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改正民法施行まで残り1年!不動産投資家は売買契約書、賃貸借契約書の内容に注意!!

政策/建物 ニュース

民法の一部を改正する法律」が2017年5月26日に成立し、同年の6月2日に公布された。公布から3年以内とされていた施行日が2020年4月1日となり、関係者は対応に追われている。その改正民法の施行まで、いよいよ1年余りとなった。

今回の改正の中心は債権法。不動産関係では、賃貸・売買の契約書の内容がこれまでとは異なってくる。とりわけ影響が大きいのが賃貸借契約の連帯保証人や原状回復、敷金などに関する点である。連帯保証人には極度額(限度額)をあらかじめ示し、それらを含めて責任の範囲を書面に記載することになる。

今回の民法改正は、1896年(明治29年)の制定時に作られた条文が、現代社会の情勢と合わなくなったために行われた。

改正民法イメージ

賃貸借契約関連では、敷金の定義・敷金の返還義務・原状回復の負担割合などが法律に明記された。国土交通省や東京都が策定しているガイドラインに示した内容を改めて明文化した形となっている。契約書でも、これら内容を明記していくことが求められる。

通常損耗や経年劣化については入居者が原状回復義務を負わないが、入居者が原状回復費用を全額負担する「通常損耗補修特約」等を付帯することは可能である。ただし、ことぶき法律事務所(東京都新宿区)の塚本智康弁護士は、「特約の有効性については範囲の特定が必要である」と、一昨年の日管協フォーラムから毎年強調している。

賃貸住宅の一部滅失に伴う賃料減額請求については、「滅失したときだけ」との従来の規定から幅を広げ、改正法では「滅失その他の理由によって使用できなくなった」場合に賃料が減額されるとなった。現行法では、賃借人が減額請求をしないと認められなかったのが「当然に減額される」となる。

例えば、これまでは、トイレの水が流れなくなった、風呂釜が壊れて風呂に入れない日が続き、銭湯に通ったなどの事由で、相当期間の賃料減額を請求する入居者がいれば対応してきた。改正後は、入居者から請求がなくても、適切な賃料減額を行わなければいけなくなる。

また、滅失に伴う修繕について、賃借人に責任があって修繕が必要になった場合、賃貸人に修繕義務がないことが条文に盛り込まれた。また、賃借人に責任がない(賃貸人に修繕義務がある)にもかかわらず、その修繕を賃貸人が行わないため、賃借人が行った場合、掛かった費用については、もともとある「必要費の返還請求権」(民法608条)により対応することになる。

次に、保証人の保護に関して、現行民法465条の2では、「個人貸金等根保証契約の保証人」の保護について規定していたが、同条の改正で、保証人を個人とする根保証契約一般に保護の規定が適用されることとなった。

例えば同条2項では、極度額を定めていないと保証契約は無効とされる。ただし、あくまで個人が保証人となる場合の保護規定であるため、法人が保証人となる場合は極度額を定めていなくても無効とはならない。

一方、売買契約関連では、現行の売主の「瑕疵担保責任」の規定がなくなり、債務不履行責任の中での「売買の場合についての特則」として「契約不適合責任」が新たに規定された。また、買主の救済方法も多様化され、現行の契約解除と損害賠償に加え、「追完請求権」と「代金減額請求権」が認められた。

この買主の「追完請求権」とは、契約した内容に適合していない場合、例えば補修や代替物の引き渡しで履行を補完することを請求できるものである。売主への責任追及が更にしやすくなる。

また、改正民法では、債権等の消滅時効について、「権利行使できる時から10年」に加え「債権者が権利行使できることを知った時から5年」も認められる。

改正民法の内容に対し、不動産取引の当事者にとっては不安感も募る。今回の改正で最も影響を受ける領域と考えているだけに、業界団体の日本賃貸住宅管理協会(日管協)は、民法の改正に向けて賃貸借契約やサブリース契約といった当面対応すべき契約書の改訂を済ませているようだ。

日管協としては、今回の改正で最も焦点となるのは極度額の規定であるとしている。極度額の考え方について、個々の弁護士で考え方も違うため、同協会として極度額の目安などを出すことはないという。ただ相談や問い合わせがあれば適宜対応していきたいとする。

国土交通省は、すでに賃貸住宅の契約に関する「賃貸住宅標準契約書(連帯保証人型)」の解説書を公開しており、極度額の協議や算定の際の参考になる調査結果も公表している。売買契約書、賃貸借契約書共に、不動産投資家は、改正民法の内容を適切に反映したものとする必要がある。

健美家編集部

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