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サブリース事業者登録義務化でトラブル激減!?適切な規制で健全な市場に!

政策/制度・サービス ニュース

賃貸住宅のサブリース契約でトラブルが頻発してきたことを受け、サブリースという言葉は一般に浸透してきた。

家主の受取り賃料の説明が適切に行われているかなど、国土交通省では、引き続き管理に携わる事業者の業務が適正になされることが重要だとしている。賃貸住宅管理業者登録制度の法制化に向けての動きも本格化している。

同登録制度は2016年に改正され、重要事項説明の内容に、サブリースの借り上げ家賃等の将来の変動に係る条件に関する事項などが明記された。

また、借地借家法はサブリース契約にも適用されることから、借主たるサブリース事業者も同法により保護されている。このため、中途解約の制限や賃料減額請求権などについて、オーナー側にしっかり説明することも求められている。

そうした中で業界団体の日本賃貸住宅管理協会(日管協)では、一定のルールのもとで、登録制度に加入している事業者であれば、登録していない事業者と比べて管理の透明性と信頼が高いとして非登録事業者との差別化を図りたい考えだ。最終的に消費者とオーナーの保護につなげたいとしている。

業界団体としては、サブリースというビジネスモデルが悪いのではなく、運用会社の質の問題で、これををサブリースと結び付けられると困るという立場でもある。

これと合わせて賃貸不動産経営管理士の国家資格化にも動いており、日管協のサブリース事業者協議会では、「準公的な、大臣が認める資格に育ってきた。そういった意味では一般的な民間の資格とはちょっと違うという方向性に向かっている」としている。

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国交省としても登録制度を浸透させるスタンスを強めており、サブリース事業者の登録義務化も視野に入れているようだ。

賃貸住宅管理業者登録制度の運用が2011年に始まって以降、制度の改善を図ってきたが、管理事業者と賃貸人・賃借人とのトラブルが依然として発生していることで今後も管理戸数の増加とともに苦情や相談は増えると懸念しているためだ。

その苦情・相談は、賃料の送金であったり、敷金返還のトラブル、修繕状況の報告がないなど多岐にわたっている。

2020年以降のなるべく早い時期に、サブリース事業者の国への登録を義務化する新法を制定するとの報道も見受けられる。ただ、早期の登録義務化は難しいとの見方もある。参入障壁が高くなることに反発する事業者もいることが予想されるからだ。登録義務化の実現に向けて不透明感は拭えていない。

賃貸オーナー・家主としては、悪徳業者を排除する国の規制を待つだけではなく、サブリース事業者を見極める目を養うことが欠かせない。家賃保証については契約書をよく確認し、セールストークを鵜呑みにせず、自身でエビデンスまでチェックして事業者を探す。

一般的に、というよりもほぼ例外なく5年、10年、15年と月日が流れるとともに家賃保証額は下落するものである。サブリースを一種のバーチャルな世界であると勘違いし、放置していると痛い目に遭う。投資家としてはいい情報ばかりに目を奪われないことだ。

そもそもサブリース物件は、それ以外の物件と比べると、賃料水準を低めに設定しているのも特徴だ。事業者としては、保証賃料を必ず支払わなければならず、入居率が下がると逆ザヤとなりかねないからだ。

そのため、空室が出ないよう周辺相場よりも低い家賃設定をする。入居募集当初は高めの賃料設定をして入居がなければ下げるということはない。一方でサブリースのメリットも大きい。専門知識を持たない大家にとって、自ら骨を折ることなくクレームやトラブルに対応してもらえたり、家賃徴収をしてもらえる。

サブリース事業者の登録義務化は実現するのか。

見通しづらいものの、義務化は家主と消費者に安心感を与え、トラブルも激減するであろう。消費者保護策強化の流れもあり、登録義務化の方向に進んでいくことが予想される。適切な規制をかけ、監督官庁の指導が行き届きやすくなることは、事業者の質の向上と健全なサブリース市場の醸成につながるものと期待される。

健美家編集部

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