• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

6,578アクセス

億単位の借金は危険なのか?不動産投資と借金について考える。

融資/融資戦略 ニュース

「かぼちゃの馬車」問題では、サラリーマンが億単位の借金をして物件を購入したものの、もくろみ通りの収入が得られず、返済に窮していることが問題となっている。やはり、億単位の借金をして不動産投資を行うことは危険なのか。

通常不動産投資では、できるだけ銀行でローンを組んで物件を購入する。投資効率を考えると億単位で借金をすることになる。億単位の借金と聞くと大半の人は「エーッ!!」と思うだろう。

「自分には無理」とか「そんな金額返せるわけがない」、これが普通の感覚、日本人の常識だ。

でも億単位の借金がなぜ危険だと思うのか、真剣に理由を考えたことがあるだろうか。借金がすべて悪だと本当に言えるのだろうか?

maxxyustas130600062.jpg - house and money on scale

借金と聞いて想像することと言えば、サラ金、多重債務、カードローン、取り立て、ローン破産、こんなところだろう。

悪いことばかりだが、でもちょっと待って欲しい。これらは不動産投資のための借金とは種類が違う。

サラ金などへの借金はすべて消費のための借金。対して不動産は所有のための借金。なおかつ収益不動産はそれ自身が収入を生み出す。サラ金の返済原資はサラリーマンの場合自身の給与収入だが不動産は違う。

不動産投資の場合、借金の返済は不動産収入から行う。不動産には当然空室リスク、賃料下落リスク、滞納リスク、修繕負担リスク、金利上昇リスクなど様々なリスクがある。

だがこれらのリスクはあらかじめ予測可能であり、リスクを織り込んだシミュレーションも可能である。精緻なシミュレーションを基に物件を選択すれば良いのであり、成功している投資家はここが優れている。

すなわち、空室率や金利、賃料などのリスクシナリオを検討し、どこまでなら耐えられるか(例えば空室率の損益分岐点はどこか)を全て数値化しておく(いわゆるストレステスト)。

そして最悪の場合いくらで売却が可能であり、その時点で残債も処理できる(つまり担保価値の高い物件)、ここまで想定しておくことが必要。つまり借金自体は、毎月返済額を収入が上回っている(キャッシュフローが出ている)限りは問題ないと言える。

rf30442991_o

サラリーマン大家さんが本業で付き合う中小企業、あるいは大企業でさえ事業拡大のために借金はしている。事業拡大のための借金は必要不可欠なものなのである。

このように借金の性質(本質)を考えると、金額の大小はあまり問題ではないと言える。キャッシュフローが出ない物件であれば、たとえ数百万円の借金であっても破たんする可能性はある。

「少額であれば給料から補填できる」との考え方もあるだろうが、それでは単に住宅ローンの延長であり、「不動産投資」とは言えないだろう。

ちなみに、マスコミ等で報じられている「かぼちゃの馬車」問題の「被害者?」の声は次のようなものであった。

・スルガ銀行は物件を正しく評価して融資をしたのか。

・スマートデイズから入金を保証すると言われた

・販売会社の担当者から大丈夫と言われた

・スルガ銀行の融資が付いたので大丈夫だと思った

・スマートデイズやスルガ銀行からリスクについての説明がなかった

不動産投資家としては、この問題を他山の石とし、自己の投資を今一度見直すべきなのであろう。

健美家編集部

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資ニュース

ページの
トップへ