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不動産投資向け融資は厳しい状況も、銀行にとっては底堅い収益源。いずれ融資の蛇口は緩む?

融資/融資状況 ニュース

就職人気ランキングの常連だったメガバンクであったが、いまや銀行に将来性を見いだせないと人気は落ち、取って代わって食品、運輸、商社などに学生が集まっている。

日銀の大規模金融緩和と2016年2月に導入したマイナス金利政策が長引き、銀行の収益環境は悪化の一途を辿っている。これに輪をかけて仮想通貨(暗号通貨)が急速に注目を浴びており、そう遠くない将来、金融仲介機能は銀行の専売特許でなくなる可能性も指摘され始めた。

銀行業界は氷河期だ。仮想通貨の出現のほかに、金融界自身と貸出先のガバナンスの欠如にも翻弄されている。特に地銀は深刻で2019年3月期決算を見ると、全体の約7割が減益だったり、赤字となっている。

2020年3月期についても、概ね1割程度の減益が見込まれている。政府も6月5日に開催した未来投資会議(議長・安倍晋三首相)で、経営環境が厳しい地方銀行に対し、10年間で集中的に再編を促す方針を盛り込んだ。

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「銀行は今の業態では生き残れない」(アナリスト)。これまでのように、預金などの短期で資金を調達して長期で運用することによる、長短金利差で稼ぐ伝統的な銀行のビジネスモデルが崩壊したためだ。

これに加えて、スルガ銀行や西京銀行、西武信用金庫などの不動産投資向け不正融資が発覚して金融界を揺るがし、大手アパートメーカーによる施工不良が不動産投資向け融資をさらに委縮させた。

コンコルディアフィナンシャルグループの横浜銀行では、大口融資先であるすてきナイスグループの粉飾決算が発覚、経営陣が7月に逮捕された。横浜銀行は、同社に対して2018年3月期末で200億円ほどを貸付けている。

大手企業は、銀行だけに頼らず、資金調達方法の多様化を着々と推し進めている。三菱地所は50年債の発行を発表しており、国内の債券市場で過去最長となる無担保優先債券を8月に発行する。このように突出した資金調達力を持つ企業は限られるが、信頼のおける投資家が銀行融資に頼らない資金調達を支えている構図も浮かび上がった。

格付け会社のムーディーズ・ジャパンでは、「三菱地所は毎年3000億円規模の長期開発投資を継続的に行っていくものと予想される。長期資金を安定確保することは重要で、今回の新しい試みは資金調達の柔軟性をさらに高める」と評価する。

かつて日本経済の血流、大動脈であるマネーを支える存在として君臨してきた銀行業界の姿はもはやなくなっている。

あるアナリストは、「銀行はかつての銀行ではなく質屋に近い。業態が現代社会に合わなくなっている。収益環境が悪化している中で、事業リスクを読むことが難しいスタートアップ企業の融資は怖くて手掛けたくないのが本音ではないだろうか」と手厳しい。

「これから先いつまで会社に残れるのかわからないので相談に来た」。「老後の足りない年金を補完したい」。大柿不動産事務所(神奈川県藤沢市)によると、そのような理由で銀行員が不動産投資の相談に訪れる姿も最近めずらしくないという。

本来なら銀行は不動産向け融資を稼ぎ頭としたいところ。だが、一連の個人投資家向けの不正融資により、銀行は一斉に貸し出しにストップをかけている。

銀行によっては、数億円の金融資産を持つ個人投資家であっても本部審査が通らないケースもある。個人の融資環境はフォローからアゲインストに変わり、銀行系の不動産仲介大手は、「昨年の秋辺りから収益物件市場での取引が落ち込んでいる」と言い、融資が下りるケースでも3割、属性によっては物件価格の半分の頭金を求められる場合があるとしている。

ただ、明豊エンタープライズの梅木隆宏社長は、「昨年絞り過ぎた反動もあってか、今年の春ごろから属性の良い個人投資家に対する融資は通過しやすくなった」と話す。

貸し出し先がない中で、不動産向けまで絞ると銀行の収益環境はいっそう悪化する、これは銀行自らが実感しているところだろうと推察している。

不動産業以外の事業と比べると、不動産投資は安全性が相対的に高く、事業リスクの予見性も高い。企業業績・企業の財務内容などと違って、外部チェックも比較的しやすい。

金融機関としては、融資対象の不動産の将来にわたる収益力を、外部要因も考慮しながら正確かつ的確に判断すれば済むことだ。

逆に言えば、金融機関はこれまで不動産を見ずに、その地域の生活環境を見ずに、周辺の賃貸住宅の稼働率・家賃をチェックせずに地図と机上の計算だけで融資してきたとも言える。

収益不動産の融資条件として30〜50%のLTV(ローン・トゥ・バリュー)で貸し出しておけば、返済が滞るといった最悪の場合でも優先債権であるデット部分が回収できる。

リスクはとりたくない、リスクが読めないから融資したくない。リスクがとれない金融機関にとって、実は収益物件融資は底堅い収益源で、収益物件向け融資の蛇口を再び緩めてくる可能性はある。

現状は物件価格も高い。個人投資家は、融資が引き出せない焦りにとらわれることなく、そのときに備えての準備をしておく、今は雌伏の時なのかもしれない。

健美家編集部

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