基本的に、銀行の収益モデルの中心は融資による利鞘である。昨今の低金利の情勢において、利鞘による収益モデルは厳しい状況にあるが、それでも銀行が銀行たる一番の所以は融資であり、この部門での黒字化は不可欠だ。
銀行融資と距離が近い我々不動産投資家は、このことを意識し、「銀行に儲けてもらう」という意識を持つことが重要である。
今回は銀行の収益性を図る上での指標「実質金利」について解説していこう。
1.実質金利とは何か？
実質金利とは、
「銀行が真にリスクを取って貸した金額に対する受取利息の割合」である。
例えば、ある投資家Aの銀行との取引状況を以下とする。
借入金額：10,000万円
金利：2％（年間受取金利200万円）
担保評価額：7,000万円
預金取引：1,000万円
上記の場合、銀行の信用融資額（リスクを取って貸した額）は
10,000万円（貸出金利）−7,000万円（担保評価額）
−1,000万円（預金取引額）＝2,000万円
となる。
※預金取引は貸出金とは反対債権の関係であるため、破産の際には投資家Aの貸出金と相殺可能であり、銀行にとっては信用融資額からは除外することができる。
つまり、このケースでの実質金利は
200万円（受取金利）÷2,000万円（信用融資額）＝0.1
よって実効金利は10％となる。
つまり、銀行の貸出金利は2％だが、実質金利は10％へと跳ね上がるのである。不動産などを用いてレバレッジを掛けているのは我々だけでなく、銀行も同様であるとも言えるだろう。
2.実質金利の観点からWinWinをもたらすのは預金
上記の計算式から「銀行を儲けさせるため」ためには何をすべきか？ 当然だが高い貸出金利を受け入れるのは悪手である。実際のこちらの利息負担額が大きく増加し、利益を損なうことになる。
つまり、実質金利改善の観点からは「担保」と「預金」を積み上げ、銀行のリスクを減らすのが良い選択と言える。
ただし、担保については各銀行ごとに評価を出し、ある程度のストレスを掛けるため、基本的には厳しい数字になることが多い。よほど仕入れがうまくいかない限りは、購入金額を上回る担保評価を出すのは難しいだろう（銀行にもよるが、路線価などで出した評価に対して「70%掛け」といったストレスを掛ける事が一般的である）
よって努力が反映しやすい分野は「預金の積み上げ」という事になる。
3.「預金金利が0.1％」は不動産投資家にとっては間違い
「預金の積み上げ？この低金利の時代に？」
「それならば投資信託で運用した方が儲かる」
預金というとこういった声が聞こえてくるかもしれない。しかし、我々不動産投資家は表面的な金利を見て、預金を見限るのは早計だと言えるだろう。
実質金利を高め、銀行の収益性を確保する。
預金を積み上げ、銀行の安全性を確保する。
これらは、銀行が手放したくない顧客になるためには必要なことであり、その先に待っているのは「金利の引き下げ」や「新規融資の承認」なのである。
仮に、事例のA投資家において、融資金利が2％から1.5％に下がると年間の支払金利は50万円ほど削減されることになる。仮に1,000万円の定期預金を追加したとしても年率5％程度のメリットを享受できることになるだろう。
また、1,000万円の定期預金を追加した顧客に対して、銀行の心象は少なからず上がる。追加融資の際にその影響を受ける事も出てくるだろう。
これらのメリットを前に「預金はメリットが薄い」と結論付けるのはもったいないと言える。
4.まとめ
実質金利の観点からも、預金の積み上げは重要である。
ただしこの効用を得ることができるのは、融資の付き合いが多い不動産投資家や事業者のみである。
この事を良く認識し「手元の資金をどこに送り込むか」について再考したいところだ。
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執筆：（はんざわおおや）
