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J-REITで分配金生活★9月決算の注目銘柄はジャパンリアルエステイト、ケネディクス商業、大和証券リビング

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2021/09/04 配信

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT(ジェイリート)で分配金を毎月もらおうというシリーズ。

J-REITの分配金は、株式投資の「配当金」と同じ意味だ。しかし、J-REITの分配金利回りは3〜6%と、株式投資よりも高配当なものが多い(一部のホテル特化型リートは除く)。

9月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の12月に分配金がもらえる。FIRE(経済的独立&早期リタイア)への第1歩に、9月決算の注目銘柄3つをご紹介する。

ジャパンリアルエステイト投資法人(JRE)は日本初の上場リートの1つ。同リートのHPより。
ジャパンリアルエステイト投資法人(JRE)は日本初の上場リートの1つ。同リートのHPより。

9月決算のJ-REITは5銘柄!
注目はジャパンリアルエステイト、ケネディクス商業、大和証券リビング

9月決算リートは5銘柄しかない。1年間のうち、3月/9月の決算リートが一番少ない月だ。多くの株式会社の決算が3月に集中するため、スポンサー会社との関係で少ないのかも知れない。

ジャパンリアルエステイト投資法人
グローバル・ワン不動産投資法人
森トラスト総合リート投資法人
大和証券リビング投資法人
ケネディクス商業リート投資法人

9月リートの表1
※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率。
「投資口価格」は、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2021年9月3日終値現在。

9月決算リートでは、ジャパンリアルエステイト投資法人、ケネディクス商業リート投資法人、大和証券リビング投資法人の3銘柄が注目だ。

9月リートの3銘柄表

日本初の上場リートの1つ、ジャパンリアルエステイト
三菱地所がスポンサーで堅実・安定、売却益を分配金に還元

ジャパンリアルエステイト投資法人はオフィスビル特化型リートで資産規模は1兆705億円と大規模なリートだ。スポンサーは、「丸の内の大家さん」と呼ばれる三菱地所。

2001年9月に、J-REITとして初めて東京証券取引所に上場した。日本ビルファンド投資法人とともに、最古参の銘柄だ。

投資方針は、首都圏(東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県)で70%以上、その他の地方都市(札幌・仙台・名古屋・大阪・神戸・広島・福岡等)30% 以下だ。

ビルの規模は、延床面積 3,000u以上を原則としている。

実際のポートフォリオは、東京都23区で78%のうち、都心5区だけで71.8%を占めている。つまり、東京都心のAクラスのオフィスビルがメインだ。

同リート「2021年3月期(第39期)資産運用報告」より
同リート「2021年3月期(第39期)資産運用報告」より

健全な財務体質を維持し、長期的な安定運用を目指している。総資産に占める有利子負債比率(LTV)は30〜40%程度を目指すなど、他リートに比べて保守的だ。

「LTV・借入金利・利回りの関係」を説明した同リートHP。
「LTV・借入金利・利回りの関係」を説明した同リートHP。

コロナ禍では、積極的なポートフォリオ入替と、その売却益による内部留保の還元を打ち出している。

一般的に、合併した時に発生する「負ののれん」の場合は、長期間に渡って取り崩して分配される。

しかし、同リートのように、物件の売却益を一旦内部留保し、その残高の20分の1を目安に毎期分配する、と表明する投資法人は珍しい。

安定しているがゆえに、利回りは低めで投資口価格も高いが、内部留保残高を上乗せする方針や堅実な財務内容など、さすがの老舗リートと言える。

ジャパンリアルエステイト投資法人
予想分配金:第31期(2021年9月期)11,350円/口、
第32期(2022年3月期)11,100円/口。
保有物件数:72
取得価格合計:1兆670億円(2020年8月31日現在)。

