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「変わる銀行情勢と変わらない審査原則」審査の基礎となる3原則とは【不動産融資攻略シリーズ】

不動産融資/その他 ニュース

2021/09/18 配信

不動産に対する融資情勢は常に変化する。銀行は不動産以外にも様々な業種に対して融資を行うが、タイミングによってここまで融資情勢が変化する業種は不動産ぐらいではないだろうか。

しかし、本来銀行融資においては変わらない原理原則があり、審査部はその考えに基づいて審査を行っている。そして基本的にこの原則は不動産業であろうが他業種であろうが不変である。

今回の記事では融資判断の基礎となる「審査の3原則」について説明していきたい。

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1.融資情勢とは審査合格点の引き下げ・引き上げに過ぎない

9月に入り、地銀の融資が徐々に再開したとのニュースが目に留まるようになった。スルガショック以来動きの鈍くなっている地銀の復活を期待できる嬉しいニュースである。

しかし、融資の門が開いたといっても銀行がスタンスを大きく変化させることは稀だ。融資情勢の変化とは、例えるならば「スルガショック以降90点を取らないと合格できなかった試験が、85点でもギリギリ合格できるようになった」程度の変化であることが多い。

つまり元々60点しか点の取れない人は、融資情勢の変化による突破は依然難しいと考えるべきであり、自身の得点を高めることが融資攻略の最善手となる。(それでも不動産融資は頭金を積む事によって大きく点数を伸ばせるので、誰にでもチャンスはあると考えられる)

2.審査の3原則を理解し、自身の案件を俯瞰すべし

冒頭で述べたように銀行審査では欠かすことが出来ない3原則が存在し、基本的にどれか一つが大きく欠落していると案件は通らない。よって常に下記の3原則を意識したうえで自身の案件を分析し、その上で自身の案件がいかに3原則を充足しているかを銀行へアピールしていく事が重要であると考えられる。順に解説していこう。

銀行審査の基礎となる3原則
銀行審査の基礎となる3原則


@使途

正確には資金使途、つまり「融資したお金を正しい目的で利用するか」を重視するという原則である。要するに誤った目的のための借入については、審査は通さないということになる。

基本的に不動産投資家が賃貸物件を購入するのであれば「資金使途=不動産購入資金」となるので問題はない。しかし、資金使途を広い意味で捉えると
・何のために不動産賃貸業を行うのか?
・なぜその物件を購入するのか?
などの質問に答える必要があり、特に新規銀行への融資申込の際には重視される可能性がある。

よく言われる「公庫で投資という言葉を使うべきではない」と言われるのは、公庫がこの「使途」を特に重視する銀行だからである。(要するに他の審査要素が十分でも、動機が不適切であれば融資は出ないということになる)

また、不動産賃貸業には基本的に運転資金が出ない理由についても、この「使途」が充足しないからである。不動産賃貸業では商品の仕入れと売上入金に差が生じないため、理論上運転資金は不要である。よってどんなに強固な決算書が出来ていても不動産賃貸業に運転資金を融資することは稀だ。

「使途」については数字で表しにくい分野であるため絶対の正解はないが、銀行への融資申込の際には自身のストーリーを固めて面談に臨みたい。この後説明する「財源」「保全」での評価が不足する投資家ほど、この「使途」に基づくストーリーの充足は万全に行っておく必要がある。

A財源
財源とは「銀行への返済を継続するための売上を確保できるか」を重視するという原則である。

不動産賃貸業においては
・返済比率(返済額÷想定家賃)はいくらか
・満室稼働可能な物件か
・家賃下落、金利上昇に耐えられるか
といった分析が基本となる。その上で申込者の収入、世帯収入などを加味して判断される。

最近の不動産融資の傾向としては、申込者の収入は最低限のハードルとして設定し、あくまで物件単体による収支を重視する傾向が強い。
逆に住宅ローン、マイカーローンなどの個人向け消費性ローンについては、申込者の属性に基づく「財源」を重視して審査を行うので、申込者の年収を重視する傾向が強い。

B保全
保全とは「債務者が破産した時に銀行がいくら取り返せるか」を重視するという原則である。

この「保全」の分野においては、担保評価が最も重要であり、その上で申込者の保有資産を加味して判断される。なぜなら担保に取った資産(不動産)こそが、その銀行にとって債権回収の最後の砦となるからである。

申込者の個人資産は当然多ければそれに越したことはないが、銀行側はそれを保全要素として捉える事は厳密には難しい。なぜなら、他行で追加の借入を行えば個人資産の持つ保全性は薄まっていくし、そもそも浪費等により使い込まれてしまえばそれまでだからである。

よって銀行が重視するのは担保であり、我々不動産投資家が大きな金額の融資を受けることが出来る最大の要因は、不動産による担保、つまり「保全」の充足が要因となっていると考えられる。

3.まとめ

不動産案件での融資審査においては、他業種に比べて「融資情勢」から受ける影響が大きく、その動向をチェックすることはある程度有効である。

しかし、本来優先すべきことは「審査3原則」に基づく審査のプロセスそのものを理解すること、そして自身の属性・案件内容を改善する努力を惜しまないことである。

執筆:半沢大家

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