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J-REITで分配金生活 夏のボーナス★注目銘柄はアドバンス、コンフォリア、サムティ

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2021/07/09 配信

「夏のボーナス」というまとまった資金を、安定した分配金が魅力のJ-REIT(ジェイリート)に投資したいという方のために、注目の銘柄を選んでみた。

コンフォリア・レジデンシャル投資法人の旗艦物件「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」。ラグジュアリーな地上32階の超高層タワーの賃貸マンションだ。

J-REITとは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。詳細はこちらを参考にしてほしい。

J-REITの中でも、景気変動に左右されにくく安定しているのが「住宅特化型リート」だ。住宅特化型リートには7銘柄ある。

日本アコモデーションファンド投資法人
アドバンス・レジデンス投資法人
スターツプロシード投資法人
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
サムティ・レジデンシャル投資法人
大和証券リビング投資法人
ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト投資法人

※大和証券リビングとケネディクス・レジは、大部分の物件が住居なので「住宅特化型リート」とする。

住宅特化型リート7銘柄

※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率、時価総額。
「投資口価格」は、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2021年7月8日終値現在。

注目は以下の3銘柄。
アドバンス・レジデンス投資法人
コンフォリア・レジデンシャル投資法人
サムティ・レジデンシャル投資法人

住宅特化型リートのうち、3銘柄。
住宅特化型リートのうち、3銘柄。

ちなみに偶然だが、3銘柄とも7月決算だ。

権利付き最終売買日である7月28日15時までに購入すれば、3ヶ月後には分配金がもらえる。

超高層の豪華な賃貸用タワーマンションも保有する
東急系列のコンフォリア・レジデンシャル

コンフォリア・レジデンシャル投資法人のスポンサーは東急不動産株式会社。

東急不動産ホールディングスグループは、日本初の外国人向け高級賃貸アパートメントの開発や、東急沿線に「田園都市」を作るなど沿線の価値向上のため、豊かな住環境づくりに力を入れてきた。

コンフォリア・レジデンシャル投資法人の投資に対する基本方針は、
●東京圏に立地する賃貸住宅
●単身・小家族世帯向けの賃貸住宅

スポンサーが開発した都市型賃貸レジデンス「コンフォリア」シリーズが主な投資対象だ。

「満足」を意味する英語“comfort”と、場所を表すラテン語“ia”を組み合わせて“COMFORIA(コンフォリア)”と名付けたそうだ。

物件ポートフォリオは、東京23区内に全体の90.4%が集中。

同リートのサイトより。
同リートのサイトより。

最寄り駅からの平均徒歩分数 は4.9分。つまり5分以内の物件が全体の58%、5分超10分以内が37.5%を占めている。

物件の部屋タイプは、シングル(30u未満)52%、コンパクト(30u以上60u未満)38.3%、ファミリー(60u以上100u未満)8.9%、ラージ(100u以上)0.3%。シングルとコンパクトで90.3%を占める。

旗艦物件の「コンフォリア新宿イーストサイドタワー」は地上32階の超高層タワーマンション。最寄り駅から徒歩2分。マンション内にはプールやスポーツジム、スパ、コンシェルジュサービスなどあり、豪華だ。

同リートのサイトの資料より。
同リートのサイトの資料より。

同リートの資産規模は2,615億円、物件数は140。

上記の円グラフにもあるが、現在の物件は「賃貸住宅」が96.6%を占めている。

しかし、今後はシニア住宅やサービスアパートメント、学生マンション(学生寮)などの「運営型賃貸住宅」にも力を入れていく予定だ。

また、東急不動産ホールディングスグループ内という利点を活かし、コンフォリア・シリーズの入居者は、東急ハンズや東急スポーツオアシス、東急系の映画館の優待券など様々な特典が受けられるようだ。

同リートのサイトより。
同リートのサイトより。

入居者の満足感を高める事で、長期間の入居につながり、グループ会社の売上にも貢献していると言えるだろう。

コンフォリア・レジデンシャル投資法人
予想分配金:第22期(2021年7月期)5,780 円、第23期(2022年1月期)
5,430 円
保有物件数:140
取得価格合計:2,615億円(2021年3月30日現在)
※投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率は前述の表を見てほしい。

