株式投資で配当金生活を楽しむように、J-REIT（ジェイリート）で分配金（株式投資の「配当金」と同義）を毎月もらおうというシリーズ。
実物の不動産投資に近く、もっと手軽なJ-REIT に投資して、FIRE生活（経済的自と早期リタイア）への1歩にしよう！
4月決算のJ-REITをいま買うと、3ヶ月後の7月に分配金がもらえる。
4月決算の注目銘柄はスターツプロシード投資法人とトーセイ・リート投資法人
J-REIT の4月決算期は8銘柄ある。
NTT都市開発リート投資法人
ケネディクス・オフィス投資法人
いちごオフィスリート投資法人
スターツプロシード投資法人
星野リゾート・リート投資法人
トーセイ・リート投資法人
積水ハウス・リート投資法人
投資法人みらい
※証券コード、銘柄名、投資口価格、予想分配金利回り。
「投資口価格」とは、J-REITの場合の「株価」に相当する。
投資口価格と予想分配金利回りは2023年4月4 日終値現在。
J-REIT（ジェイリート）とは、証券市場に上場している金融商品「不動産投資信託」のこと。J-REITを購入すると、株を買うぐらいの小口資金で大規模大家さんの仲間になれる。
J-REITの分配金利回りは3～6％と、株式投資よりも高配当なものが多い（一部のホテル特化型リートは除く）。
そして、4月決算の注目銘柄はスターツプロシード投資法人とトーセイ・リート投資法人だ。
安定した住居系リートのスターツプロシード
取得価格1000億円を超え、今後は利益超過分配も行う
スターツプロシード投資法人は2005年に上場した住居特化型リートだ。
スポンサーはスターツグループ。建設不動産管理事業、分譲事業、注文住宅事業、出版事業、証券事業、ホテル事業などを経営している。
不動産賃貸・売買仲介をする不動産ショップ「ピタットハウス」も同グループの一員で、スターツプロシード投資法人のリーシング業務も行う。
同リートが保有する賃貸住宅は、「年収700万円未満の平均的な所得層」が対象。理由は、日本の給与所得者の約88％が年収700万円未満だからだ。
そして、民営借家の全国平均賃料が約64,000円（非木造）。この層をメインターゲットにすることで、需要が安定的に見込めるからだ。
まずは、スターツプロシード投資法人の前期（第34期／2022年10月期)の決算報告を見てみよう。
前期にはアルファグランデ千桜タワー（東京都千代田区）とプロシード石川台（東京都大田区）の2物件を361億円で取得した。
そして、プロシード篠崎2（東京都江戸川区）、プロシード蓮根（東京都板橋区）、プロシード新丸子（神奈川県川崎市）、プロシード西川口（埼玉県川口市）の4物件を286.4億円で売却し、譲渡益は19.5億円だった。
上記の譲渡益や買替特例圧縮積立金の取崩し等により、第34期の分配金は第33期に比べて1,253円も高い5,981円だった。
2022年11月に6年ぶりの公募増資を行い、今期の第35期には5物件を取得した。プロシード山下公園ザ・タワー、篠崎ツインプレイス、プロシード南砂町、プロシード釣鐘 、プロシード深江橋だ。
これにより、同リートは中期目標だった取得価格合計1000億円を超えた。
そして、今後の分配金は今期（第35期）と次期（第36期）ともに、圧縮積立金の取り崩しを含めて分配される。予想分配金は第35期5,580 円、第36期4,580円だ。
第34期の分配金5,981円に比べると、少し見劣りするかもしれないが、第34期が特別に高い山だったと考える方が良いだろう。
また、同リートは今まで利益超過分配を行ってこなかったが、第37期以降は行う予定だ。理由は、スポンサーからのパイプラインで購入した物件は借地権付の物件が多くなったからだ。
スポンサーグループは近年、積極的にPPP/PFI（官民連携）の開発に力を入れている。
PPP/PFIとは、行政と民間が連携して公共施設等の建設、維持管理、運営等を行う事だ。
地方公共団体が人口減少等による厳しい財政事情や公共施設の老朽化の問題を抱えているため、民間の創意工夫を活用して、資金や行政の効率化を図ろうとしているためだ。
国もPPP/PFIを推進している。
