)

投資口価格(J-REITの場合の「株価」に相当)は700,000円。
予想分配金利回りは4.16%(売買手数料や源泉徴収税などは除く)。
※投資口価格(円)と予想分配金利回り(%)は2020年12月30日終値現在。

第32期:(2021年4月期)の予想分配金は15,180円/口、第33期(2021年10月期)14,000円/口と発表している。

保有物件数97、取得価格合計4,414億円(2020年11月2日現在)。
NAV倍率0.93。

新年の初めに、合併やTOBによる会社再編がきっかけで飛躍すると予想されるJ-REITに注目してみた。まだJ-REIT投資を始めていない人も、これを機会に検討してはいかがだろうか?2021年が皆さんにとって、実りある年になるようにJ-REITの情報をお届けしたい。

J-REITについての詳細は過去記事を参考にしてほしい。また、毎月の注目REIT銘柄の紹介記事も書くのでお楽しみに。なお、投資判断は各自の自己責任で行ってほしい。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

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