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不動産向け融資はバブル期以来の過熱!日銀が金融システムリポートを公表!!今後の金融市場・不動産市場はどうなる?

融資/融資状況 ニュース

日本銀行(日銀)は平成31年4月17日、2019年4月号の金融システムリポートを公表した。gf2440480682w

日銀では、適切な政策・業務運営を支えることを目的に、金融経済情勢や金融市場・制度などについて、調査・分析を行っているが、金融システムリポートはその一環として、半年に1回公表しているものである。

今回のリポートでは、金融循環上の過熱・停滞感について評価するヒートマ ップ(各種の金融活動指標に関して、それぞれのトレンドからの乖離度合いを色で識別することにより、1980 年代後半のバブル期にみられたような過熱感やバブル崩壊後にみられたような停滞感の有無を点検するもの)において、「不動産業向け貸出の対GDP比率」が過熱を示す「赤」となっている。

これは実に1990年のバブル期以来のことである。この不動産向け融資の過熱について、日銀はどのように分析しているのか、リポートの内容を紹介していきたい。

不動産業向け貸出は、新規実行額(フロー)ベースでは、2017年度入り後、前年対比減少が続いているが、残高(ストック)ベースでは、前年比5%程度の伸びとなっている。国内銀行の不動産業向け貸出の残高は、2018年12月末時点で約78兆円と、引き続きバブル期を上回る過去最高の水準にある。新規融資が減少しているにもかかわらず、融資残高が増加しているのは、融資期間が長期(10年・20年)のものが多いためである。

一方、ヒートマップのその他の指標(「不動産業実物投資の対GDP比率」や「地価の対GDP比率」)は「緑」であり、不動産市場の過熱感を示す指標に拡がりはみられない。

このことからリポートでは、現状の不動産市場全体はバブルとは考えにくいとしている。ただし、バブル期とは融資先等が異なること、人口や企業数の減少、 潜在成長力の低下といった要素も、不動産を巡るファンダメンタルズにバブル期とは異なる影響を及ぼしていると考えられることから、ヒートマップに表れない不均衡等が蓄積している可能性もあり、注視が必要だとしている。

さらにリポートでは、金融機関のリスクプロファイルとしての不動産関連リスクについて、第4章で整理している。

ここではまず、バブル期と現在の不動産業向け貸出の違いについて、バブル期は地価上昇による転売益を狙った不動産取引のファイナンス需要が中心であったのに対し、現在は大型の不動産取引業向けよりも、不動産賃貸業向けの貸出(REIT や不動産ファンドに対するものも含む)が増加していると分析している。その上で注視又は留意すべきポイントとして、

・中長期の空室増加・賃料下落、人口や企業数の減少、成長期待の低下といったバブル期とは異なるファンダメンタルズのもとで、将来の物件需要に対して過大投資となっていないか

・REITや不動産ファンド向けはノンリコースが多いこと、貸家業向けは中小企業や個人など必ずしも損失吸収力の高くない借り手の比重が高いことから、不動産収入の減少が債務返済能力の悪化に直結しやすい

の2点を挙げている。

以上のような分析結果、現状認識を踏まえ、日銀では金融機関の不動産賃貸業向け貸出に対するリスク管理について、貸出実行時点における実査、キャッシュフロー計画の妥当性確認等を適切に行うとともに、実行後の管理(空室率・賃貸収入のモニタリング、適切な引当の実施等)を貸付期間を通じて継続していく必要があるとしている。

この内容は、金融庁が平成31年3月28日に公表した「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査」において示した、「金融機関に求められる対応」と重なる部分もある。また、日銀が平成31年3月19日に公表した「2019年度の考査の実施方針等について」でも、地域金融機関の不動産業向けについて重点的に点検するとされている。

つまり、金融庁の検査、日銀の考査において、個人投資家への融資に対するチェックがますます厳しくなるものと予想される。

今回のリポートでも、新規融資実行額は減少している旨の記載があった。今後の銀行融資はどうなるのか。リポートにあった「ヒートマップに表れない不均衡等が蓄積」し、それが崩れることはあるのか。東京オリンピック・パラリンピックを控えた金融市場・不動産市場から目が離せない。

健美家編集部

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