住居特化型リートの最大規模で、抜群の安定度を誇る
伊藤忠系のアドバンス・レジデンス

アドバンス・レジデンス投資法人のスポンサーは総合商社の伊藤忠グループ。資産規模は4,592 億円、物件数は272。住宅特化型リートとしては最大規模だ。

同リートのサイトより。
同リートのサイトより。

資産規模が大きいメリットは3つ。
●立地が分散されることで、災害などの影響が小さくなる。
●毎日の投資口(株価)が多いので、売買しやすい。
●物件数が多い大規模リートゆえに、運営コストが低くなる。

同リートのサイトより。
同リートのサイトより。

投資エリアは、東京23区で71%を占める。駅からの徒歩分数は5分以内が56.5%、5分超10分以内が37.2%だ。

住戸タイプはシングル37.4%、コンパクト27%、ファミリー25.5%。住居特化型リートの中では、シングルやコンパクトだけでなく、ファミリー向けも比較的多めと言える。

スポンサーの伊藤忠グループ内に賃貸マンションや分譲マンションを開発する会社があるが、本リートの物件の多くはスポンサー以外のデベロッパー物件を買い集めたものが多い。

従って、保有後は「RESIDIA(レジディア)」の名前に変え、リノベーションもしているものの、物件のグレードには若干のばらつきがあるようだ。

「住居特化型リート」の場合、物件の稼働率は小さな入退去があるため、100%の稼働にはならない。

しかし、大規模リートなので非常に安定している。J-REIT投資に「安定」を求める人には最適だろう。

ただし、安定度の代わりに利回りは3%程度と低めだ。

同リートは、2004年に上場した日本レジデンシャル投資法人と、2005年上場の旧アドバンス・レジデンス投資法人が、2010年に合併して誕生した。

その際の「負ののれん」が約300億円もあるため、定期的に取崩して、分配金の安定化に貢献していることもメリットだ。

アドバンス・レジデンス投資法人
予想分配金:2021年7月期(22期)5,600 円、2022年1月期(23期)5,600 円
保有物件数:272
取得価格合計:4,592 億円(2021年6月29日現在)

地方都市に分散投資のサムティ・レジデンシャル
住居系の中では分配金利回りが高い

サムティ・レジデンシャル投資法人のスポンサーは、関西をベースとする不動産業のサムティグループ。

「サムティ、サムティ♪」の歌が流れる中、1匹の柴犬がトコトコ歩いているTVコマーシャルの会社だ。同リートは2015年に上場し、住宅特化型リートとしては最後発。

2018年には、大和証券グループ本社がサブ・スポンサーとして参加した。現在の資産規模は1182億円、物件数は132。

同リートのポートフォリオの特徴は、首都圏よりも地方都市を中心に分散投資していることだ。エリア別では、主要地方都市(大阪市、名古屋市、札幌市、福岡市など)が全体の48.2%、その他の地方都市が25.0%、首都圏は26.8%だ。

同リートのサイトより。
同リートのサイトより。

また、単身者をメインターゲットとし、シングル・コンパクトタイプの物件が多い。シングルタイプ(30u未満)が45.9%、コンパクトタイプ(30u以上60u未満)が39.0%、ファミリータイプが15.1%だ。

同リートのサイトより。
同リートのサイトより。

物件のほとんどが、メインスポンサーのサムティグループが開発したか、保有していた賃貸マンションだ。

その中の「S-RESIDENCE」シリーズは、同グループが開発した高級規格のマンションだ。ちなみに同グループは、投資用マンションの企画開発・販売なども行っている。

東京一極集中が多いJ-REITの銘柄の中では、同リートは異色と言える。そのため、複数のJ-REIT銘柄に投資する場合には、分散効果が出せる銘柄と言えるだろう。

なお、地方都市の物件が多いために減価償却費の比率が高く、一定の条件下で利益超過分配を行っている。

そのため、利益超過分配を含めた予想分配金利回りはJ-REIT銘柄の中では4%台と高い。

同リートのサイトより。
同リートのサイトより。

コンフォリアやアドバンスの投資口価格は30万円台と高いが、サムティは10万円台なので手が出しやすい価格と言える。

サムティ・レジデンシャル投資法人
予想分配金:2021年7月期(第12期)2,728 円、2022年1月期(第13期)2,673 円
保有物件数:132
取得価格合計:118,242 百万円(2021年5月31日現在)

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT(ジェイリート)でも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズの「夏のボーナス編」

前述したが、たまたま3銘柄とも7月決算だ。購入を検討するのに良い時期だろう。

その他の7月決算銘柄、イオンリートなどを紹介したこちらの記事も参考にどうぞ。

最後に、投資判断は自己責任でお願いしたい。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

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