今回で3回目となる債務償還年数の記事だが、今回はケーススタディを用いて説明をしていこうと思う。議論したい項目は「中古物件の土地建物比率」である。
不動産賃貸業を進めるうえでは様々な選択を迫られるが「決算書をどうまとめるか？」も重要な選択肢の一つである。前回の記事で説明した、減価償却最大化を得るために工夫すべき重要なポイントとして、「中古物件の土地建物比率」について解説していきたい。
1.物件Aの購入事例について
まずケーススタディとして、仮の物件購入条件を示したい。
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物件概要：重量鉄骨造（1995年築、築27年）
土地面積：1,000㎡
建物面積：800㎡
物件金額：6,000万円
固定資産税評価（土地）：2,000万円
固定資産税評価（建物）：3,000万円
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今回は、上記の条件を前提として、減価償却費を最大化するために何を行うべきかを解説する。
2.土地建物割合の決め方は様々
上記物件を購入する際に、購入金額6,000万円のうち、いくらを建物として資産計上できるかは重要な分かれ目だ。
土地は減価償却費に計上できないが、建物は減価償却費として計上することができる。
減価償却できれば費用として計上でき、かつ債務償還年数の計算における「返済資力（税引後利益＋減価償却費）」に計上することができる。
つまり、債務償還年数を良くするためにはできるだけ建物に金額を寄せたいところだ。
一般的には、今回のように中古の建物を購入した際には、固定資産税評価の按分で価格を決める。
今回のケースでいうと、固定資産税評価の按分は
「土地評価2,000万円：建物評価3,000万円＝2：3」
であることから
「6,000万円の内訳は土地が2,400万円、建物が3,600万円」
といった計算となる。
しかし実際、国税庁のHPには複数のやり方が提示されている。
それによると
「土地、建物の原価（取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます。)を基にした按分」も認められると記載してある。
私は税金の専門家ではないので実際の判断は顧問税理士とすり合わせをして頂きたいが、こういった文言の解釈を正しく広げることにより、自身の決算書を良い数値に改善していく事は可能である。
3.債務償還年数を良くするための具体的な計算方法
上記の「建物の原価」に基づく按分をその文言通り行えば、以下のように建物価格は変化していく事となる。
「建物の原価から計算」
建物：4,500万円
※建物の標準的な建築価額表から計算
土地：6,000万円－4,500万円＝1,500万円
以上の通り、計算方法によって建物金額は変化し、今回のケースでは建物の原価から計算する方法が、減価償却の最大化においては最善の選択となる。
※再三となるが、今回の計算はあくまで仮の事例の紹介であり、それぞれの具体的な計算は顧問税理士と打ち合わせのうえ、検討して頂きたい。
4.まとめ
減価償却を最大化するために、我々ができる事は様々ある。そして、そのための知識は大家自らが習得し、働きかけていく事が必要である。
土地建物割合の判断は、減価償却の増減を左右する重要な要素となるため、慎重に検討していきたい。
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執筆：（はんざわおおや）
