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レインズ「ステータス管理」は使えるのか

政策/制度・サービス ニュース

2016/08/09 配信

■「レインズ」に追加された新機能

2016年1月より不動産流通標準情報システム「レインズ(Real Estate Information Network System)」に新機能が追加されたことをご存じだろうか。「レインズ」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営している不動産業者間のネットワーク・システムであり、一般のユーザーが利用できるものではない。

そもそも売主が不動産業者と結ぶ媒介契約には、専任・専属専任・一般の3種類があり、一社のみと契約を結ぶ形となる専任・専属専任には「レインズ」への登録義務がある。

売主から売却の依頼を受けて専任もしくは専属専任媒介契約を結んだ不動産業者は、その物件情報を「レインズ」に登録する。この情報をもとに複数の不動産業者が購入希望者へ物件を紹介するのが基本的な仲介の流れとなる。

売買契約が成立すれば、売主側の不動産業者が売主から、買主側の不動産業者は買主から仲介手数料を得る。よく「片手」と呼ばれる取引だ。これが売主側の不動産業者が自ら買主を見つけて契約を結べば、売主と買主の双方から仲介手数料を得ることができる。これを「両手」と呼ぶ。

■物件の取引状況が直接確認できる!

レインズに追加されたのは「物件情報に取引状況を追加する機能」。不動産業者により、専任または専属専任の売却物件については、「ステータス管理」として「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」のいずれかを設定することが必須となっている。

また、「公開中」の場合は、原則として客付業者への紹介を拒否できない。なお、これらの取引状況を含む物件情報は、売主が直接確認できる仕組みだ。

そのほかの機能として「住宅性能・品質等に関する情報項目(17項目)」が追加され、住宅の性能の良さや維持管理の良さといった情報がわかりやすくなった。

これらの新機能は、不動産取引の透明性を高め、売却依頼主の利益を保護する目的で実施された経緯があり、近年、問題になっている物件情報の囲い込みに対して効果が期待されている。

「囲い込み」とは、売主から売却を任された不動産業者が、物件情報を適切に開示しなかったり、他社からの物件紹介依頼に応じなかったりすることを指す。情報の囲い込みは、売主・買主双方にとって迷惑な行為であり、不動産業界全体の信用を貶める大きな問題とされていた。

■「クローズで売りたい」投資家にはミスマッチ!?

実際、売却を検討している不動産投資家にとってレインズの新機能は使えるのだろうか。収益物件は広く周知したいマイホーム向けの不動産とは大きな違いがある。収益物件では手放したい理由は様々だが、その多くは「より高く売りたい」と考える。もちろん、数字に対する考え方はマイホームに比べて、よりシビアだ。

また、物件を購入する投資家からしても、不動産投資家ならではの捉え方として、「広く情報が周知されている物件」に対して「ライバルが多いのではないか」「売れ残りではないのか」といったイメージがある。

そのため「新着物件」「未公開物件」といった、まだほかの投資家の目に触れていない物件を好む傾向にある。また、売却に対しても「より高く売りたい」と考えるため、一社に専任、専属専任で媒介を依頼するのではなく、収益物件に強い不動産業者数社に対して売却をアプローチするケースが多いようだ。この場合は、レインズ掲載が義務付けられている専任、専属専任ではなく「一般媒介で売却依頼をする」という流れも多く、ステータス機能そのものを知らない不動産投資家も多いようだ。

健美家編集部

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