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スルガ銀行、業務改善計画を金融庁に提出!収益還元価格の見直しで他行の不動産融資に与える影響は?

融資/融資状況 ニュース

スルガ銀行は11月30日、金融庁に業務改善計画を提出した。10月5日に当行が受けていた金融庁からの行政処分(業務の一部停止命令ならびに業務改善命令)の中で、11月末までの業務改善計画の提出と、その内容を直ちに実行することを求められていた。

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なお、当該行政処分で当行は、平成30年10月12日から平成30年4月12日までの間、新規の投資用不動産融資の停止を命じられている。

行政処分の理由の中で、金融庁は当行のシェアハウス向け及びその他投資用不動産融資に関して、次のような不正行為があったと指摘していた。

1 不動産関連業者(チャネル)が、賃料や入居率について実勢よりも高く想定、もしくは、実績値よりも高い数値に改ざんして収益還元法で不動産を評価することにより、割り増された不動産価格を算出し、当該価格に基づき当行が多額の融資を実行した。

2 チャネルが当行の融資審査を通すために、(@)自己資金のない債務者の預金通帳の残高の改ざん、(A)債務者の口座へ所要自己資金の振り込み(見せ金)、(B)一定の年収基準を満たすよう債務者の所得確認資料の改ざん、(C)売買契約書を二重に作成、等を実施していた。

3 当行では、投資用不動産融資を扱う相当数の営業職員が、チャネルによる上記の不正行為を明確に認識、もしくは少なくとも相当の疑いを持ちながら業務を行っていた。

これに対して、スルガ銀行が提出した業務改善計画では、
1 従来、顧客を紹介した不動産売買仲介会社の情報に偏っていたチャネル管理システムを、2018 年12 月までに管理会社やサブリース会社も盛り込む「不動産関連業者管理システム」として再構築し、一元的に管理する体制を整備する。

2 融資の商品毎の偏り及びデフォルト率、営業拠点毎の特定の不動産チャネルのシェアの偏り等を検証し、変化の端緒を早期に把握するため、審査本部が貸出金ポートフォリオ分析を行ない、取締役会へ報告する。

3 レントロール記載の賃料に基づき、将来のリスク等を考慮せず担保評価額を算出していた従前のシステムを全面的に見直す。具体的には、地域性や個別性を考慮した賃料収入変動シミュレーションの算出やマーケットデータから見た適正な収益価格の算出を行なうこととし、このために必要なシステムの整備を2019 年3 月までに行なう。

4 通帳等の原本を撮影・記録すること等で偽造・改ざんを防止する運用を開始。さらに、自己資金等の確認資料については、2019 年3 月までに営業店での確認に加え、稟議申請時に審査本部で検証する融資事務手続に変更する。

などど報告。信用リスク管理態勢を強化するとしている。

注目したいのは、金融庁の指摘の中で、「チャネルが改ざんした数値に基づき、収益還元法で不動産を評価することにより多額の融資が実行」されたとあること。

また、これを受けてスルガ銀行の業務改善計画では、「従来、レントロール記載の賃料に基づき算出していた担保評価額(収益価格)を、地域性、個別性等を考慮した賃料変動シミュレーションや、マーケットデータを考慮して算出する」としている。

これらから予想されることは、金融庁が、他行に対する今後の検査等でも、収益還元法による不動産融資について、より厳しい(精緻な)シミュレーションに基づく信用リスクの管理を求めてくるということではないだろうか。

すなわち、他行における融資審査においても、収益還元価格が思ったように出ず、融資が付かないという状況が想定される。特に収益還元法に偏重していた金融機関への影響が大きいだろうが、「頭金3割入れてください」の時代に逆戻り(?)するかもしれない。

スルガ銀行以外でも、融資に関する不正行為があったと報じられている。不動産投資家にとっては、厳しい融資戦略を迫られる場面もあるだろう。だか、この状況を逆手に取れば、優良物件を手にいれるチャンスとも言えるのではないだろうか。

健美家編集部

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