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サブリース契約の注意点、国交省・金融庁・消費者庁が連名で公表!金融庁はサブリース以外の不正融資に係る相談も受け付け!!

政策/制度・サービス ニュース

女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の販売・サブリースを手掛けていた会社の破綻、その投資物件に対する融資でスルガ銀行の不正が発覚したことで、関連当局が連携してサラリーマン大家など個人投資家への注意喚起に力を入れている。

国土交通省は金融庁および消費者庁と連携、今年の3月27日、投資家を念頭に「アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください!」と題する資料(注意喚起文)を公表していたが、10月26日、これを拡充したものを上記3省庁連名で改めて公表した。

一連のかぼちゃの馬車事件は、スマートデイズが30年間の家賃保証付きでシェアハウスの販売を行っていたものの、その保証賃料の支払いが今年の年明けから遅延し同社も破綻。

その後、スルガ銀行が審査書類を改ざんするなどして、当該物件を購入した投資家に融資していた問題が発覚。金融庁は10月5日、同行に対して不動産投資向けの融資業務の6カ月停止を命じる行政処分を行った。

今回公表された資料では、サブリース契約をする際の主な注意点として、まず賃貸住宅のローン返済も含めた事業計画やリスクについて賃貸オーナー自らが十分に理解する必要があるとしている。

国交省サブリース
出所:国土交通省

具体的なリスクとして、例えば契約期間中の賃料減額や契約解除を挙げている。多くのサブリース契約では、家賃保証を謳っていても、入居状況の悪化や近隣の家賃相場の下落により賃料が下落する可能性があることや、「30年一括借り上げ」を謳っていても、サブリース業者から解約できる規定がある場合は解約される可能性があるとしている。

また、空室保証を謳っていても、入居募集時等に賃料支払いの免責期間が設けられている場合があることや、契約後に修繕費負担等が発生することについても記載されている。

今回の注意点では、国交省が作成している「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を活用し、重要事項の説明を受けるよう呼び掛けている。特に、賃貸住宅管理業者登録制度に基づく登録をしていない事業者であっても、実務経験者等が記名押印した重要事項説明書を交付してもらい、その内容について説明を受けるよう呼び掛けている。

賃貸住宅管理業者登録制度とは、2011年から任意の登録制度として運用を始めているもので、サブリースを含む賃貸住宅管理業の遵守するべきルールを設けている。

具体的には、@将来の賃料変動リスクなど重要事項の説明Aオーナーに支払う賃料は、登録業者の財産や他のオーナーの財産と明確に区分して管理B管理状況を定期的にオーナーに報告C登録業者がルールに違反した場合は国交省が登録業者に対して指導・勧告・登録抹消を行う、といったことが柱となっている。

また、今回同時に拡充・公表した入居者向け資料である「サブリース住宅に入居する方は オーナーとサブリース業者の契約内容を確認しましょう!」によると、サブリース住宅の入居者に対する注意点として、原賃貸借契約(オーナーとサブリース事業者との契約)が終了した際に入居者が不利益を被らないため、地位の承継の規定を確認しておくよう促している。

また、サブリースでは、オーナーから直接賃料の支払いを請求されることがある(サブリース業者に月毎に賃料を支払っていれば二重に支払う必要はない)として、入居物件がサブリース住宅であるかを確認しましょうとの記載もある。

投資家向け資料の内容に戻ると、消費者ホットラインに寄せられた相談事例のうち、家賃減額に関する相談には、「投資目的でシェアハウス1棟を購入し、事業者とサブリース契約したものの、1年ほど経過した頃から5年間の家賃保証が守られずに困惑」や「15年前に両親が建てた賃貸アパートの賃料をサブリース会社が下げると言っている。ローン返済も困難になり納得いかない」、「14年前にサブリース契約をした。2年ごとに契約更新するが条件が悪くなる一方で納得いかない」といった事例を、今回追加した。

融資の返済に関する相談事例では、「アパート一棟をシェアハウスとして購入し、家賃は管理会社から入金される約束だが、入金されない。住宅ローンが払えない」や「勧められてシェアハウスのオーナーとして投資目的で契約。銀行から借り入れしたがサブリース会社が約束を守らず返済が困難になった」などが追加されている。

また、〈サブリース契約に伴う投資用不動産向け融資を受ける際の注意点〉では、不動産業者や金融機関が、賃貸住宅の賃料や入居率について、実勢よりも高く想定したり、実績値よりも高い数値に改ざんして物件評価を行い、割り増された不動産価格に基づいて金融機関から必要以上に多額の融資が実行されていた事例があると明記。より具体的な事例として、自己資金のないオーナーの預金通帳残高の改ざんや年収基準を満たすため所得確認資料の改ざん、融資審査に必要な資金を一時的に振り込む(見せ金)を挙げている。投資家には、疑問点があれば必要に応じて「相談窓口」に相談するよう呼び掛けている。

また、金融庁の金融サービス利用者相談室では、サブリース契約を伴わない投資用不動産向け融資についても、上記のような疑問点等があれば相談を受け付けているとのことだ。

【相談窓口】

《賃貸住宅に関するトラブル相談》

■公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会(ちんたい協会)

http://www.muryo-soudan.jp/mail12/index.html

■公益社団法人日本賃貸住宅管理協会

電話03・6265・1555

《消費者トラブルに関する総合案内窓口》

■消費者ホットライン

局番なしの188(いやや!)

《法的トラブルに関する総合案内窓口》

■法テラス・サポートダイヤル

電話0570・078374(おなやみなし)

《投資用不動産向け融資に関する相談》

■金融庁 金融サービス利用者相談室

電話0570・016811(IP電話からは03・5251・6811)

《賃貸住宅管理業者に関する相談》

■国土交通省等の窓口(最寄りの窓口に連絡)

北海道開発局 電話011・709・2311

東北地方整備局 同022・225・2171

関東地方整備局 同048・601・3151

北陸地方整備局 同025・280・8880

中部地方整備局 同052・953・8119

近畿地方整備局 同06・6942・1141

中国地方整備局 同082・221・9231

四国地方整備局 同087・851・8061

九州地方整備局 同092・471・6331

沖縄総合事務局 同098・866・0031

健美家編集部

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