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J-REITの分配金でFIRE生活★ 2月決算の注目銘柄はオリックス不動産と福岡リート

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2022/02/02 配信

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT(ジェイリート)でも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズ。

分配金を毎月もらって、経済的自立と早期リタイア、FIRE生活への1歩にしよう!

2月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の5月に分配金がもらえる。2月決算の注目2銘柄をご紹介する。

J-REITの分配金利回りは3〜6%と、株式投資よりも高配当なものが多い(一部のホテル特化型リートは除く)。

福岡リート投資法人のホームページから。同リートは日本初の地域特化型リートだ。
福岡リート投資法人のホームページから。同リートは日本初の地域特化型リートだ。

2月決算のJ-REITは15銘柄!
注目はオリックス不動産と福岡リート

2月決算期の銘柄は多く、15銘柄だ。

2月決算の銘柄
2月決算の銘柄

※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り。「投資口価格」とは、J-REITの場合の「株価」に相当する。

投資口価格と予想分配金利回りは2022年2月1日終値現在。

なお、J-REIT(ジェイリート)とは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間になれる感じだ。

そして、2月決算の注目銘柄はオリックス不動産投資法人と福岡リート投資法人だ。

2月銘柄の2つ

実は4番目に上場した老舗リートのオリックス不動産投資法人
大規模な総合型リートとして、グループ力をフル活用!

オリックス不動産投資法人は総合型リートだ。取得価格の合計6,905億円と、大規模なリートだ。

スポンサーはオリックス・グループ。リース業のイメージが強いが、金融サービス業など多方面に事業展開をしている。

不動産事業も大きな柱の一つだ。

オリックス不動産投資法人は2002年に上場した。日本のJ-REITでは4番目と早く、総合型リートとしては日本初の老舗リートだ。

総合型リートの利点は、多様なアセットに分散されているため、安定性が高いこと。

同リートの場合は、オフィスが全体の中で55.5%を占めている。大規模ビルではなく、中規模のオフィスビルが中心だ。

その他では、商業施設が15.5%、住宅が10.2%、物流施設が5.4%、ホテルなどが13.5%だ。

運用対象地域は首都圏中心。東京都心6区で40.9%。その他の東京23区で10.1%、首都圏その他地域で18.1%、首都圏以外が30.9%だ。

同リートのホームページより
同リートのホームページより

中規模のオフィスビルなので、入居している会社も中小企業が多い。コロナ禍で、テレワーク推進による退去も若干あったようだが、大企業と比べて中小企業の場合はテレワークが理由の退去は少なかったようだ。

コロナ禍以前の同リートは、更新時に賃料アップすることを目指していた。

しかし、コロナ禍では、賃料よりも稼働率アップを優先をさせた結果、値ごろ感から稼働率は戻りつつあるようだ。

住居は、コロナ禍の影響をあまり受けていない。

とはいえ、狭いシングルタイプの物件(1戸40u未満)については、東京都内へ流入するシングル層がコロナ禍で減ったことで、少し苦戦しているようだ。

同リートの「2021年8月期決算説明会資料」より
同リートの「2021年8月期決算説明会資料」より

物流施設は好調で、施設の屋根に太陽光パネルを設置するなどして、気候変動対策も推進している。

商業施設は打撃を受け、飲食店などの退去があった。

しかし、代わりに美容系やシェアオフィスなどの他業種テナントが入居し、テナントの入れ替えが進んで、稼働率は少しずつ持ち直しているようだ。

ホテルに関しては、コロナ禍前の2015年から2018年頃に多く購入している。そのため、ポートフォリオにおけるホテル比率が高くなった。

メインのホテルは、大阪ユニバーサル・スタジオ・ジャパン(USJ)のオフィシャルホテル「ホテル ユニバーサル ポート」と、東京ディズニーランド(TDL)のオフィシャルホテル「東京ベイ舞浜ホテル ファーストリゾートホテル」の2つ。

USJもTDLも、新規エリアの開発などが続いており、客足は戻るだろう。

しかし、コロナ禍の影響が想定より長く続いているため、同リートでは2022年8月期までホテル需要は回復しないだろうと考え、ホテル稼働率を低めに見積もっている。

同リートのホテル物件。「2021年8月期決算説明会資料」より
同リートのホテル物件。「2021年8月期決算説明会資料」より

今後は、ビジネスホテルなどを売却し、資産を入れ替えしてホテル比率を下げるかどうかも気になるところだ。

なお、同リートは「ダイレクトPM(プロパティ・マネジメント)」といって、資産運用会社が外部の不動産管理会社と協力しながら直に不動産管理業務を行っている。

上記の「ホテル ユニバーサル ポート」もスポンサーのオリックス・グループが運営している。

これらを、同グループの多方面に広がる専門性や全国ネットワークなどを活かした強み「オリックスシナジー」と呼んでいる。

オリックス不動産投資法人
予想分配金:2022年2月期(第40期)3,460円、2022年8月期(第41期)3,180円
保有物件数:113
取得価格合計6,905億円(2021年12月31日現在)

