不動産投資家にとって最強の証券会社はこれ！ SBI、野村、楽天を徹底比較

J-REIT投資を行うにあたり、不動産投資家にとって最大のメリットをもたらす証券会社を選択しよう。個人投資家が口座開設できる証券会社は10以上存在するが、本稿では口座開設数の多いSBI証券、野村證券、楽天証券の3つの証券会社を徹底比較する。

まず結論から伝えると、不動産投資家にとって最もお勧めできるのはSBI証券だ。

なぜなら、①J-REIT等の売買手数料が安い、②貸株金利（自分が持っている有価証券を証券会社に貸すことで得られる収入）が高い、③不動産投資にも使える証券担保ローン（J-REIT等の有価証券を担保とする融資サービス）が存在する、というメリットがあるためだ。特に③のローン商品の存在は不動産投資家にとって魅力的である。

野村證券証券は、「webローン」という低金利の証券担保ローンを提供しているが不動産投資の資金調達には使うことができない。SBIと同じ条件の証券担保ローンも提供しているが、J-REIT等の売買手数料は高く、貸株金利は低いため、総合的にSBI証券に軍配が上がる。

楽天証券は、J-REIT等の売買手数料が安く、貸株金利も高めで貸株の自動返却機能も充実している。しかし、楽天証券には。証券担保ローンのサービスがないため、不動産投資家の観点からはSBI証券の利便性が高い。もっとも、楽天ポイントが利用できたり、楽天カードで積立投資ができたりと、一般的な投資家にとっては魅力的なサービスを多数提供している。

これら3社の特徴を
(1)証券担保ローン
(2)売買手数料
(3)貸株金利
の観点からまとめると図表1のようになる。

以下、SBI証券のサービスを中心に詳しく解説する。

売買手数料
SBI証券の売買手数料は、アクティブプランであれば１日100万円までは無料である。近年、REITは小口化が進んでおり、最も単価の大きい銘柄であっても１口80万円程度（2021年6月17日現在）であるため、100万円の枠があれば、あらゆる銘柄を無料で購入できる。

SBI証券を使った上手なJ-REIT投資の方法として、筆者は売買手数料が無料である1日100万円を上限に、日々少しずつREITを購入する投資法を勧めしたい。

売買手数料をゼロとできるうえに、少しずつ証券を買うことで投資の「時間分散」が可能となる。このような手法は「ドル・コスト平均法」と呼ばれ、長期的な資産形成に有効であると言われている。による安定した資産形成を行うことができるためである（詳しくはSBI証券のHPを参照）。

貸株金利
「貸株」とは、自分（投資家）が保有する有価証券を証券会社に貸し出すことで、貸出した株式に応じた貸株収入を得ることができる制度である。保有する株を貸すだけで、例えばSBI証券であれば最低年0.10％の収入が得られるため、投資を行うのであればぜひ取り入れることを勧めたい。

2021年6月17日現在のJ-REIT分配金利回りは3.38％であるが、貸株を行うことで、利回りに0.10％が上乗せされるのである。

ただし、配当金や株主優待の受取りについては留意が必要だ。というのも、配当金や株主優待の権利確定日に貸株をしたままの場合、配当金や株主優待を得ることができなくなってしまう。配当金については、投資家は同額の「配当金相当額」を得られるが、通常の配当金と異なり「雑所得」扱いとなるため、所得の高い投資家にとっては税負担が増えるデメリットが生じる。

この点、各証券会社は、投資家が株主優待や配当金を受け取れるよう、権利確定日に株式を自動返却するサービスを設けていることがある。たとえば、楽天証券は貸株しながら株主優待も配当金も欲しい投資家向けに「株主優待・予想有配優先」というサービスを提供している。貸株の自動返却サービスの内容は証券会社により異なるので、各社サービス内容をよく確認して利用するようにしよう。

証券担保ローン
SBI証券、野村證券ともに、日本証券金融株式会社（日証金）という会社との提携による「コムストックローン」「新コムストックローン」という融資サービスを提供している。図表２、図表３に示すとおり、どちらの証券会社を通じて借り手も条件は同じだ。

不動産担保ローンと同様に、証券担保ローンも担保評価額に応じて融資額が決まる。（新）コムストックローンは、1億円を上限として、担保有価証券時価額の60％（一銘柄の時価額の割合が時価額合計の70％以上を占める場合は50％）まで借入を受けられる。担保として認められる有価証券の範囲は次のとおりだ。

急に良い物件が出た際などに（新）コムストックローンを利用すれば、有価証券を売却せずに、その時価の60％に相当する現金を確保できる。年３～４％の金利はつなぎ融資の資金として考えれば、十分に魅力的な水準であるといえよう。

野村證券のWebローン
Webローンは、野村證券が野村信託銀行と提携して独自に提供する有価証券担保ローンだ。最大融資額は1億円と（新）コムストックローンと同じだが、金利は年1.5％と不動産担保ローン並みに低い。Webローンの担保として認められる有価証券の範囲と掛け目は図表4のとおりだ。

しかし、つなぎ融資を含め、不動産投資を含む事業性資金の借入はできない。これは、銀行代理業の規制によるものと考えられる（野村證券が野村信託銀行の代理店としてWebローンを提供しているところ、銀行代理店が事業性資金の借入サービスの代理・媒介を行うことは法律上認められないケースが多い）。

以上より、①手数料②貸株③借入のバランスが取れたSBI証券が不動産投資かにとって総合的にメリットが大きい証券会社ということになる。

とはいえ、各社ともそれぞれ特徴があり、魅力的なサービスを展開している。自分にとって最も使いやすい証券会社を探す上での参考としていただきたい。

執筆：石井くるみ（いしいくるみ）

【プロフィール】
早稲田大学政治経済学部卒業後、（公財）消費者教育支援センター研究員、法律事務所勤務を経て日本橋くるみ行政書士事務所を開設。不動産・金融規制に関する知見を活かした新規事業開発のアドバイスを得意とし、国土交通省の有識者会議『不動産特定共同事業（FTK）の多様な活用手法検討会』の委員を務める。
主な著書に『民泊のすべて』（2017年度日本不動産学会・著作賞を受賞）。