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福岡の不動産市場は活況!九大跡地開発と天神ビッグバンがけん引。福岡初の億ションも登場し、東京・中国の投資マネーも流入。

都市計画・再開発/福岡/九州 ニュース

福岡の不動産が高騰している。昨年の福岡市の公示地価は、住宅地が4.3%、商業地が10.6%とそれぞれ上昇している。

住宅地では、人口の増加を背景に中心部の需要が堅調で、特に福岡市中央区と南区では、地下鉄駅周辺の利便性の高い地域がおう盛な需要を引き付けている。

商業地でも、訪日外国人の増加と活発な企業活動が、店舗やホテル、オフィスの需要を支えている。博多駅周辺では、再開発計画や地下鉄七隈線延伸計画があいまって、更なる集客に期待が集まっている。

不動産サービス大手のCBREが2018年12月13日に発表した福岡の賃貸市場調査によると、圧倒的な貸し手市場になっており、直近9月期の福岡主要オフィスエリアの空室率は、6月期から横ばいの0.5%と依然として低水準で推移している。

IT系企業を中心に福岡への新規開設、郊外エリアからの転入など、2次空室の発生しない純増のオフィス需要が活況となっている。短期間でテナントが決定するケースが目立ち、貸主には、多方面から有益な引き合いに関する情報が集まるという、悩ましい状況にある。

想定成約賃料は、前期から3.6%上昇して1坪当たり1万4480円(共益費込)である。新規募集賃料も上昇トレンドが続いており、各エリアとも、新規の空室が出た場合は、賃料相場を上回る募集が相次いでいるほか、貸主からの増額改定交渉も増えている。

昨年11月竣工の「博多祇園NKビル」は満室稼働しており、2019年1月竣工の「南日本博多ビル」、2月竣工予定の「第1明星ビル」もほぼ満室稼働となる見込みだ。活況な需要は続くと推測され、周辺エリアにも賃料の引き上げが波及すると予想している。

福岡六本松地区
出所:JR九州。福岡市中央区の「六本松地区」(九州大学キャンパス跡地)の完成図

福岡市内でのおう盛な不動産需要。三好不動産(福岡市中央区)では、「福岡市と九州大学が策定した、六本松の九州大学箱崎キャンパス跡地利用計画が影響として大きい」と指摘する。

福岡市と九大は、2015年3月に策定した跡地利用計画を踏まえ、昨年7月に跡地利用計画のグランドデザインを発表した。

「FUKUOKA Smart EAST」として、少子高齢化など、まちづくりの課題を解決しながら、持続的な発展に向けて最先端の技術革新の導入などによるモデル都市を創造する計画だ。

三好不動産では、「九大跡地開発を受け、JR九州が六本松に分譲マンション「MJR六本松」(総戸数351戸)を開発。その強気の値付けでは売れないだろう、と見ていた地元不動産会社の予想を覆し、早々に売り切った。これを契機に不動産価格が上昇に向かい始めた」と現状に至った経緯を分析する。以前は長崎や広島よりも賃料・地価が安かったという。

天神と赤坂エリアではマンション開発ラッシュ。天神駅から4つ目の西新駅では、東京建物が地上40階建ての分譲マンション「ブリリアタワー西新」(総戸数306戸)を地下鉄直結のタワーマンションとして開発している。最上階の販売価格は2億〜3億円と、九州で初めての億ションが誕生する予定だ。

三菱地所グループは昨年11月下旬、福岡ヤフオクドームに隣接する商業施設「MARK IS(マークイズ) 福岡ももち」をグランドオープンした。マークイズ第3弾であり、地上8階建て(商業施設は1〜4階)延べ床面積約12万5000u(同4万8000u)と地元最大級の商業施設となっている。

また、ヤフオクドームの近くでは地上28階建ての分譲マンション「ザ・パークハウス福岡タワーズ」(総戸数584戸)を開発中であり、こちらも高層部分は8000万円台〜1億円弱の住戸が登場する見込みである。東京区部の人気エリアでの価格帯に匹敵するマンションを大手が相次ぎ投入している。

九大跡地開発にとどまらない。福岡市主導の「天神ビッグバン」では、国内外の投資マネーを呼び込んでいる。

アジアの拠点都市としての役割・機能を高め、2024年までの10年間で30棟の民間ビルの建て替えを誘導、新たな空間と雇用を創出するというものだ。延べ床面積は約1.7倍の75万7000u、雇用者数は約2.4倍の9万7000人、建設投資効果は2900億円、年間の経済波及効果は8500億円と試算している。

国家戦略特区の指定による規制緩和も実施。建築物の高さは航空法の規制により従来90mだったが、115mまで緩和された。西鉄などが建て替えに積極的に動いており、天神周辺は開発ラッシュとなっている。

博多もビジネス街のイメージから休日に家族連れやカップルなどが楽しめる街へと変貌している。

前出の三好不動産では、自社で運用するホテルなどの宿泊施設の稼働率が、季節要因にもよるがほぼ満室で推移しているといい、宿泊客の半分が外国人だと明かす。

通常の賃貸よりも倍以上の収益率を見込めるため、今後は、同社が保有するマンションをコンバージョン(用途変更)で簡易宿所に転換するビジネスに力を入れる。

複数の地元不動産会社では、福岡市内への資金流入について、地元経営者層などの富裕層に加えて、中国人や不動産ファンドのマネーが市況を押し上げていると実感している。分譲マンションの買い主も、東京のセカンドニーズや外国人富裕層の存在感が強まっているという。

福岡の不動産市場は活況に満ち溢れており、乗り遅れた感のある個人投資家にとっても、まだ利益を十分に手にする機会があるのかもしれない。

健美家編集部

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