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改正民法で不動産買主の保護が手厚くなる 売主として意識しておくべきこととは?

政策/建物 ニュース

1 身近な民法改正

平成29年6月2日、制定以来120年ぶりの大改正といわれる、改正民法が公布された。

実際のところどのようなことが自分にとってメリットでデメリットなのか、ピンとこない大家さんも多いと思うが、不動産の売買を行う大家さんは、民法改正のメリットとデメリットはしっかり認識しておいた方が良い。

買った不動産に問題があった場合の救済として、現行民法では「瑕疵担保責任」が規定されていることはご存じのこと思うが、損害賠償の対象等やや分りにくい責任であった。
そこで、改正民法(2020年4月1日施行)では、瑕疵担保責任は削除され、新たに「契約不適合責任」が設けられることとなったのである。

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2 契約不適合責任とは?
では、契約不適合責任とはどのような責任なのか?
改正民法における契約不適合責任では、売買の目的物が「契約の内容に適合しない」場合、買主から売主に対する追完請求(修補を請求したり、代りの物を請求すること)を原則としたうえで、売主が追完に応じないときや、追完が不能であるときには代金減額請求を認めている。

例えば、これまでは、購入をした建物に雨漏りがあった場合などは、法律上は、損害賠償請求か契約の解除により救済が図られてきたが、これからは、雨漏りの修理といった実情に即した解決が法律上図られることとなった。

そして、追完の方法は、買主に不相当な負担を課さない限り、買主が請求した方法とは異なる方法によって追完することを売主に認めている。

また、これら請求とは別に損害賠償請求も認められている。
さらに、契約不適合責任の場合、契約不適合の内容が軽微であるときを除き、買主は、契約の解除をすることができる。
以上のように、契約不適合責任とは、これまでの瑕疵担保責任に比べ、買主の救済メニューを多く設けたものといえる。

3 不動産取引における変化
今回の改正は、買主にとっては、救済メニューが拡充されたと言えるが、売主から見れば責任が重くなったと言える。
売買対象となった不動産の品質・性能に問題があった場合、現行民法における瑕疵担保責任は、契約解除又は損害賠償請求のみを認めているが、改正民法の契約不適合責任は、契約解除、損害賠償請求のみならず、追完請求及び代金減額請求を認めていることから、買主の救済方法が多様化されることとなる。

例えば、対象物件に雨漏りなどがあり、その修理期間中に建物に住めないなどといった被害が発生する場合、従来の瑕疵担保責任の場合は、修理期間中の仮住まいの賃料などは損害賠償として請求することは困難であったが、改正後は、このような損害賠償請求も認められる可能性がある。

このように、改正後は、売主が従前に比べ多くの損害賠償請求を受ける可能性がある。

そこでポイントとなるのが、契約書の作成である。例えば、損害賠償請求の上限を定めたり、契約不適合となる範囲を予め合意しておくなどして、売主に思わぬ損害が発生しないよう配慮することも必要になってくると思う。

売主は、不動産を売却するにあたって、今まで以上に売買の目的となる不動産の現況確認等を慎重に行う必要が出てくると思われる。

執筆:弁護士 鈴木 章浩

プロフィール
鈴木&パートナーズ法律事務所 代表弁護士) 。実家が借地上でアパート・マンション経営、幼い頃から借地借家問題に注力をしてきた経緯から、弁護士としても不動産問題を中心に扱っている。現在、不動産管理会社複数の顧問弁護士として、賃貸管理や不動産売買のトラブル予防と解決を主な業務としている。

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