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J-REITの分配金でFIRE生活★ 8月決算の注目銘柄はタカラレーベン不動産と日本アコモデーションファンド

不動産投資全般/Jリート・小口化商品 ニュース

2022/08/03 配信

株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT(ジェイリート)でも分配金(株式投資の「配当金」と同義)を毎月もらおうというシリーズ。

分配金を毎月もらって、経済的自立と早期リタイア、FIRE生活への1歩にしよう!

タカラレーベン不動産投資法人のサイトから
タカラレーベン不動産投資法人のサイトから

8月決算のJ-REITは15銘柄!
注目はタカラレーベン不動産と日本アコモデーションファンド

J-REIT(ジェイリート)は、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」だ。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で、大規模大家さんの仲間入りできる感じだ。

そして、J-REITの分配金利回りは3〜6%と、株式投資よりも高配当なものが多い(一部のホテル特化型リートは除く)。

8月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の11月に分配金がもらえる。8月決算の注目2銘柄をご紹介する。

8月決算期の銘柄は15銘柄ある。

日本都市ファンド投資法人
オリックス不動産投資法人
福岡リート投資法人
大和ハウスリート投資法人
日本アコモデーションファンド投資法人
GLP投資法人
Oneリート投資法人
ヒューリックリート投資法人
野村不動産マスターファンド投資法人
ラサールロジポート投資法人
森トラスト・ホテルリート投資法人
三菱地所物流リート投資法人
ザイマックス・リート投資法人
タカラレーベン不動産投資法人
サンケイリアルエステート投資法人

8月決算の銘柄
8月決算の銘柄

※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り。「投資口価格」とは、J-REITの場合の「株価」に相当する。投資口価格と予想分配金利回りは2022年8月2日終値現在。

そして、8月決算の注目銘柄はタカラレーベン不動産投資法人と日本アコモデーションファンド投資法人だ。

8月 2銘柄

タカラレーベン不動産投資法人
株主優待は廃止されたが、積極的な物件入替で健闘中!

タカラレーベン不動産投資法人は総合型リートだ。取得価格の合計1135億円と、まだ小規模なリートではある。

スポンサーは4つ。不動産デベロッパーのタカラレーベングループ、外資系投資運用会社のPAGインベストメント・マネジメント株式会社、ビジネスホテルやリゾートホテルなどの管理・運営をする株式会社共立メンテナンス、家電量販店のヤマダ電機を有する株式会社ヤマダホールディングスだ。

同リートは2018年に上場し、オフィス、住宅、ホテル及び商業施設などに投資している。

特徴は、不動産デベロッパーであるタカラレーベングループの「開発力」とファンド運用会社PAGの「ソーシング力」。

そして、残る2つのスポンサーも含め、各スポンサーの強みを通じて物件情報を収集し、積極的に物件を入れ替えている。

タカラレーベン不動産投資法人のサイトから
タカラレーベン不動産投資法人のサイトから

地域分散しながら、四大経済圏(東京、名古屋、大阪、福岡経済圏)をコアエリアとし、ポーフォリオの82%を占める。

物件の用途別では、オフィスと住宅で70%以上、ホテルと商業施設等は30%以下の比率を目処としている。

オフィスは小・中規模オフィス(延床面積20,000u未満)で、最寄駅から徒歩約10分程度の物件。ホテルは中規模程度(客室数30室以上300室未満)の宿泊特化型。商業施設は地域密着型が中心で、安定的な運営を目指している。

同リートのホームページより
同リートのホームページより

同リートは資産規模に応じて、成長戦略を変えていく予定だ。まずは資産規模が1500億円になるまでは、安定重視。その後は投資対象を広げて、成長に向けて舵を切る方向だ。

同リートのホームページより
同リートのホームページより

現在はまだ1500億円に至っていないので、同リートはキャッシュフローの安定性と流動性を鑑みながら、基盤になるアセットを取得している段階だ。

前期(2022年2月期)には公募増資を行い、13物件を取得し、5物件を譲渡した。今期も積極的に物件入替を行っている。

2022年2月期(第8期)決算説明資料より
2022年2月期(第8期)決算説明資料より

ところが、同リートが上場して数年しか経っていない小規模リートゆえ、世間での評価はまだ低い。そのため、株価が安めに推移している。つまり、利回りは5%前後と高い状態だ。

