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そろそろ潮目?ハワイ不動産の2018年のマーケット総括と今年の展望

都市計画・再開発/海外 ニュース

アロハ〜、新年明けましておめでとうございます。今年もどうぞよろしくお願い致します。さて、今回はハワイはオアフ島の不動産マーケットの昨年の動向と今年の展望についてレポートしたいと思います。

まず中古物件市場ですが、2018年も前年同様非常に活発に取引されました。オアフ島の中古物件成約数は前年の10,674件を若干下回る9,638件でした。そのうちワイキキの物件は1,198件で全体の12%を占めています。

今やブームになってしまった海外不動産の高速減価償却による節税目的による購入も引き続き堅調でした。これはハワイの築古RCコンドミニアムの中で建物価値が80-90%ある物件を購入し、減価償却による節税メリットを日本の申告で享受するというものです。

イリカイホテルが人気ですが、ここ数年で取引価格が非常に高騰しました。2013年頃まで20万ドル〜40万ドル(約2,200〜4,400万円)で取引されていましたが、現在のボリュームゾーンは70万〜80万ドル台となっており、数年で倍になってしまいました。

ちなみに今年の最高取引額は98万ドルでした。築53年の建物のわずか46uの部屋がゆうに1億円を超えるフェーズに入ってきました。現在のイリカイはさすがに一服感があり、投資家はワイキキの別のコンドミニアムに目線が向かっていますのでいずれは全体的にこの水準に向かうのかなと感じております。

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新築はリッツカールトンのタワー2、ハワード・ヒューズアエオというコンドミニアムが竣工しました。アエオはオアフ島3店目のホールフーズがアンカーテナントとして入居しカカアコエリアの充実度がより向上しています。

一方、ハワード・ヒューズはゲートウェイタワーズという分譲プロジェクトを販売不振が原因でキャンセルした年でもありました。

最高級コンドミニアムとして海に一番近い好立地の目玉プロジェクトですが、販売数7割に満たなかったため契約者には手付金全額返金となっています。

ハワード・ヒューズというデベロッパーが50エーカーという広大な土地を一社で開発できるため、たとえキャンセルになってもマーケットを見ながら開発計画を調整できるところは強みであります。

現に、今年1月にも一般販売が開始されるワードビレッジ第6弾の「コウラ」の優先販売は非常に好調な売れ行きで、おそらく一般販売で完売まで時間はそう要しないかと言われています。

今回のコウラはハワイらしさとラグジュアリーの調和がよく取れており、デザイナーと建築家のプランもうまくはまっていることが人気の原因かと思います。

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今年の展望ですが、2019年に入りまず注視したいのはアメリカの政治です。現在トランプ大統領に対するFBIの捜査が複数進んでおり、年初から動きがあるかもしれないと言われています。

トランプ大統領が選挙期間中にポルノ女優に性交渉を金による口封じをした疑惑で、指示を受けたとされる元顧問弁護士のコーヘン氏が事実を認め、実際の指示の録音テープも証拠として当局に提出しているといわれています。

その他にも捜査は着々と進んでおり、民主党が上院の多数を中間選挙で獲得したため大統領のタックスリターン(未公開の確定申告)公開要求や、罷免プロセスの開始を始める可能性もあります。

場合によっては大統領の辞任もありえるかもしれません。政局不安がハワイ不動産に与える影響は未知数ですが、短期的には注意が必要かと思います。

もう一つ懸念点をあげるとすれば、アメリカ不動産の価格サイクルが転換期に近づいていることです。アメリカ不動産価格は歴史的に上下をしながら上昇していますが、今回の上昇サイクルが終わりに近づいているという見方があります。

下降トレンドに突入するとハワイでもアメリカ本土ほどではないですが、少々の価格下落や横ばい状態が続くステージが待っているかもしれません。

ただ、ハワイは世界中からの需要が価格を下支えするので本土に比べボラティリティは少なくなることが今までのケースでした。中長期で考えるとアメリカは成長継続が予想されていますので下記チャートのように今後もハワイ不動産は上昇していく可能性が高いかなと感じています。

アメリカ不動産に興味をお持ちの投資家はマーケットを見極めつつしっかりデューデリジェンスして参入されることをお勧めします。

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執筆者:ハワイ在住大家 天方エバン

【プロフィール】
神奈川県横浜市生まれ。2012年4月よりハワイ在住。家族は妻と息子3人。上智大学比較文化学部から編入したWestern State College of Coloradoを卒業。日本IBMに入社後、長野五輪プロジェクトに配属され、テレビ解説者向けシステムの開発に携わる。以降、11回連続でオリンピックのIT事業に従事。日本で不動産投資をしながら、ハワイへの移住を実現させる。著書に「ハワイを満喫しながらできる海外分散投資」など。ブログ「ハワイで大家」。ハワイ州公認不動産取引主任、東京都知事宅地建物取引士。

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