日本初の地域特化型リート、福岡リート投資法人
再開発で活気づく福岡を中心に、地元企業がスポンサーに集結

福岡リート投資法人は、日本で初めて上場した「地域特化型リート」だ。名前の通り、九州・福岡を中心に投資をしている。

総合型リートで、取得価格の合計は2,020億円。

スポンサーは九州地方の大手企業、福岡地所、九州電力、福岡銀行、西日本シティ銀行、西部ガスホールディングス、九電工、西鉄グループ、JR九州などだ。

コンセプトは、「地元の優良な不動産を運用対象として、世界中の投資家に紹介し、地元に資金を呼び込もう」だ。

投資タイプ(取得価格ベース)は商業施設54.2%、オフィスビル31.5%、その他14.3%。投資対象エリアは福岡都市圏76.6%、その他、九州地域23.4%だ。

福岡リート第34期決算説明資料より。
福岡リート第34期決算説明資料より。

同リートで商業施設の割合が多いのは、スポンサーの地元デベロッパー、福岡地所が開発した「キャナルシティ博多」 がポートフォリオの中で大きな割合を占めるからだ。

「キャナルシティ博多」とは、JR博多駅近くにある巨大な複合商業施設。

1996年に開業し、劇場や映画館、「グランドハイアット福岡」やワシントンホテル、オフィス、商業テナントなどを擁する。

しかし、2019年3月に福岡リートは総合型リートとして大きく成長すべく、投資戦略を変更した。

リスク分散するため、商業施設の割合を減らし、オフィスビルの割合を増やす方向へ舵を切った。

また、2020年9月に初めて物流施設をオープンさせ、今後も物流施設の開発を計画中だ。

2021年には、キャナルシティ博多のホテル「グランドハイアット福岡」の部分を外部に売却した。

コロナ禍では、フルサービス型のホテルの保有はリスクが大きいと判断したからだ。売却先は星野リゾート・リート投資法人。

福岡リートは同年に、福岡市内のビジネスセンターの底地を購入し、資産入れ替えを行った。

2022年3月には、スポンサーから市内の新築オフィスビルも購入する。

いま、福岡市の中心部は再開発プロジェクトが盛んだ。福岡市は、日本企業の誘致だけでなく、外資系企業の誘致も民間と協力しながら積極的に行っている。

福岡リート第34期決算説明資料より
福岡リート第34期決算説明資料より

福岡ビジネス地区では、福岡リートが保有するオフィスビルの競争力が高い。

平均空室率も、東京5区6.43%に比べて、福岡は4.55%と低い。

平均募集賃料も、2005年を100とした場合、2019年頃から福岡ビジネス地区は上がってきている。

また、コロナ過でオフィス撤退の一因となったテレワークだが、首都圏などに比べて、福岡県のテレワークの実施率は20%と低い。つまり、オフィスに来るという需要はあまり衰えていない。

この傾向は、福岡市内での通勤時間が30分以内という人が約6割弱を占め、職住接近の地方都市ならではの事情もあるだろう。

実際、筆者の知人も数年前から福岡経済圏へ移住する人が増え、その住み心地の良さを聞く機会が増えた。

福岡リート第34期決算説明資料より
福岡リート第34期決算説明資料より

同リートは現在、ポートフォリオ内にオフィスビル比率を高め、物流施設を購入するなど、物件入替えに積極的だ。今後は、総合型リートとして、バランスのとれた物件比率になるかが注目だろう。

そして、他のJ-REITは東京に物件を集中させているが、いま伸び盛りの福岡・九州地域に特化し、地元企業の手厚いサポートを受けている同リートは気になる存在だ。

福岡リート投資法人

予想分配金:第35期(2022年2月期)3,500 円、第36期(2022年8月期)3,500 円

保有物件数:32
取得価格合計2,020億円(2021年8月31日現在)

なお、2月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である2月24日15時までに購入しておく必要がある。

最後に、投資は自己責任でお願いしたい。

健美家編集部(協力:野原ともみ)

健美家編集部(協力:野原ともみ(のはらともみ))

Twitter:@noharatomomiJ

■ 主な経歴

会社員をアーリーリタイアし、現在は不動産賃貸業、ライター業、イベント企画・運営業、J-REIT投資などをのんびり行っている。趣味は旅行と料理。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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