株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT（ジェイリート）で分配金を毎月もらおう！というシリーズ。
J-REITの分配金は、株式投資の「配当金」と同じ意味だ。しかし、J-REITの分配金利回りは3～6％と、株式投資よりも高配当なものが多い（一部のホテル特化型リートは除く）。
6月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の9月に分配金がもらえる。FIRE（経済的独立＆早期リタイア）への第1歩に、6月決算の注目銘柄をご紹介する。
6月決算のJ-REITは8銘柄！
注目は日本ビルファンドと日本リート
6月決算期銘柄は8銘柄だ。
日本ビルファンド投資法人
日本プライムリアルティ投資法人
フロンティア不動産投資法人
ジャパンエクセレント投資法人
インヴィンシブル投資法人
日本リート投資法人
マリモ地方創生リート投資法人
CREロジスティクスファンド投資法人
※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り、NAV倍率。
「投資口価格」は、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2022年6月7日終値現在。
注目の2銘柄は以下だ。
日本ビルファンド投資法人
日本リート投資法人
資産規模と時価総額No.1の日本ビルファンド
潤沢な内部留保を利用し、分配金は安定的
日本ビルファンド投資法人 はオフィス特化型のJ-REIT。2001年9月に国内初として上場し、ジャパンリアルエステート投資法人と同じく、最古参のJリートだ。
日本ビルファンド投資法人（NBF）のスポンサーは三井不動産。NBFは上場以来、長らく資産規模と時価総額ともに国内第1位の地位を誇ってきた。
ところが、コロナ禍で物流施設特化型リートの人気が高まり、2020年夏頃、日本プロロジスリート投資法人がNBFを抜いて時価総額のトップに浮上した。当時のニュースで大々的に報じられていたので、記憶している方も居るだろう。
その後、それが直接の原因かどうかは定かではないが、2014年3月から6年ぶりに、NBFが公募増資を行うと発表した。
そして、2020年10月に大型の公募増資を実施し、「新宿三井ビルディング」と「グラントウキョウサウスタワー」の大規模な2物件を取得。この結果、NBFの資産規模は1兆円を超え、J-REIT最大規模に返り咲いた。
ところで、「新宿三井ビルディング」は新宿に建つ56階建の高層ビルで、スポンサーの三井不動産から1,700億円で取得した。今はNBFの旗艦物件である。
しかし、1974年竣工と高層ビルにしては築年数が古い。そのことが嫌気されたのか、公募増資の2020年10月頃には、NBFの投資口価格（株価と同義）はがくんと下がった。
J-REITとスポンサーの関係はメリット・デメリットの両面ある。
三井不動産が新宿三井ビルディングをNBFに売却した理由の一つに、スポンサー側の懐事情もあったのではないか、とも当時言われていた。
NBFは取得物件の約7割をスポンサー経由で取得している。1物件がそれぞれ大型で、スポンサーが開発した物件が多い。
一方で、NBF側も保有していたビルが古くなるとスポンサーに売却している。スポンサーは買い取った築古ビルを潰し、再開発する。そして、新しく建て替えた物件をNBFがまた購入する、というサイクルだ。
東京都心部には、現在何も建っていないような好立地はほぼ存在しない。スポンサーと系列リート内で好立地物件を循環させ、他社には売却せずに、両者で共生する形だ。
スポンサーとの関係は、どのリートであっても長所であり、短所でもある。とはいえ、NBFの資産規模は国内No.1で、所有物件は都心に建つ大規模ビルと、超一流のJ-REITであることは間違いない。
時価総額もNo.1で、金融機関や機関投資家が多く同リートを保有している。
堅実な財務戦略と、大規模物件の積極的な入替えにより、NBFは売却益を内部留保している。2022年12月末時点での内部留保残高(見込み)は141億円。
オフィス賃貸マーケットが成長局面になるまでは、分配金が11,500円を下回らないように、内部留保や譲渡益で充当する方針だ。
不動産賃貸収入も、2022年12月期を底に回復するだろうと同リートは予想している。
日本ビルファンド投資法人
予想分配金：第42期(2022年6月期)13,000円、第43期(2022年12月期)11,500円
保有物件数：70
取得価格合計：14,369 億円（2022年5月31日現在）
総合商社の双日がスポンサー
物件取得と売却に熱心で、安定的な日本リート
日本リート投資法人のメインスポンサーは総合商社の双日株式会社だ。サブスポンサーは、クッシュマン・ アンド・ウェイクフィールド・アセットマネジメント株式会社とアジリティー・アセット・アドバイザーズ株式会社。
同リートは総合型リートだが、オフィス71.6％、住宅25.2％。商業施設は3.2％を占めるだけだ。コロナ禍の大打撃を受けたホテルは保有していない。
商業施設は、コロナ前はポートフォリオの4％台だったが、2020年10月以降に物件入替をして3.2％に減らしている。
つまり、同リートは総合型リートと言うよりも、都心の中規模オフィスと三大都市圏の住宅がメインの複合型リートに近いと言える。コロナ禍の影響は限定的で、安定性が高いJ-REITの一つだ。
中規模オフィスビルが多いことから、全体ポートフォリオにおける各ビル1棟が占める割合が低い。
また、テナントも上位5テナントの比率は8％台と、こちらも分散されており、リクス耐性が強いと言える。
大規模オフィスビルの場合は、大企業が1棟丸ごとや数フロアーを一括で借りてくれている時は良いが、退去された場合には新規テナントを探すのが難しい。
しかし、中規模ビルの場合は、テナントの退去もあるが入居も多く、流動性が高い。フリーレント期間を増やすなど入居促進策を用いながら、リーシングを頑張ることで、稼働率を上げている。
分配金は2020年12月期から3期続けて、資産入れ替えの売却益で分配金が1万円台に上がった。今期の2022年6月期からは巡航ベースの8,000円台に戻る。
とはいえ、一時的な売却利益の上乗せが無くなっただけなので、心配しなくて良いだろう。今後は、中期目標として9,000円台を目指して行くようだ。
スポンサーの双日は総合商社だが、同じく総合商社の三菱商事が今年3月、日本都市ファンド投資法人と産業ファンド投資法人のスポンサーから降りたニュースは記憶に新しい。
三菱商事は今後、上場リートではなく、私募リートや私募ファンドに注力していくようだ。
双日は引き続き、上場リートのスポンサーとして総合商社の幅広いネットワークと情報収集力を活かし、収益力のある物件取得や売却のサポートを続けていく。
同リート側も、スポンサーのブリッジファンドを利用することで、公募増資の時期に合わせなくても、外部から優良物件の取得ができる点がメリットだ。
また、コツコツと安定的な運営をしているJ-REITの中でも分配金利回りは高めの銘柄で、J-REIT全体の中でも上位15位ぐらいに入っている。
日本リート投資法人
予想分配金：2022年6月期（第20期）8,586円、2022年12月期（第21期）8,159円
保有物件数：106
取得価格合計：2,547億円（2022年2月28日現在）。
6月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である6月28日15時までに購入しておく必要がある。
最後に、投資判断は自己責任でお願いしたい。
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健美家編集部（協力：（のはらともみ））
