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満室稼働に住宅セーフティネット制度!各種補助の活用で長期安定経営も可能!?

政策/制度・サービス ニュース

住宅セーフティネット制度が普及していない。2017年4月に「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」の一部を改正、同年10月25日に施行した。この中で、高齢者や低所得者、年収が一定以下の子育て世帯、障がい者、外国人といった住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度を創設したが不発に終わっている。国は、2020年度末までに17万5000戸の登録を目指すが、その進捗率は足もとで5%に満たない。登録戸数が思うように伸びないのが実態である。

国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、2040年に75歳以上の世帯主が1217万世帯となって全体の4分の1を占める。一人暮らしは1994万人と全体の4割を占め、75歳以上の一人暮らしも500万人を超える。

景気回復基調が続いていると言われながらも低所得者層も増えている。生活保護受給者は、厚生労働省の「被保護者調査」によると160万世帯に上り、2000年に75万世帯だったものが2005年に104万、2010年に141万、2015年に160万と右肩上がりで増えている。その被保護者の約半数が借家住まいである。

高齢者の増加と合わせて低廉な賃貸住宅の供給は「待ったなし」の状況に追い込まれているが、被保護者調査によると、生活保護者の入居に対して、大家の6割が拒否感を持っているとしている。

住宅確保弱者の受け入れを進めるためには、大家の意識改革も必要だが、大家にとっても事業として、収益を重視して賃貸住宅を運営しているので、その地域の相場にあった適正賃料で、かつ、家賃の取りっぱぐれや滞納は避けたいと考えるのが感覚としては普通であろう。

そうした中、セーフティネット制度の活用は一つの手立てであり、国・地方自治体は一般に周知させる努力が一層求められている。制度の補助・保証を使うことで家賃滞納リスクを抑えることができ、安心して高齢者や低所得者を迎えることができる環境になれば、人口減少が進む中にあって供給過多の賃貸住宅市場で適正賃料での満室稼働につなげることもできるからだ。

セーフティネット概念図

同制度では、住宅確保要配慮者の入居に伴う家賃及び家賃債務保証料低廉化に係る補助として、月収15万8000円以下の世帯を対象とする。家賃補助率は、「国1/2+地方1/2(国費限度額:2万円/戸・月)」となっており、家賃債務保証料の補助率は「国1/2+地方1/2(国費限度額:3万円/戸)」である(入居時の保証料のみ補助)。

この2つの支援は年間24万円を限度に併用できる。家賃の支援期間は、登録住宅としての管理開始から原則10年以内となり、同じ入居者に対する補助の総額が国費で240万円を超えない場合は最長20年間となっている。

ちなみに最近の家賃債務保証保険の内容も手厚い。例えば、共益費と管理費を含む滞納家賃12カ月分相当や原状回復費用、訴訟費用として家賃9カ月分相当の金額を保証したりする。保証期間は原則2年で契約期間に合わせて変更・更新できる。

賃貸住宅を登録するには、規模・構造など一定基準に適合する必要がある。耐震性はもちろん、居住する専有面積が25u以上などだ。シェアハウスなどの共同居住型住宅の場合では、専用居室を9u以上とするが、建物全体の面積が「15u×居住人数+10u以上」とする。キッチンや洗面所、浴室、トイレも適切に設置することが求められている。

高齢者を入居対象とする場合は、「高齢者居住安定確保計画等」で高齢者の考え方と対象者数を明示することも必要だ。

こうした共同住宅用住宅への用途変更に加えて、高齢者や障がい者に配慮した住宅にするための改修費用で補助金がある。用途変更工事や間取り変更、耐震改修、バリアフリー工事、防火・消化対策工事など。これらの工事に伴う調査設計やインスペクションも補助対象だ。1戸当たり国費限度額50万円とし、共同居住用のための間取りの変更や耐震改修工事を実施する場合は、100万円まで補助する。

ただ、生活保護による住宅扶助費および生活困窮者自立支援制度(住居確保給付金)を受給している世帯を除くとなっている。生活保護者の入居に大家の6割が拒否感を持つ大きな要因であろう。生活保護者がセーフティネットの家賃低廉化の補助を受けると支援の二重取りとなり、他の住宅確保要配慮者との公平性に欠くため、ここでの対応には限界がありそうだ。自立できる者は、自立してもらう支援を強化すべきだとの声は少なくない。

また、住宅セーフティネットに登録するときに大家は、入居を拒まない配慮者の範囲を限定することが可能となっている。大家としては、住宅確保弱者の受け入れに協力したいが、「この属性だけは避けたい」と言う場合に対応できる。例えば、「障害者の入居は拒まない」や「高齢者の入居を拒まない」、「低額所得者の入居は拒まない」といった形で指定することで指定以外の属性を受け付けなくて済む。

住宅セーフティネット総登録件数は、現状633件・総登録戸数が8319件となり、最も多い登録戸数は大阪府の5409戸、次いで愛知県の719戸、山梨県403戸がトップ3。兵庫県(266戸)を含めて近畿圏が約6割を占めている。

住宅確保要配慮者への対応と急増する空き家、空き室問題両方の解決を目指しているこの制度。賃貸住宅業界は、社会的な意義に応えることと、空き家等を解消し、かつ収益性を追うという観点からの行動が求められている。

健美家編集部

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