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賃貸住宅管理業法が成立、トラブル軽減へ。コロナ禍での安心感も

政策/制度・サービス ニュース

2020/06/16 配信

今国会で賃貸住宅のトラブルの軽減につながる法律が成立した。「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(管理業法)」が6月12日、参院本会議で可決、成立した。

これにより、賃貸住宅管理業に登録制度が創設され、管理受託契約やサブリースの借り上げ契約の際に重要事項説明を義務化する。

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借り上げの内容や期間、賃料の改正内容を事前に説明することでトラブルの未然防止につなげる。違反した場合には、業務停止命令や罰金などを科すことを盛り込んだ。2021年6月に施行(サブリース業に関する規制は12月施行)される。賃貸住宅管理業者登録制度の法制化が実現した。

■管理会社の選別がしやすく

賃貸住宅にまつわる苦情・相談は絶えない。賃料の送金であったり、敷金返還のトラブル、修繕状況の報告がないなど多岐にわたっている。こうした状況が長らく続いてきたことで業界団体の日本賃貸住宅管理協会(日管協)としても、一定のルールが法律で担保されることに期待する。

登録制度に加入している事業者であれば、登録していない事業者と比べて管理の透明性と信頼が高いとして非登録事業者との差別化が進み、入居者やオーナーにとって良質な管理会社が判断しやすくなると新法成立を歓迎する。

登録制度では、@業務管理者の選任A管理受託契約締結前の重要事項説明B財産の分別管理C委託者への定期報告―などを義務付ける。

今回の管理業法の成立を受けて、業界団体の公益財団法人日本賃貸住宅管理協会(日管協会)の末永照雄会長は、「管理会社は管理の質を上げることが使命。賃貸住宅の管理の重要性を浸透させていきたい。

賃貸人に対する重要事項説明は、法律上の立て付けとしてだれが説明してもよいことになっているが、トラブルを未然に防ぐためにも、賃貸住宅管理の専門知識を持っている専門家、賃貸不動産経営管理士が説明することが望ましい」と話す。

また、賃貸住宅管理業者登録制度に登録している約4300社が新たな法律下での登録制度にスムーズに移行できるよう支援するために、他の管理業団体と連絡を発足する。これに加えて、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の条文解説・Q&A集を6月12日に日管協のホームページに公開している。基礎的な疑問から新法施行後の実務に係る内容まで20項目以上をQ&A方式で示している。

■サブリースの市場拡大は続く

ただし、賃貸オーナーとしては、管理業の法制化に安堵するのではなく、優良な賃貸管理会社、サブリース事業者を見極める目を養うことが欠かせない。例えば、家賃保証については契約書をよく確認し、セールストークを鵜呑みにせず、自身でエビデンスまでチェックして事業者を探すことが求められている。

家賃保証は、ほぼ例外なく月日が流れるとともに家賃保証額は下落する。いい情報、都合のよい情報ばかりに目を奪われないことだ。

そもそもサブリース物件の家賃水準は低めに設定しているのが特徴である。入居者が家賃滞納してしまうと、保証賃料を必ず支払わなければならず、入居率が下がると逆ザヤとなりかねないためだ。空室が出ないよう周辺相場よりも低い家賃設定をしている。新型コロナウイルスの影響により、今後家賃が支払えない滞納増が懸念されるだけに直近の要注意事項である。

ただ、その一方でサブリースのメリットも大きい。専門知識を持たない大家にとっては、自ら骨を折ることなくクレームやトラブルに対応してもらえたり、家賃徴収をしてもらえるからだ。かぼちゃの馬車事件でサブリースが悪役的に扱われたものの、その後のサブリース市場は確実に拡大している。

管理業法の成立は、消費者保護策強化の流れもあり、登録義務化の方向に進んでいくことが予想される。適切な規制をかけて監督官庁の指導が行き届きやすくなることで、賃貸住宅業界としても、事業者の質の向上と健全なサブリース市場の醸成につながると考えている。

(取材・文、鹿嶋淳一)

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