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大阪万博の誘致成功で大阪湾岸エリア中心に地価の上昇必至!IR誘致決まればインフラ関連投資も加速へ!

都市計画・再開発/大阪 ニュース

2019/01/05 配信

ポスト東京五輪として大阪万博に対する期待が高まっている。昨年11月23日の博覧会国際事務局(BIE)総会がパリで開かれ、加盟各国の投票により2025年国際博覧会(万博)の開催国に日本(大阪)が選ばれた(11月29日付当ニュース既報)。約2800万人の入場者と約2兆円の経済波及効果を見込んでいる。

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南西側を望む大阪万博会場鳥瞰図

東京オリンピック誘致の成功後、投資マネーが一気に流れ込んで地価を押し上げたことは記憶に新しい。今や不動産価格はバブルの様相すら呈している。今後は、万博誘致に成功した大阪圏の動向が注目を集める。

不動産サービス大手のJLL(東京都千代田区)はこのほど、2025 年大阪万博が大阪の不動産市場に与える影響を分析した。

こうした国際的な大イベントに向けては、道路や鉄道などの都市インフラの整備や都市機能を担う不動産の開発が促進され、国際都市としての「大阪」の魅力を発信、世界の資本・ビジネス・人材を吸引する絶好の機会になると予測している。建設や不動産、物流、商業店舗、ホテルなどの宿泊施設といった業態への波及効果は大きい。

東京オリンピック・パラリンピックからもわかるように、特に建設などインフラ整備に伴う経済効果の顕在化は早い段階から確認でき、それよりも早い時期から地価上昇が始まり、不動産価格が跳ね上がった。JLLでは、大阪万博においても、インフラ整備と再開発による不動産マーケットの価値向上を予想している。

JLL図表1

万博の開催地となる夢洲までの鉄道延伸など、大阪でも交通インフラの整備を呼び水に、万博開催の経済波及効果を見据えた不動産開発が計画・実施される可能性が高いとみている。

また、昨年成立したIR実施法では、全国で最大3か所を実施箇所に認定する。

大阪も候補地として名乗り出ているが、今回の万博誘致成功により俄然有力候補地として存在感が高まっている。大阪府・大阪市では、IR施設による経済波及効果について、2024年の開業に向けた開発投資で7600億円、施設の運営で年間7000億円弱とはじいている。

また、万博等に伴う都市の再開発には行政との折衝時間を要するが、2025年までには時間的な猶予がある。

2020年東京オリンピック・パラリンピック開催決定後、スタイルアクト(東京都中央区)の沖有人社長は、不動産マーケットは「今後7年間黄金の時代が訪れる」と評したが、大阪の不動産市場もアップサイドに振れるとの見方が不動産関係者の間で高まっており、「民間資本による都市再生が大阪の不動産マーケットの価値を一段と高めていくことが予想される」(JLL)。

JLL図表2

万博会場となる夢洲は、高度経済成長の波に乗って整備された郊外エリアの象徴であるが、隣接する咲洲(南港)などとともにバブル崩壊によって遊休地化・不採算化した「負の遺産」の側面もある。

しかし、万博決定を機に夢洲を含めた大阪湾岸エリアが「レガシー(遺産)」となり得るとの見立てが急浮上している。

東京湾岸エリアも、開発が進む前まではあまり見向きもされていなかった。15年ほど前までは分譲マンションの価格が1坪当たり約170万〜180万円だった。

その後、不動産大手が徐々に開発を進めていったが、2020年の東京五輪開催決定を機に、五輪会場となる湾岸エリアは交通利便性は今一つながらも、坪350万円まで跳ね上がっている。同様の現象を大阪湾岸エリアで想定する地元不動産事業者は少なくない。

JLLでは、賃貸・投資ともに活発な大阪の不動産市場を予測する。足もとの状況を見ると、Aクラスのオフィスビルの平均賃料は、2018年9月時点で2009年第1四半期(1〜3月)以来初めて2万円台を回復しており、上昇率も1年前と比較で11%と2桁を記録している。

JLL図表3

不動産投資市場も活況だ。大阪圏では昨年100億円以上の大型取引が15件あり、2018年第3四半期(7〜9月)の商業用不動産向けの投資額が過去最高を記録したという。

同社では、新規のビル供給が引き続き限定的であることから、ひっ迫した需給環境は今後も続くといい、万博に向けての不動産開発や経済活動を背景に賃料上昇は続くと見ている。

大阪湾岸エリアは、万博誘致に加えてIRの誘致が決まれば、インフラ関連投資が加速するとともに不動産価格の上昇にも期待が集まっている。

健美家編集部

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