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「元利均等返済VS元金均等返済」返済方法による戦略の違い【不動産融資攻略シリーズ】

不動産融資/融資戦略 ニュース

2021/10/14 配信

融資の返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類がある。

オーダーメイド型のプロパーローンの場合、この返済方法について選択できるケースが多いが、不動産投資家はどちらの返済方法を選択するのが最適であろうか。

今回の記事はこのテーマについて分析していきたい。

元利均等と元金均等1

1.元利均等返済と元金均等返済の特徴

まず簡単に2つの返済方法について特徴を説明したい。

@元利均等返済
・毎月の返済額が一定である
・(元金均等に比べて)初期の残高の減少が遅い
・(元金均等に比べて)総支払金利が多い

A元金均等返済
・最初の返済額が多く、次第に減少していく
・借入残高が一定のペースで減少していく
・(元利均等に比べて)総支払利息が少ない

上記の通りどちらも一長一短の特徴があり、どちらかが圧倒的に優れているわけではないのがわかる。

2.不動産規模拡大期における最適解とは

上記で述べた通り返済方法の違いによりいくつかの違いが生じるが、「手元資金をいかに温存しておけるか」という観点は規模拡大において欠かすことは出来ないであろう。

基本的に、融資を通すためには一定の頭金割合が要求されることから、やはり融資承認の特効薬となるのは手元の資産を増やすことである。

よって規模拡大の観点から考えると「当初の返済額が少ない元利均等返済に軍配が上がる」と考えられる。元利均等返済であれば序盤の返済額を抑えることが出来るため、キャッシュフロー再投資(新規物件購入)を実現しやすくなるからである。

多くの投資家が融資申込の際「頭金を減らす」ことに注力する傾向にあるが、それはつまり「物件にロックされてしまう自己資金をいかに減らせるか」を重視しているという事であり、その延長線上に「元利均等返済を選択する」という戦略が成り立つと考えられる。
(当然元金均等返済の方がバランスシートは良くなるが、現在の審査傾向としては頭金割合を高める方が融資承認の可能性が高まることが多い。そして頭金を積むことで、最終的にはバランスシートは整ってくると考えられる。)

特に個人の場合、銀行にバランスシートをチェックされる可能性が法人に比べると低いことから「残債の減少スピードが遅くても手元資金の確保を優先する」という戦略が有効であると考えられる。元利均等返済の弱点である「残債の減りが遅い」点が目立ちにくい個人の場合は、元利均等返済で手元資金を確保するという戦略が比較的有利となる可能性がある。

余談だが、消費性のローン(マイカーローン、住宅ローンなど)は元利均等返済であることが多く、事業性の融資では元金均等返済であることが多い。

事業を持たない消費性個人はバランスシートを注視しないに対し、事業を持つ法人はバランスシートの影響を注視する傾向にあることから、上記の傾向も理にかなっていると捉えることが出来る。

3.元利均等返済によるリスク先延ばしの懸念

ただ、ここまで述べてきた戦略はあくまで「手元資金」を確保するための考え方であり、裏を返せば元利均等返済は「返済の先延ばし」を行っていると捉えることが出来る。

仮に以下の条件で融資を引いたとすると両者の元金返済額には大きな差が生じる。

上記のように元金返済スピードに大きな差が出る
上記のように元金返済スピードに大きな差が出る

よって築年数による家賃下落を考慮すれば、元利均等により生じる序盤のキャッシュフローは一時的なものであると認識する必要がある。物件取得の際は、元金均等返済でも十分余力が確保できることを確認したうえで、元利均等返済を選択するというのが望ましいであろう。

4.まとめ

「元利均等返済」と「元金均等返済」、両者に圧倒的な優劣の差はないが、再投資の観点から規模拡大に取り組みやすいのは「元利均等返済」であると考えられる。

しかし、あくまで「返済の先送り」により手元資金を確保している側面があるということを忘れずに、資金繰りのコントロールを行う事が不可欠だ。

文・半沢大家

■プロフィール
元銀行員、現資産運用アドバイザーとして勤務する兼業大家。
2018年に1棟目のアパートを購入して以降、出身エリアを中心に物件購入を継続。現在は木造新築アパート5棟、木造新築戸建1棟、鉄骨中古マンション1棟の計59室を保有。
「銀行員の知見を活かした融資活用」と「土地からの新築アパート企画」を得意とし、現在も新規物件購入に向けて活動すると共に、銀行融資の仕組みについて定期的に情報発信を行っている。
Twitter:半沢大家 @UCD04111 

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