※PPPはPublic Private Partnership、PFIはPrivate Finance Initiativeの略。
そして、PPP/PFI関係の物件は国や地方公共団体が底地を所有し、借地権上に建物が付帯している。普通の所有権物件と比べると、減価償却費が大きくなる。
同リートは、所有権物件とPPP/PFI物件（借地権付物件）の減価償却費の差分を基準として、第37期以降から利益超過配当を実施していく方針だ。
そのために、第34期から第36期にかけて、圧縮積立金の取り崩しを完了させる必要があったようだ。
同リートは今後も、スポンサー開発物件を取得しながら、住居系リートとして着実な成長と安定的な収益の確保を図るようだ。
スターツプロシード投資法人
予想分配金：第35期（2023年4月期）5,580 円、第36期（2023年10月期）4,580 円
保有物件数：109、
取得価格合計：1,014 億円（2023年2月末日現在）
「目利き力」と「再生力」で築古物件をバリューアップ！
高利回りを追求するトーセイ・リート
トーセイ・リート投資法人は2014年に上場した総合型リートだ。
スポンサーは、東証プライム市場とシンガポール証券取引所に上場している不動産会社、トーセイ株式会社。不動産に関する再生事業、開発事業、ファンドやコンサルティング事業などを行っている。
トーセイ・リート投資法人はスポンサー会社の3つの強みを活かしている。それは、「目利き力」「リーシング力」「再生力」だ。
立地条件や築年数にこだわらず、競争力の高い物件を厳選して取得し、バリューアップを行う。そして、物件に応じた適正な賃料設定を行うことで高い稼働率を維持し、高利回りにする方法だ。
同リートの投資対象エリアは東京経済圏（東京・神奈川・埼玉・千葉）が中心だ。投資対象は、50億円以下の中小規模のオフィスや住宅、商業施設、物流施設。
物件の内訳は、オフィスが42.9％、住宅が49.9％、商業施設が7.2％だ。
そして、東京経済圏の中でも取得競争の激しいメジャーな立地を避け、マイナーな立地の物件が多い。マイナーな立地の築古物件は当然ながら購入価格が低く、利回りが高い。それら築古物件を上手に再生するのが得意なJ-REITなのだ。
では、2022年10月期（第16期）の決算を見てみよう。
稼働率は、オフィスがコロナ禍の影響で稼働率が低くなったため、物件全体の稼働率の足をやや引っ張っている。とはいえ、全体稼働率は第15期より0.6％増加して96.6％だった。
賃料も、第15期ほどの増加ではないものの、第16期もテナントの入替と更新により増加した。
そのため、第16期の分配金は前期比80円プラスの3,638円だった。
しかし、今期（第17期）と来期（第18期）の分配金予想はそれぞれ3,570円。第16期より68円低くなるという予想だ。
理由は、稼働率を保守的に考えているためだ。第17期は第16期に比べると減収減益、その上、水道光熱費の費用増加等で利益が下振れするだろうと予想。
また、第18期は更に水道光熱費が増加し、第17期と比べると増収減益を予想しているからだ。両期とも減少分は内部留保を取り崩して、3,570円の分配金に当てる予定だ。
とはいえ、今までも同リートの予想は手堅く保守的なので、分配金の実績では予想を上回っている。
また、同リートは東京経済圏の中規模物件をメインに取得してきたが、資産分散や利回りの確保を鑑みて、最近は地方物件も検討し始めた。
そして今年 2 月に、初の地方物件として、愛知県名古屋市のファミリー向けマンション「サンハウス野並」を購入した。
同リートは取得価格合計が790億円とまだ小型リートだが、今後も高い利回りを実現できる物件を厳選して取得し、運営していく方針だ。
トーセイ・リート投資法人
予想分配金：第17期（2023年4月期）3,570円、第18期（2023年10月期）3,570円
保有物件数：60
取得価格合計：790億円（2023年3月1日現在）
4月決算銘柄を買って分配金をもらうには、権利付き最終売買日である4月26日15時までに購入しておく必要がある。
最後に、投資は自己責任でお願いしたい。