コロナ禍でもスーパーなど生活密着型商業施設は好調
4月に公募増資し、物件数が増えたケネディクス商業

ケネディクス商業リート投資法人のスポンサーは、ケネディクス株式会社。不動産ファンドの運用などを行う会社だ。

同社は三井住友ファイナンス&リースグループから株式公開買付け(TOB)を受け、今年3月にそのグループに入った。

なお、ケネディクス(株)は上場リートを3つ持っている。

そのうち、ケネディクス商業リート投資法人は、その名の通り商業施設特化型リートだ。資産規模は2,452億円。

人口集積の高い4大都市圏(首都圏、大阪圏、名古屋圏、福岡圏)や、政令指定都市・中核市等にある「生活密着型商業施設への重点投資」をしている。

「生活密着型商業施設」とは、日常生活に必要な商品・サービスを提供し、住宅地又はロードサイド等、日常生活圏に建つ施設のこと。

同リートは特に3〜5km程度の商圏に力を入れており、商業施設周辺の住民が主な消費者だ。近所だからこそ消費者の来店頻度が高く、平日と休日の差が小さい。

コロナ禍でも、食品スーパーやドラッグストア、ホームセンターなどの生活密着型商業施設は引き続き盛況だ。

それどころか、「2021年3月期(第12期)決算説明資料」を見ると、1口当たり分配金は7,095円と過去最高水準となっている。

理由は、コロナ禍でも賃料への影響が予想より少なかったこと、物件の売却益とコスト削減が功を奏した事からだ。

なお、下記の「1口当たり分配金の推移」の図で、第12期と第13期のオレンジ点線枠が示されている。これは2020年9月期決算発表時の予想分配金を示している。

つまり、昨年の秋時点では、コロナ禍による賃料の影響が大きく、分配金が少なくなるだろうと予想していたようだ。

「2021年3月期(第12期)決算説明資料」より
「2021年3月期(第12期)決算説明資料」より

また、今年4月に公募増資を行い、約120億円を調達。追加の借入等も行って、新規に4物件(223億円)を取得した。

緊急事態宣言が何度も宣言されいるが、引き続き生活密着型商業施設は好調だ。ただし、飲食店系のテナントは苦戦しているため、賃料減額の要請や退去も出てくるだろうと同リートは推測している。

「2021年3月期(第12期)決算説明資料」より
「2021年3月期(第12期)決算説明資料」より

今後も同リートは、資産入替えやテナント入替えを進めて行き、公募増資も視野に入れながら、ポートフォリオの収益性と質の向上を目指す方針だ。

なお、前回の記事で、同リートの生活密着型商業施設に関して詳しく説明しているので、そちらも参考にしてほしい。

ケネディクス商業リート投資法人
予想分配金:2021年9月期 7,150円/口、
2022年3月期 7,000円/口。
保有物件数:66
取得価格合計:2,452億円(2021年8月26日現在)。

ヘルスケア施設と住宅の複合リートはコロナ禍でも打撃を受けず
大和証券リビング独自のシステムで高い稼働率をキープ

大和証券リビング投資法人は、2020年4月に日本賃貸住宅投資法人と日本ヘルスケア投資法人が合併し、現在の商号に変更した。

双方のスポンサーが大和証券グループなので、合併により資産規模の拡大を目指したからだ。

現在の資産規模は3,290億円。中期目標で、4,000億円まで拡大する予定だ。

大和証券リビング投資法人は、住宅7割、ヘルスケア施設3割程度のポートフォリオを目指している。

ヘルスケア施設とは、有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅(サ高住)等を指す。

「第30期(2021年3月期)決算説明会資料」によると、同リートは新型コロナウイルスの影響をあまり受けなかったようだ。

賃貸住宅における賃料減額や支払猶予の要請はほとんどなく、稼働率も前年と同レベルの98%台だ。

同リートは合併前の「日本賃貸住宅投資法人」の時代から、「日次稼働率予測システム」を開発し、賃貸住宅の管理をしている。

このシステムにより、月次稼働率の予測、個別物件(居室・駐車場)毎の空き情報、新規契約賃料の動向などが「2時間単位」で把握できるそうだ。

同リートの稼働率が高いのは、このシステムの恩恵とも言えるだろう。

「2021年3月期(第30期)決算説明会資料」より
「2021年3月期(第30期)決算説明会資料」より

またヘルスケア施設も、一部の施設で新型コロナウイルスの感染者が出たようだが、施設を閉鎖するほどには至らなかったようだ。

また、ヘルスケア施設の運営者と長期の固定賃料契約(平均19.4年)を締結している事もあり、収益に影響がなかった模様。

その上、同リートは各ヘルスケア施設の運営会社をあちこちに分散させる方針を取っており、リスクヘッジをしている。

また、両リートの合併で「負ののれん」約11億円が発生。それも含めた内部留保が約81億円ある。分配金の安定化のために、潤沢な内部留保を活用している。

「2021年3月期(第30期)決算説明会資料」より
「2021年3月期(第30期)決算説明会資料」より

同リートについても、前回記事でも説明しているので参考にしてほしい。

大和証券リビング投資法人
予想分配金:第31期(2021年9月期)2,160円/口、
第32期(2022年3月期)2,160円/口。
保有物件数:232
取得価格合計:3,297億円(2021年9月1日現在)。

9月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である9月28日15時までに購入しておく必要がある。

最後に、投資判断は自己責任でお願いしたい。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

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