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個人投資家の資金調達は脱銀行!?、ソーシャルレンディングに活路!!

融資/融資状況 ニュース

バブルがはじけると、金融機関は資金回収に本格的に動く。「バブル崩壊時を思い起こすと鳥肌が立つ……。オーナーとしては物件を売る気がないのに、『売ってもらわないと困ります!』と張り込みまで行って債権回収を迫った」。元銀行マンA氏はそう当時を回想する。

そのA氏は、

「バブル崩壊時は、早く売らせなければという状況に追い込まれた。金融機関の破綻があって、通常の不動産仲介ビジネスが成り立たず、外資系が一斉になだれ込み不動産を買いあさった。入札の取り仕切り役みたいなことを手掛けて半年で1000億円を処理。

当時は、債権回収に伴い不動産を現金に変えさせるのが目的でいくらでもよかった。バルク売りの中に500円という不動産も存在した。理論上の価格では売れない。誰も物件を買わなくなり、査定・評価が破綻した時期で鑑定士の存在意義がなかった」

と振り返る。

足もとではいよいよ、個人投資家向け不動産融資の引き締めが本格化しそうだ。

日本経済新聞社が独自に行った、全国の地方銀行100行の投資用不動産に関するアンケート結果では、融資審査を「厳しくしている」、「厳しくする方向で検討」と回答した銀行は合わせて42%に達し、融資姿勢について「慎重に進める」(34%)を含めると7割以上が消極的であることがわかり、「積極的に伸ばす」との回答は1行もない。

銀行イメージ写真

金融庁では10月下旬から各行に対し同様のアンケート調査を行い、検査も活用しながら金融機関のモニタリングを強化している。今年問題となった女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」のような土地を購入して建物を建てるものだけでなく、地主に対する投資用ローンも立ち入り検査で精査すると見込まれる。

立ち入り検査を機に、各行がこれまでの融資姿勢を見直し、新規融資に慎重となるとの指摘も見られる。バブル経済崩壊の引き金となった総量規制の導入は考えづらいものの、当局側の発言や行動が結果的に融資を萎縮させることに身構える投資家も少なくない。

不動産投資向け融資の状況は銀行によって違うが、静岡銀行の2019年3月期上期決算の開示資料によると、融資残高は約2000 億円に上り、東京、神奈川、埼玉、千葉の首都圏で9割超を占めている。

スルガ銀行は、今期中間時点における2000億円に上るシェアハウス向け融資で、累計7割弱に引当金を積んでおり、それ以外でも累計303億円を積み増している。シェアハウス向け融資回収の遅延率が30%と、大きく足を引っ張っている。

そうした中で、新たな資金調達方法として人気をにわかに高めているのがソーシャルレンディングである。お金の借り手と貸し手をインターネットでマッチングさせて資金調達するものだ。資金の出し手も個人である。

ソーシャルレンディングという金融仲介機能の草分け的な存在であるmaneoマーケット(東京都千代田区)と、AQUSHブランドで展開するPaidy(旧エクスチェンジコーポレーション、東京都港区)では、資金がある人と必要な人とのギャップを埋めるとともに、銀行では応じない需要に対応することで幅広い借入目的で資金調達できるマーケットを提供する。

借り手は、金額・期間・金利・借入目的といった情報を入力して承認を受ける。年収や返済能力、キャッシュフローなどの審査を受けて認められれば、オークション方式より資金を得ることができる。

例えば、不動産担保ローンとして1000万円を調達したい場合、「この〇?%の金利で借り入れしたい」との意思表示をネット上で示し、その金利でOKという個人が複数で出資する。

20万円を貸し付けたい、200万円を出資する、150万円なら出してもいい、という複数の出資者によって希望額1000万円に達したらオークションを締め切り借り手に貸し出すという形である。

出資者は、その投資案件に対して、借り入れ人の返済額を引いたフリーキャッシュフローを確認できるほか、借り入れ人の性別や年齢、住まいの都道府県、勤め先(業種・上場・非上場)といった属性、それに足りない情報に対しての質問をすることもできる。

一方、借り手側は、毎月決まった日に口座から元本と利息が引き落とされる仕組みである。

低い金利で銀行に預けられたお金は、いくつかの金融機関を経由して高い金利となって個人に貸し出されている。金融機関を経由しなければお金を貸す人も借りる人の双方にとってメリットが得られる。

個人の不動産投資家にとってソーシャルレンディングは、金融機関からの融資が見込めない場合の新たな資金調達方法として、可能性を秘めている。

健美家編集部

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