1株当たり10万円前後と買いやすい金額ということもあり、全体に占める個人投資家比率も高めだ。

ちなみに、同リートが個人投資家から人気だったのは、株主優待制度があった事も一因だと思われる。J-REITは利益の90%強を株主に配当する事もあり、株主優待制度を持つ銘柄は珍しかった。

スポンサーにヤマダホールディングスが参画しているため、株主優待制度として「YAMADAお買い物優待券」があった。

同リートを10口以上保有していると、半年毎の決算後に、2,500円分の優待券1冊が送付されていた。

残念ながら今期(2022年8月期)から投資主優待制度が廃止され、今月に同リートを買っても優待券は来ない。

とはいえ、同リートは1株当たりが10万円ぐらいと購入しやすい金額で、高利回りなJ-REITであることは変わらない。

タカラレーベン不動産投資法人
予想分配金:2022年8月期(第9期)2,930円、2023年2月期(第10期)2,700円
保有物件数:48
取得価格合計1135.64億円(2022年6月1日現在)

スポンサーは三井不動産
東京23区内が8割以上の住居特化型、日本アコモデーション

日本アコモデーションファンド投資法人(NAF)は、2006年に上場した住居特化型リートだ。スポンサーは三井不動産。取得価格合計が3403億円と、大型リートである。

「アコモデーション accommodation」とは、英語で寮やアパート、ホテルなどの宿泊設備を指す。

住居特化型である同リートの場合、居住や宿泊用の不動産を「アコモデーション資産」と定義して、「賃貸住宅」と「ホスピタリティ施設」の2分野を投資対象としている。

「ホスピタリティ施設」とは、寮・社宅、サービスアパートメント、シニア住宅、宿泊施設の4種類だ。

「第32期決算説明資料」(2021年9月1日〜2022年2月28日)より
「第32期決算説明資料」(2021年9月1日〜2022年2月28日)より

運用方針は、メインである「賃貸住宅」を90%以上とし、「ホスピタリティ施設」は10%以下だ。エリアは、東京23区内が全体の80%以上を占めている。

「賃貸住宅」は、スポンサーの三井不動産グループが企画・開発する「パークアクシス」シリーズが中心だ。同グループ以外が企画・開発した物件は「パークキューブ」シリーズとして展開している。

総合デベロッパーである同グループのバリューチェーンを活かして、高品質な物件を保有し、管理・運用している。

「第32期決算説明資料」より
「第32期決算説明資料」より

「賃貸住宅」の構成としては、シングルやコンパクトが全体の83.3%を占めており、住戸面積の平均は42.1平米/戸。平均賃料は15.6万円/戸と高めだ。

「第32期決算説明資料」より
「第32期決算説明資料」より

元々、住居系リートは景気にあまり左右されない安定性が持ち味だ。図のように、東京圏のオフィス賃料指数は景気の波を大きく受けているが、共同住宅賃料指数はほぼ横ばい。東京23区の住宅賃料も改善している。

「第32期決算説明資料」より
「第32期決算説明資料」より

同リートは、資産総額に対して有利子負債が占める割合(LTV)が51.4%と少し高めながら、住居系リートとしては妥当な運営を続けている。

また、格付けがAA−(R&I)やA+(S&P) と、住居系リートで最上級であることから、資金調達の加重平均金利も0.51%と非常に低い。

若干、東京23区に物件が集中しすぎている点が気になるが、それが高賃料を叩き出し、資金効率が良い理由でもある。

日本アコモデーションファンド投資法人
予想分配金:2022年8月期(第33期)10,010円、2023年2月期(第34期)10,260円
保有物件数:135
取得価格合計:3,403億円

8月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である8月29日15時までに購入しておく必要がある。

最後に、投資は自己責任でお願いしたい。

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健美家編集部(協力:野原ともみ(のはらともみ))

Twitter:@noharatomomiJ

■ 主な経歴

会社員をアーリーリタイアし、現在は不動産賃貸業、ライター業、イベント企画・運営業、J-REIT投資などをのんびり行っている。趣味は旅行と料理。

健美家編集部(協力:野原ともみ(のはらともみ))

Twitter:@noharatomomiJ

■ 主な経歴

会社員をアーリーリタイアし、現在は不動産賃貸業、ライター業、イベント企画・運営業、J-REIT投資などをのんびり行っている。趣味は旅行と料理。

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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