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新型肺炎拡大も、不動産投資家は発想の転換を!日銀は大規模な金融緩和策を維持、融資の低金利が続く

融資/融資状況 ニュース

健美家不動産投資ニュース

百貨店売上高は3.1%減
1〜3月期GDPマイナスも

新型コロナウイルスによる肺炎拡大が日本に脅威を与えている。訪日観光客(インバウンド)が減り小売業や観光業に打撃が出ているほか、中国から部品輸入が滞る製造業の生産が低迷する恐れも高まっている。

景気の腰折れ懸念も出ており、民間エコノミストからは、今年1〜3月期の国内総生産(GDP)が2四半期連続でマイナス成長になるとの予測も上がり始めた。

もっとも、日本銀行は当面、短期金利をマイナス0.1%とし、長期金利を0%程度に誘導する「金融緩和策」を続ける方針だ。銀行の不動産投資向け融資は低金利が続く環境で、投資家は「ピンチをチャンスに」の発想で、賢く戦略を立てていきたい。

金融緩和策の維持を決めた日本銀行
1月、金融緩和策の維持を決めた日本銀行

日本百貨店協会が2月21日発表した1月の全国百貨店売上高は、既存店ベースで前年同月と比べ3.1%減となり、4カ月連続で前年を下回った。

新型肺炎の影響で、外国人客に加え、感染を恐れて買い物に出ない日本人客もいたという。地区別では神戸が10.5%減、仙台が4.7%減、京都が4.4%減。インバウンドの消費比率が大きい関西で、とくに落ち込みが目立った。観光業でも、中国人客によるホテルやツアーのキャンセルが相次いでいる。

心配されるのは、日本経済全体への悪影響だ。政府が2月17日に発表した昨年10〜12月期の実質GDPは、このペースが1年間続くと仮定した「年率」ベースで前月比6.3%減へと落ち込んだ。マイナス成長は5四半期ぶりだ。

消費税増税と日中貿易摩擦が主な原因で、新型肺炎の影響は含まれていないが、今年1〜3月期GDPには影響が出て、「連続でマイナス成長になる可能性は否定できない」(銀行系エコノミスト)との声が出ている。

夏の東京五輪で訪日客をたくさん呼び、経済を活性化させるという政府のシナリオも絵に描いた餅≠ノなりかねず、景気は一気に後退局面に入る恐れがある。

金利、短期は「マイナス」、長期「0%程度」
融資金利3%→2%で月返済額42万→37万円に減

もっとも、不動産投資家は悲観する必要はない。景気を底支えするため、日銀が当面、大規模な金融緩和を維持し、融資の金利も低水準が続くからだ。

「(景気の)下振れリスクが依然大きい」「緩和方向を意識した政策が当分続く」

1月21日の金融政策決定会合後の記者会見で、日銀の黒田東彦総裁はこう話し、金融緩和策の維持を決めたと発表した。米中の貿易摩擦や中東情勢の緊迫化などが、日本の景気に冷や水≠浴びせる恐れがあり、それを防ぐため、金融緩和策を続けると「宣言」したのだ。新型肺炎についても、「動向は注視していきたい」と述べた。

ちなみに、金融緩和策とは、景気を良くするため、世の中にお金をたくさん出回らせる日銀の政策をさす。具体的には、銀行が企業に貸し出す金利の基準を下げたり、日銀が民間銀行から国債を大量に買い、代わりに融資へ回せるお金をたくさん渡したりする方法がある。

民間銀行が企業にたくさんお金を貸し出すようになれば、企業はそのお金を使って事業を進め、稼げるようになる。

そうなれば、その企業で働く人も給料が増えて消費を拡大する。その結果、モノを売ったりサービスを提供したりする会社がもうかり、その会社の従業員の給料が増え、消費がさらに増える「好循環」が生まれることが期待できる。

現在、日銀がおこなっている金融緩和策は、国債を買うことで長期金利を0%程度に誘導することと、短期金利をマイナス0.1%にすることだ。歴史的にみて、きわめて低い金利水準だ。

原則、長期金利は固定型のローン金利の水準に、短期金利は変動型のローン金利の水準に影響を及ぼす。つまり、日銀が金融緩和策を続ければ、不動産投資向けの融資金利も低水準が続き、投資家には朗報というわけだ。

たとえば、1億円のお金を30年間、金利3%で借りていたら、月々の返済額は42万1604円と試算できる。この金利が1%下がれば、月々の返済額は36万9619円と、5万1985円も安くなる。金利が下がる恩恵は、長期で融資を受けて展開する不動産投資家にとって、とても大きいのだ。

そして、新型肺炎がさらに拡大しており、当面、日銀が金融緩和の規模を小さくすることは、まずない。投資家にとって、低金利の有利な環境は、しばらく続くといえるのだ。

銀行の融資積極化がカギ
不動産業向け残高はバブル並み80兆円

銀行がどこまで融資に積極的になるかがカギ
銀行がどこまで融資に積極的になるかがカギ

もっとも、せっかく融資金利が低くても、銀行が融資へ積極的にならなければ意味がない。スルガ銀行の不正問題以降、銀行は不動産投資向け融資に慎重になっている。

ただ、昨年11月15日配信の記事「不動産業向け融資、バブル超えの80兆円も 投資家は地銀改革に備えよ…日銀リポートを読み解く」で紹介したように、6月末時点の銀行の不動産業向け貸出残高は約80兆円と「バブル期を上回る過去最高の水準」で、不動産業向け融は引き続き、銀行の重要な収益源であることは間違いない。

今後、地銀の再編が進み、経営体力のある地銀が生まれれば、再び不動産業向け融資を拡大する可能性は高い。そのとき不動産投資家は、低金利をいかして受ける融資を拡大し、投資に対する攻勢≠強めたい。

取材・文 小田切隆

【プロフィール】 経済ジャーナリスト。長年、政府機関や中央省庁、民間企業など、幅広い分野で取材に携わる。ニュースサイト「マネー現代」(講談社)、経済誌「月刊経理ウーマン」(研修出版)「近代セールス」(近代セールス社)などで記事を執筆・連載。

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