不動産への投資方法としてJ-REIT（不動産投資信託）がある。2001年9月10日にできた市場で、設立20年の節目を昨年迎えた。
投資家や借り入れなどで集めた資金で不動産を購入して運用する。上場時は日本ビルファンド投資法人とジャパンリアルエステート投資法人の2銘柄での上場だった。
この投資法人は、三井不動産と三菱地所という日本を代表する不動産会社が設立母体だが、その後、中堅不動産会社や商社、電鉄、銀行、証券会社などさまざまな業界からの参入が相次ぎ今や上場銘柄数は61投資法人にまで増えた。オフィスビルや賃貸マンション、商業施設、物流施設、ホテルなど投資対象も増えている。
投資法人はペーパー会社で、資産運用会社が物件の運用する物件を購入して運用する。入居者を誘致して賃料収入を得るインカムゲインや売却によるキャピタルゲインが配当の源となる。J-REITは収益の90％以上配当に回すことで法人税が免除される仕組みである。
取引価格が数百億円にも上るオフィスビルなどは個人では手が出ない。それをファンド化して間接的に個人が一等地のオフィスビルや商業施設などを持つことができる。
J-REITが保有する不動産の総額は取得した時の価格をベースに21兆5851億円であり、物件数は4487物件である。取得価格ベースで物件を見ると、オフィスが約４割を占めて最も多く、物流施設が約２割、商業施設が16％、住宅が14.3％、ホテルが7.6％と続く。
東証REIT指数は年内に2100ポイントの見方も
J-REITの市場を見るときの指標となる東証REIT指数は今年6月に1800ポイント台まで下落したが、現在は2000ポイントを超える水準まで戻している。
過去の経験則として、金利が上昇の気配を見せ始めると東証REIT指数は落ち込み始める。世界的なインフレ経済を受けて米欧は金利上昇に政策の舵を大きく切った。
不動産業界やJ-REITは借り入れが多く、基本的に借金体質であることで、金利動向に敏感に動くためだ。J-REITの投資家の属性を見ると、地銀などの金融機関や海外投資家の存在感が大きい。
しかし、日本の場合は、世界的な金利上昇とは異なり、日銀が金融緩和を継続して低金利政策を維持する方針を示している。
このため日米金利差により円安が急速に進んでおり、ロンドンやニューヨーク、香港、シンガポールといった世界主要都市の不動産価格よりも割安とされてきた日本の不動産は、円安により海外からはさらに割安感が高まっている。
新型コロナウイルス感染症は、オフィスビルやホテル、商業施設などに影響を与えている。オフィスはリモートワークで在宅勤務が増えたことでオフィス面積を減らす動きが出ている。企業が借りていた床を返還する動きは当面続いており、コロナ前の逼迫状態から一転、ビル空室率は上昇に転じて賃料も下落が止まらない。
ホテルは一時期よりも戻したが、稼働率と1室当たりの客室単価はコロナ前に比べてほど遠い。商業施設はタイプにより明暗を分けた。食料・日用品を手掛けるスーパーなどはコロナ禍でも売り上げが好調だったが、百貨店・デパートは客足が遠のき業績は落ち込んだ。
制限のない行動により回復への足音が近づく
ただ、政府は行動制限を講じずに経済を回復する政策に転じた。これにより、多くの職種が少しずつ業績を回復するとの期待も出ている。
ホテルと商業施設は、これまでボトム圏で推移していただけに後は上がるだけしかない、との強気の見方が多い。J-REITの約４割を占めるオフィスビル市場を見ると、東京23区では、2023年と2025年に大量の新規オフィスビルの供給を控えているが、その前後では過去の平均を下回る水準であることから需要を吸収できるとみられている。
また、J-REITが選好するオフィスは、ESG(環境、社会、ガバナンス)やBCP(事業継続計画)に対応しているものに集中する。安定した収益を生まない不動産は資産の入れ替えを行う。
こうした観測を受けて、J-REITに対しても再び資金が流入する循環に来ている。既に東証REIT指数は2000ポイント台を回復しているが、外資系の証券会社では、東証REIT指数は年末までに2100ポイントまで戻す展開を見込んでいる。
ロシア・ウクライナ戦争や中台問題など地政学リスクは高止まったままだ。特にロシア・ウクライナの影響でエネルギー価格が上昇し、原材料価格が高騰する。
これにより、不動産開発にもその影響が及ぶと考えられるものの、不動産運用の物件を既存物件にすることで資源高に伴う開発コストアップを避けられる。もちろん資源高により、電気代などが上がるが、基本的に賃料収入という基盤があることが評価点となっている。
米国の景気予測としては、これから悪化に向かい、それに伴い不動産価格が連動して下がり始めるとのメッセージも出始めている。グローバルでは経済がターニングポイントに近づいているとの見方だ。
しかし、日本の不動産は、基本的に低金利が続くことと、円安での海外資金の流入などで底堅いとされる。不動産マーケットの先行指標でもあるJ-REITは今後1年から1年半は強気で推移するとの見立てもある。
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健美家編集部（協力：（わかまつのぶとし））
