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ポスト東京五輪のホットスポットは大阪・関西!万博、IR、インバウンドで投資資金流入中!!

都市計画・再開発/大阪 ニュース

米中貿易戦争の本格化により日本経済にも不確実性が高まっているが、新規の不動産投資意欲は依然強いようだ。日本不動産研究所が5月28日に公表した「不動産投資家調査」からそうした結果が出た。向こう1年間の投資に関する考え方として、「新規投資を積極的に行う」という回答が 94%(前回 90%)に上り、全体として不動産投資家の意欲は積極的な姿勢が明らかとなった。

「当面、新規投資を控える」との回答は 6%にとどまった。マーケットサイクル(市況感)に対しても東京・大阪のいずれも「現在」と「半年後」について「拡大期」とする回答が最も多くなっている。

ただ、東京は価格高騰を受け新たに投資がしづらい環境にあることから、利回りを追求する投資家マネーが西に向かう動きも顕著である。実需を見ても堅調。

近畿圏主要都市の4月の中古マンション価格(70uあたり)は、東京カンテイの調査で大阪市は3227万円となり、小幅ながらも3カ月続けて上昇、大阪市中心6区(福島・西・天王寺・浪速・北・中央)でもほぼ横ばいの4209万円だったが、2017年以降からの上昇トレンドが続いている。投資と実需の双方で強含みの資金流入が見て取れる。

近畿エリアはこれからのホットスポットだとして、東京圏からの参入組も増加している。とりわけ大阪は、2025年大阪・関西万博の開催が決まったことで熱い視線が集まり、ポスト東京五輪の日本経済のけん引役として期待されている。万博による経済波及効果は約2兆円と試算されており、収益不動産マーケットにもプラスになると見込まれる。

大阪

もっとも、万博開催決定当初は、地元大阪の不動産会社ですら「東京人が言うほどの盛り上がりはない」(大阪・泉佐野の不動産事業者)との反応が多かった。

しかし最近は、「大阪市内や京都市内に加えて、湾岸地域で地べたを中心に活発な不動産取引が見られるようになってきた」(大阪・梅田の不動産事業者)と万博に期待した動きがある反面、「行き過ぎた投資マネーの流入、つまり過剰投資により東京のように急騰することは望んではいない。そうなると、その後の反動によるマイナスが大きな問題となるからだ」と今から警戒する業者もある。

国際的なイベントは、道路や鉄道といった都市のインフラ整備が進むとともに、不動産の開発が促進され、国内外から資本・人材を吸引する好機である。一般的には、建設・不動産、ホテル、商業施設といった業種・業態が恩恵を受けるといわれる。

大阪湾岸エリアは、訪日客の増加も見越して、「商業・娯楽といった施設を集積した一大エリアとして大きく展開できると面白い」(大和不動産鑑定の竹内一雅氏)とインバウンドを軸にした動きを予測する声が多い。

また、「ポジティブなニュースだが実際の恩恵はまだ見通せない」と慎重な声もある。鍵となるのは、交通網の整備による利便性の向上である。「夢洲・咲洲などで鉄道などインフラ整備が進むことが条件となり、インフラが整えば不動産需要も増すだろう」(不動産団体連合会・岩沙弘道会長)。

また、万博会場となる夢洲に、大阪府・市が進めるIR(統合型リゾート)の誘致が成功すると、その経済効果は建設時におよそ1兆2400億円、完成後の運営によるものが年間7600億円(大阪IR基本構想(案)・2019年2月)と見込んでいる。大阪の不動産市場では、今後5年余りの間にどれだけ投資マネーが流入するか注目が集まる。

JLLのレポートによると、2019年第1四半期(1〜3月)の大阪圏の商業用不動産への投資額は1770億円となり、2四半期連続で減少しているものの、過去10年平均の1000億円は大きく上回り、活況が続いている。武田御堂筋ビルやEDGE心斎橋、ザ・リッツカールトン京都などの大型取引があった。

日本不動産研究所1
▲今後1年間の不動産投資に対する考え方(出所:日本不動産研究所)

また、建築設計・不動産仲介を手掛けるエンジョイワークス(鎌倉市)では、不動産特定共同事業者として「ハロー!RENOVATION」というクラウドファンディングサービスを運営。

京町家再生を得意とする八清(京都市下京区)と地元の不動産会社ONDの3社共同でUNKNOWN 京都有限責任事業組合を立ち上げて「<京都>五條楽園エリア再生ファンド(投資型)」の募集を始めており、6月30日までに4000万円を集める計画だ。

五條楽園は、江戸後期から繁栄した京都最大の遊郭地帯。地元住民も訪れる機会が少なかったものの、遊郭特有の建築物に興味を持つ外国人や日本の若者の旅行先として最近賑わいを見せていることから、投資機会があると判断してのプロジェクトだ。

ここでは貴重なお茶屋建築やカフェー建築など、懐かしい風景がそのまま残され、人を惹き付けるポテンシャルの高さが魅力だと考えている。2棟続きの建物の構造や茶屋建築の特徴を生かし、ゲストハウス・シェアオフィス・コワーキングスペース・飲食店などが一体となった施設として再生する。

ポスト東京オリンピック、パラリンピックの投資先として、俄然注目を集める大阪・関西。行き過ぎた投資への警戒感もあるが、これからますます目が離せない。

健美家編集部

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