明治以降、近代国家への道を歩んだ日本であるが、金沢市は第2次世界大戦の戦禍を免れ、多くの歴史的・文化的遺産が残されている。
そうした金沢の歴史的な街並みを守っていく取り組みとして、約6000軒に上る金澤町家のうち推定1000棟存在する空き家の保存と活用がある。金沢市によると、町家は毎年100棟ずつ取り壊されている。
金澤町家とは、伝統的な構造や形態、もしくは意匠を有する木造の建築物で、1950年(昭和25)の建築基準法制定以前から現存していたものを指す。金澤町家の保存・再生事例から、空き家の再生・活用の好循環を探ってみたい。
インターネットから自由に検索できる金澤町家バンクには、2005年から2018年3月末までに累計198件が登録され、そのなかで利用希望者との売買・賃貸の成約件数は160件と8割を越えている。
情報バンクには、場所や建築年代、建物の傷み具合、外観写真や間取り図といった建物の基本情報を掲載している。傷み具合など建物の状況については、金沢市の委託した建築士が無料で調査する。
町家に住んでほしい、活用してほしいといったオーナーと町家に住みたい、お店を開きたいという要望をNPO法人金澤町家研究会がコーディネートする。
市では、金澤町家再生活用事業として町家改修に補助金も出す。外観の回復と内部改修の費用の半分(最大150万円)、構造の修繕・補強にかかる費用の半分(最大250万円)と最大400万円を補助している。
築120年の町家を簡易宿所に改修した事例では、10年以上も空き家だった物件をバンクを通じて450万円で取得。その2倍の改修費を投じて宿泊施設にした。
この物件は、伝統的建造物群保存地区（伝建地区）だったことで、外装に200万円の補助金が使えた。1人で運営していることもあって稼働率は5割ほどにとどまるものの、利用者の4割が外国人と、インバウンド需要を取り込んでいる。
別の事例では、築80～90年の町家をフレンチレストラン兼住居に改修。取り壊して駐車場にする予定の物件だったが、不動産会社を介して所有者と交渉し取得した。4年目の改修時には市の条例に基づく補助金を活用している。
築100年以上の大型町家は、リノベーションを施して「八百萬本舗」として運営しており、小商いを集めた店舗のほか、2階には地域コミュニティー向けにレンタルスペースなどを用意している。
金沢市の人口は今年4月1日時点で45万1852人、65歳以上の高齢化率は26.0%となっている。空き家数は3万7720件と、2013年までの10年間で3740戸(42.3％)増えている。
町家の保存・再生に限らず対策は急務。そうした中、高齢化社会を踏まえての活用も盛んだ。
例えば社会福祉法人が借り受け、改修工事費1700万円、設計費170万円、助成金200万円で訪問介護・居宅介護支援事業所を開設している事例。
また、別のグループホームへのコンバージョン例では、全18室が満室稼働となっているほか、古民家を利用した小規模看護施設など、高齢者向け施設はビジネスとして成り立ちにくいといわれる中、成功している。
今年6月27日に公布された改正建築基準法では、要件を満たす既存の戸建住宅等について、用途変更時に耐火建築物等とすることが不要となったり、確認申請の規模基準が緩和された。これにより事業者側は、従来の10分の1までコストが圧縮でき、町家再生事業に参入しやすくなると期待している。
昭和40年代築の木造アパートに約4000万円を投じてリノベーション、実質利回り15％を実現したケースでは、地方銀行からフルローンを引くことに成功。
コンクリート土間仕様の1階部分にテナントを4軒誘致、2階のロフト付きのアパート5室は、アトリエやSOHOとしての利用も可能な部屋とした。
また金沢市では、まちなか空き家活用促進補助金として、1951年以降に建築された空き家を購入して定住する人向けに、内部改修工事費の半分(限度額50万円)を支給する。
旧耐震物件は、耐震診断・耐震設計・耐震改修を行う必要があるが、こちらも別途補助金を用意している。空き家を活用することで、定住人口の増加と空き家解消を図っている。
健美家編集部
