スルガ銀行が14日に発表した2018年4～12月期連結決算は純損益が961億円の赤字となり、2月末の預金残高は9月末に比べ約1900億円減少し、顧客離れが止まらない。
そんな中、今忙しくなっているのが三井住友トラスト・ローン＆ファイナンス（以下、三井住友トラストＬ＆Ｆ）である。そこで三井住友トラストＬ＆Ｆを活用している不動産投資家で不動産会社経営の岩橋輝幸氏に話を聞いた。
■1月から審査基準がより厳しくなった
不動産投資家で不動産会社経営の岩橋氏は、大家歴20年。RC、S造の賃貸物件のほかに、都内で戸建10軒を所有している。不動産で失敗している人が多いことから、失敗しないように、不動産投資家として活動する傍ら、自ら不動産会社を経営している。
「私が得意なのは、戸建を自分でリノベして賃貸にすることです。リフォームは職業訓練校で学び、自分でできないのはガス工事とユニットバスの取り付け。それ以外は可能です」。
岩橋氏が不動産を始めたきっかけは、高円寺から徒歩15分圏内の自宅を貸したことが始まりだ。自宅を住み替えし現在3軒目。2軒を売った経験があるが、いずれも1000万円ほどの利益が出ている。
「新築を買って住宅ローン控除も活用しました。ポイントは、相対的に安いものを買うこと。安いものを買うと、買った値段ぐらいで売れます。2軒を売却して、ファミリー層に向けた戸建が手堅いと実感しました。特に城西城南エリアであれば、土地の価値は何年経ってもほぼ変わらない。不動産は、立地さえよければどうにかなります。上物はリフォームもしくはリノベーションでなんとでもなりますから」
そうして不動産投資を本格的に始め、所有する戸建10軒のうち半数は、三井住友Ｌ＆Ｆで融資を受けている。三井住友トラストＬ＆Ｆは、三井住友信託銀行グループの金融機関で、金利は3.9％～と高めであるが、耐用年数をオーバーしている物件や再建築不可物件でも融資が出やすいのが特徴で、最長30年と比較的長期で融資を引くことができる。また、属性の制限はない。
築年数にかかわらず、長期の融資を組むことができるという点で、築古の物件に適している金融機関といえるかもしれない。
「三井住友トラストＬ＆Ｆがいいのはどんな物件でも大抵、融資が下りること。融資が下りるかどうか3～4日で分かることです。スルガ銀行で不動産投資向けの融資が難しくなった今、三井住友トラストＬ＆Ｆがすごく忙しくなっているようです。ただし、1月から審査が厳しくなり、支店でＯＫでも本部審査で、ＮＧで融資が下りないケースもあるようです」。
■金利3.9％を2.9％に下げる方法
「三井住友トラストＬ＆Ｆがスルガ銀行と大きく異なる点に、共同担保がなければ、全額融資が下りない点があります。共同担保がなければ頭金2～3割ほどが必要なので、ある程度、現金を持っていないと買えません」
たとえば、3000万円の物件を買おうと思ったら、600万円＋諸費用100万円で700万円は必要になる。
そこで岩橋氏が行っているのが次の方法である。
「耐用年数オーバーや再建不可物件など、まずは500～800万円ぐらいの戸建を現金で１つ買います。買った物件を共同担保に入れて、2軒目を三井住友トラストＬ＆Ｆで融資を受けて、諸費用100万ぐらいだけで手に入れるのです」
もう1つ、三井住友トラストＬ＆Ｆの活用法として、覚えておきたいのが金利を下げる方法である。
「借入金の合計が5000万円を超えるところから、金利が3.9％から2.9％に下がります。たとえば、今2000万円借りていて、さらに3000万円借りると、そこから借入金の合計が5000万円になるので、さらに借りる3000万から金利が2.9％になります」。
■長期的に規模を拡大する
不動産投資をするならば、短期に規模を拡大するのではなく長期的に規模を拡大していく方が成功の確率は高くなると岩橋氏はいう。
「経済情勢は8～12年で変化して行きます。すんなりと銀行が融資する時期はいいですが、現在のような状況になるとサラリーマンを辞めた人には融資がつきづらくなります。不動産投資は、常に物件を増やしていかないと成功する確率は低くなります。自分が常に買える人であることが重要です」。
スルガ銀行の後で金融庁検査が入った西武信用金庫にも融資の状況を聞いてみたところ、次のような答えが返ってきたという。
「皆さん気にしているみたいですが、融資の状況に変化はないようです。その後色々聞いていくと、元々西武信金は、融資審査がきちんとしていたので不良債権になる様な物件はないとのこと」
融資が厳しくなれば当然買える人が少なくなる。そうなると、当然不動産価格を下げなくては売れない。
「物件を自ら仕込んだ業者は体力がなくなるのを恐れ、早めに売ろうとしています。当然、融資が付かなければ価格は下がることになります。これからアパートなどの収益物件はもっと安くなるでしょう。融資が閉ざされたら、収益物件も買える人達が少なくなるので今までの様な価格では売れない状況です。4月になれば、またガクッと下がるかもしれません」
融資を制する者は、不動産投資を制すると岩橋氏はいう。とはいえ、融資が出るからと言って買うのは危険だという。
「重要なのは、いくらで貸せるか。そして売れるか。どちらもやはり、肝になるのは立地です。購入してもいいアパートなどの収益物件は、そんなに多くはありません。半年から1年探して、やっと2,3軒あるかどうかです」。
健美家編集部（協力：高橋洋子）
